次贷风波启示录

基本信息

作者： 次贷风波研究课题组著

出 版 社： 中国金融出版社

出版时间： 2008-4

字数： 550 千字

页数： 447

开本： 16开

I S B N ： 9787504946577

包装： 平装

所属分类： 图书 >> 管理 >> 金融/投资 >> 国际金融

定价：￥55.00编辑推荐

暴发于2007年夏天的美国次贷风波，时迄今日仍没有显现任何缓和的迹象。美国部分金融机构运营深陷窘境的局势，直接导致了世界金融市场的强烈动荡，次贷风波向世界规模内扩散的进展也开始加速。在这一环境下，次贷风波承受了民众逐渐增多的关注，《次贷风波启示录》应时出版，可以说是帮助国内金融业人员乃至广大读者了解这场危机的“及时雨”。

《次贷风波启示录》是中国工商银行城市金融研究所美国次贷风波研究课题组集体智慧和付出的结晶。该书从导致次贷风波的源头金融产品——次级抵押贷款谈起，介绍了美国抵押贷款与资产支持证券市场，深入解析了美国抵押贷款及次级债券的定义、特点、范围和运转模式。在此基础上描述了次贷风波暴发前后的市场改变，对次贷风波中的美国房市、银行业和股市执行了针对性的分析，从而就次贷风波在国际上的蔓延执行了分析与研究。综合以上的研究与分析，作者对次贷风波将来发展趋势和最终特质执行了综合分析，深入分析了次贷风波对美国经济、世界经济和中国经济的影响，并归纳了次贷风波对金融创新与风险管理、预警机制与危机管理、国际化运营以及宏观调控与监管责任的启示。

该书逻辑清晰、行文朴实、报告翔实、剖析深入，普遍借鉴和融合了国内外现有的有关研究成果，并以此形成了自己独到的分析。《次贷风波启示录》的出版对社会各界，特别是财经业者全面了解和正证实识美国次贷风波的实质、影响和迈向全将大有裨益。内容简介

2007年夏天暴发的次贷风波用一种特殊形式向世人展示了金融领域风险积聚、风险传染和风险放出对实体经济的深远影响。这场危机使民众造成了很多疑惑：次贷风波究竟因为何处？迈向何方？影响几何？世界经济又将何去何从？中国经济又能得到什么深刻的启示？

本书对这些疑惑执行了试图性解答，在普遍借鉴融合国内外现有有关研究成果的基础上，全国系统地研究了次贷风波的起源、暴发、蔓延、迈向、影响和启示，并以此形成了独到的分析。目录

第一章美国抵押贷款证券与资产支持证券市场

第一节美国房地产市场简述

一、美国房地产市场的构成

二、美国房地产行业的演变与发展

三、房地产业在美国经济中的地位

第二节美国抵押贷款市场简述

一、何谓抵押贷款

二、抵押贷款市场的参与者

三、可供选择的抵押贷款工具

四、市场基本架构

五、发展历史、现况与范围、结构

第三节抵押贷款支持证券及其市场简述

一、何谓抵押贷款支持证券

二、美国抵押贷款支持证券市场的成长

第四节资产支持证券市场

一、何谓资产支持证券

二、发展历史与现况

第五节影响与效应

一、对国民经济的影响与效应

二、对金融体系发展的影响与效应

第二章揭开次级抵押贷款及债券的面纱

第一节次级抵押贷款及债券的定义和特点

一、次级抵押贷款及其证券化的背景

二、次级抵押贷款的定义及特点

三、次级抵押贷款债券及其市场特点

第二节美国次级抵押贷款及债券的迅速发展

一、美国系列宏观调控措施促使次贷市场迅速发展

二、各方市场参与主体促使美国次债券市场场迅速发展

第三节次级抵押贷款及债券的结构和范围

一、次级抵押贷款市场范围及上涨速度

二、次级债券市场场范围与HEL—ABS的市场范围与上涨速度

三、以次级抵押贷款为支持的CDO的范围与结构

四、次级抵押贷款及债市的损失水平

第三章次级抵押贷款债券的运转

第一节次级抵押贷款债券运转的基本框架

一、基本运转框架

二、业务流程与首要参与者

第二节次级抵押贷款债市运转结构

一、概况

二、初级证券化产品市场——次级R抵押贷款支持债券市场

三、次级R抵押贷款支持债券衍生证券市场

四、高级衍生产品CDO市场

第三节次级抵押贷款债券运转中的风险

一、风险类别与特性

二、风险转移和扩散机制

第四章偶然中的必然：风波探源

第一节风波从何而来

一、美国房地产泡沫为次贷风波埋下种子

二、次级抵押贷款审核标准的松懈助推次贷市场非理性扩张

三、法律约束、监管机制、信用评级体系等制度缺陷

对危机的造成负有不可推卸的责任

第二节点燃风波的导火索

一、加息周期下的房地产市场泡沫破裂

二、房地产市场的风险暴露快速传染至次贷市场

三、案例：一个美国“炒楼客”的成败录

第三节风波初现

一、新世纪金融公司坠入危机

二、Countrywide：其他奇迹的诞生与破灭

三、贝尔斯登深陷泥潭

第五章次贷风波在震荡中扩散

第一节风波的加强和蔓延

一、大批次级债提供商纷纷倒闭或申请破产保护

二、持有次级抵押贷款证券化金融衍生产品的对冲基金和投资银行宣称停止赎回或濒临解散

三、商业银行、保险公司和养老基金等金融机构面对损失

四、市场心理的改变致使金融市场动荡加重

五、机构投资人对流动性的预防性需求增长，市场流动性趋紧，形成信用紧缩的局势

六、美国次贷风波开始侵入实体经济

第二节蔓延的原因

一、次贷证券化致使信用风险由房地产金融机构向资本市场传递并增大了风险

二、金融机构的混业运营和国际化路径致使次贷风波向世界蔓延

三、美国监管当局对事态的错判致使次贷风波在初期没有引起充足重视

四、市场恐惧情绪增速风波的蔓延

第三节管理当局的应对措施

一、各国中央银行通过金融手段应对次贷风波

二、美国白宫推出次级房贷解困计划和经济刺激方案

三、美国其余部门相继采取措施，减轻次级房屋贷款的阻力

第六章次贷风波中的美国房地产

第一节次贷助推美国房地产的繁荣

一、差不多20年美国房地产市场发展情况

二、房地产市场与次贷互相助推，共同发展

三、房地产市场中的房贷公司

第二节次贷风波对房地产的影响

一、风波中的次级贷款借款者：破碎的美梦

二、风波中的房地产金融机构：倾覆的大厦

三、风波中的房地产开发商：下跌的过山车

四、风波中的房地产经纪人：波涛中的扁舟

第三节房地产会深陷危机吗

一、各家说法

二、美国房地产市场将来行情分析

第七章次贷风波中的美国银行业

第一节美国银行业警报频传

一、次贷供应商破产，美国银行业遭遇集体噩梦

二、案例：美林集团拉响Wall Street警报

三、花旗：百年老店失足次贷

四、美国银行业哀鸿遍野

五、次贷风波中的幸运者

第二节风波如何波及银行业

一、背景：激进扩张自食苦果

二、导火索：深度介入金融衍生品市场

三、过分依靠外部评级和缺乏预警机制

第三节银行的自救行动

一、银行业风云突变，各大银行力求自保

二、800亿美元后备基金计划无疾而终

三、美国银行业痛定思痛

第四节次贷风波对美国银行业的影响

一、次贷风波与每次金融危机的比较

二、美国银行业能立住脚跟吗

三、银行业的重组与新兴市场的新机遇

第八章次贷风波‘中的美股

第一节美国近年股市发展趋势

一、2003年至今美股行情分析

二、近年来支撑美股走高的首要原因分析

第二节次贷风波导致股市震荡

一、次贷风波对美股形成三次较大的打击波

二、金融股在次贷风波中一马当先

第三节评估与展望

一、次贷风波对关股的影响将保持到什么时候

二、次贷风波导致的股市动荡会不会演化为“股灾”

三、次贷风波能否会导致世界性的金融危机

第九章次贷风波在世界的蔓延

第一节次贷风波对欧盟经济的影响

一、近年来欧元区经济发展态势分析

二、次贷风波对欧洲银行业和股票市场的影响

三、次贷风波对欧洲实体经济的影响

第二节次贷风波对日本经济的影响

一、次贷风波对日本金融业的影响

二、次贷风波对日本实体经济的影响

第三节次贷风波对新兴市场经济的影响

一、新兴市场继续会形成助推世界经济上涨的支点

二、新兴市场亦将经受美国次贷风波的打击

三、次贷风波对各新兴市场国家的影响分析

第四节次贷风波对中国经济的影响

一、次贷风波对中国股市的影响

二、次贷风波对中国银行业的影响

三、次贷风波对中国进出口贸易的影响

四、次贷风波对中国对外投资的影响

第十章次贷风波还会走多远

第一节次贷风波的原因改变分析

一、原因一：房地产市场

二、原因二：次级债券市场场

三、原因三：评级中介机构

四、原因四：经济基本分析

第二节次贷风波的调控政策效应评估

一、次贷风波中的政策调控

二、政策调控减轻货币市场信贷紧缩的效应评估

三、政策调控减轻实体经济负面影响的效应评估

四、政策调控的负面效应

第三节下一步行情的分析

一、次贷风波会更深一步恶化吗

二、次贷风波会变成金融危机吗

三、我们的综合分析

第十一章次贷风波的影响有多大

第一节次贷风波会让美国经济显现转折吗

一、次贷风波对美国消费上涨的影响

二、次贷风波对美国投资上涨的影响

三、次贷风波对美国贸易发展的影响

四、次贷风波对关国经济的整体影响

第二节次贷风波中的世界经济将迈向何方

一、次贷风波牵累世界经济上涨

二、次贷风波加大世界通胀阻力

三、次贷风波导致国际货币体系初步紊乱

第三节次贷风波对中国下一步经济金融行情的影响分析

一、次贷风波对中国经济的总的影响预期

二、资金的跨境流动对中国国内流动性的打击

三、对中国股票市场和房地产市场行情的影响分析

四、对中国外贸行情的影响分析

五、对中国金融机构运行的影响分析

六、对人民币汇率和外汇储备行情的影响分析

七、次贷风波对中国宏观政策行情的影响分析

第十二章次贷风波启示录

第一节金融创新与风险管理

一、金融创新考验银行风险管理能力

二、金融创新为商业银行全面风险管理给予了有效渠道

三、吸取次贷教训，稳健推动金融创新

四、构建纳入金融创新业务的全面风险管理体系

第二节预警机制与危机管理

一、构筑科学精准的银行风险预警机制

二、确立全面及时的银行危机管理体系

三、形成完善的银行投资人关系管理机制

第三节国际化运营的机遇与考验

一、国际化运营中面对的机遇

二、国际化运营中面对的考验

第四节宏观调控与监管责任

一、对次贷风波的政策干预的总的评价

二、政府有义务通过宏观调控和改观监管来防范风险

三、政府应积极审慎助推金融创新，改观信息披露，防范金融衍生工具风险

四、政府应通过宏观调控手段防范市场大起大落，宏观调控政策应注重对危机的预防

五、政府应增强金融市场基建

六、应增强金融监管和宏观调控政策的世界协调，建立促进世界金融平稳的协调机制

参考文献

后记媒体评论

缜思密断，全面剖析次贷风波的秘密——评《次贷风波启示录》

次贷风波又称为次贷危机，是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被逼关闭、股市强烈震荡引起的金融风波。

次贷风波是从2006年春季在美国开始逐渐显现的，其直接原因是美国的利率上升和住房市场连续遇冷。在2006年以前的5年里，受于美国住房市场连续繁荣，加之当时美国利率环境较低，美国的次级抵押贷款市场快速发展。伴随美国住房市场的遇冷特别是短时间利率的提升，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加剧。同期，住房市场的连续遇冷也使购房者卖出住房或者通过抵押住房再融资变得问题。该种局势直接致使大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，从而导致次贷风波。

在整个次贷风波中，高度市场化的金融系统相互衔接造成了特殊的风险传导路径，即低利率水平下的迅速信贷扩张，加之独特的利率结构设计致使次贷市场在房价下挫和连续加息后显现偿付危机，按揭贷款的证券化和衍生工具的迅速发展，加大了与次级贷款相关的金融资产价格下挫风险的传染性与打击力，而金融市场国际一体化程度的持续深化又加速了金融动荡从一国向另一国传递的进展，最终演变成了一场席卷世界的金融风波。

我们可以目睹，次贷风波与传统金融危机不同，其风险的承受者是世界化的，所产生的损失也是不确定的。次级贷款的证券化分布以及证券化过程中的流动性困难，致使经济金融发展中最担忧的未知性通过次贷风波集中体现出来。也正是受于上述未知性产生了次贷风波中损失的很难计量和对市场的重大打击。

2007年8月，次贷风波席卷了美国、欧盟和日本等世界首要金融市场。时迄今日，次贷风波仍没有显现任何缓和的迹象。美国部分金融机构运营深陷窘境的局势，直接导致了世界金融市场的强烈动荡，次贷风波向世界规模内扩散的进展也开始加速。为了减轻市场危机，一部分国家的中央银行通过注资、降息等手段向金融系统紧急导入流动性，一场世界规模的“救赎行动”正在上演。

著名经济专家约瑟夫•斯蒂格利茨觉得，受次贷风波的影响，美国乃至整个西方国家正历经着最为严重的经济衰退。中国经济尽管在这场风波中维持了较为平稳迅速的上涨态势，但次贷风波已经对中国宏观经济、金融市场和金融机构形成了适当的打击和阻力，具体影响程度仍有待更深一步观察和评估，将来对中国的影响决难以忽略。

在这一环境下，次贷风波承受了民众逐渐增多的关注，大家不禁要问：次贷风波究竟因为何处？迈向何方？影响规模有多大？世界经济在次贷风波的影响下将何去何从？中国经济又能从中得到什么深刻的启示？

《次贷风波启示录》应时出版，对民众的种种疑惑执行了探索式的解答，可以说是帮助国内金融业人员乃至广大读者了解这场危机的“及时雨”。

该书从导致次贷风波的源头金融产品——次级抵押贷款谈起，介绍了美国抵押贷款与资产支持证券市场，深入解析了美国抵押贷款及次级债券的定义、特点、范围和运转模式。在此基础上，该书以风险暴发和扩散为链条，描述了次贷风波暴发前后的市场改变，对次贷风波中的美国房市、银行业和股市执行了针对性的分析，从而就次贷风波在国际上的蔓延执行了分析与研究。综合以上的研究与分析，作者对次贷风波将来发展趋势和最终特质执行了综合分析，深入分析了次贷风波对美国经济、世界经济和中国经济的影响，并归纳了次贷风波对金融创新与风险管理、预警机制与危机管理、国际化运营以及宏观调控与监管责任的启示。

《次贷风波启示录》是中国工商银行城市金融研究所美国次贷风波研究课题组集体智慧和付出的结晶。该书逻辑清晰、行文朴实、报告翔实、剖析深入，在普遍借鉴和融合了国内外现有的有关研究成果的基础上，全面系统地研究了次贷风波的起源、暴发、蔓延、迈向、影响和启示，并以此形成了自己独到的分析。相信该书的出版对社会各界，特别是财经业者全面了解和正证实识美国次贷风波的实质、影响和迈向全将大有裨益。书摘

第一章美国抵押贷款证券与资产支持证券市场

第一节 美国房地产市场简述

一、美国房地产市场的构成

大体向上瞧，美国房地产市场与世界上多部分国家一样，是由市场主体和市场客体构成的。其中，市场主体包含供给者、需求者和形形色色的中介机构，市场客体则指的是各种可供交易的房地产。

（一）可供交易的房地产

从用途的角度看，美国的房地产市场大体可以分为下方四个子市场：

1.工业用房市场

工业用房是用于仓储、物流、制造业、研究与开发等用途的房屋。美国工业用房有很大一部分采取租赁形式，即由投资人作为收益性物业买入后，由专业的管理机构出租。

从第二次世界大战后开始，美国的制造业企业在选址时首要考虑原料、市场、技术、劳活力等原因，并遵循最优区位方式。美国制造业首先汇聚在东北部各州，其后扩大到密西西比河以西和巴尔的摩到圣路易斯以南区域。然而，最大的工业用房市场依然汇聚在东北部，南部地区首要汇聚在亚特兰大和达拉斯。在美国，大型的工业用房市场范围平均值均在1亿平方英尺以上；小型市场范围较小，但在当地经济中处在举足轻重的地位。在行业分布方面，美国工业用房首要用于仓储业，占总存量的57％，其次是制造业，占总存量的31％。

2.办公楼市场

伴随产业结构的变迁，产业类型和业务活动方式的改变也十分显著。各种产品的生产基地退居幕后，办公楼在房地产市场中的重要性已经胜过了工业用房。

依照办公楼投入运用的时间、区位和租金水平等原因，美国一般将办公楼分为四个等级：

甲级办公楼一般处在较好的地段，如中央商务区、城市次中心区和重要交通枢纽区。出租率高，建造较晚，各种建筑设施齐备，这类办公楼的租金一般很高，但却表明着入驻公司的形象，所以高租金反而有竞争力。

乙级办公楼处在城市的次中心区或区域中心，建造年代较晚，内部设施较好，出租率和租金水平较高，中小公司和机构具有较强的吸引力。

丙级办公楼一般处在城市的非中心区，或者呈零星分布状态，内部设施一般，出租率和租金水平中等，对小公司和机构有适当的吸引力。

丁级办公楼位于城市的非中心区，范围较小，设施陈旧，条件较差，出租率和租金水平较低，对个体从业人士有适当的吸引力。

受于办公楼一般沿重要交通线呈带状或在城市中心区、次中心区块状分布，具有较强的集聚效应，所以，办公楼市场与经济发展和城市建设的进展具有十分紧密的联系。美国作为全球最大的经济体，其办公楼市场是最为活跃的。跟所有国家一样，美国的办公楼市场首要汇聚在一部分大城市，如纽约、华盛顿特区、芝加哥、洛杉矶、迈阿密和波士顿等。

3.商业用房市场

商业用房市场又称为商业房地产市场，是整个房地产市场的重要构成部分。商业用房是运营者与消费者执行直接交易的场所，所以，只有运营者预期通过运营可以得到充足商业利润的情形下，才会造成对商业用房的需求。当利润水平达不足预期的水准或显现亏损时，运营者不会租赁或买入（包含自行建造）商业用房。

4.住宅市场

在任何国家，住宅市场均为房地产市场的重要构成部分。住宅产品与单一功能的消费品有着明显的差异。住宅产品的建筑质量、建筑结构、房型设计、内部装修、通风采光、配套设施、增值潜力、付款方式、社会环境、自然环境、售后服务、物业管理、开发商资质和信誉等原因交织在一起，形成了一个庞大而复杂的结构体系。

（二）房地产市场供给者

美国的土地所有制是以土地私有制为主体的混合所有制。在全国的土地中，私人所有的土地占国土面积的58％，联邦政府所有的土地占32％，地方政府则拥有余下的10％的土地。也就是说，美国房地产市场的供给主体由私人部门和政府部门构成。但政府部门和私人部门在房地产市场中所起的作用有着显著的差异。

表1.1列举了1964～2005年美国新建项目的价值组成。可以看出，美

、国房地产市场一直以来的市场化程度都相当高。从2005年的情形看，在新建筑物的全部价值中，私人部门占78.6％，政府部门仅占21.4％。

图1.1反应了私人部门供应的新建筑物的用途结构。可以看出，私人部门供应的首要是居民住宅，其次就是商业用房和办公楼。所以，私人部门是房地产市场最为首要的供给者。而政府部门供应的首要是外部性显著的基础设施，比如公路、街道、教育和下水道系统。政府部门尽管供应居民住宅，但范围不大，而且首要是为低收入阶层供应的。总之，私人部门与政府部门尽管是支撑房地产市场的两大供给者，但它们之问有着清晰的产品分工。

（三）房地产市场需求者

房地产的最终需求者包含自有房产户和租房户。他们不仅包含个人，也包含政府、社会团体和企业。以居民住宅为例，2006年，拥有自己住宅的居民所占比重为68.8％，也就是说，31.2％的居民属于租房户。图1.2反应了在所有住宅中，自住比例80余年的改变情形。可以看出，历经了1940～1960年的迅速上涨后，自有住房的居民比例的改变就比较平和了，特别是20世纪80年代之后，基本改变不大，一直徘徊在65％上下。

（四）房地产市场的中介服务机构

美国房地产市场的中介服务机构首要包含：贷款机构、市场营销机构和经纪人、律师、保险机构、会计师事务所、房地产顾问公司、资产评估公司、产权审查机构等。

贷款机构为房地产交易所供应的首要是融资服务，这是由于，房产的价值高，即便最小单位的房地产买卖，也需要大批的资金，贷款机构的加入，可以满足一部分资金量不足的购房人的要求。这在其余国家也是相当广泛的。本章的第二节和第三节将令详细介绍美国的房地产融资体系，这里不再赘述。

房地产经纪行业是美国房地产市场的重要构成部分。美国法律对于房地产经纪机构没有资质和注册资本的制约，只要在相关部门获准登记后就可以进入这一行业，但机构发起人务必通过州房地产经纪牌照管理机构组织的考试，拥有经纪人牌照。

产权保险公司负责保障产权的合法性和真实性。保险公司设有工作过失保险险种，该保险以一宗交易为一个保单，通过社会保险机制将经纪机构风险转移到保险公司。

房地产估价师的考试、注册和牌照颁发由州政府组织。估价师分为G、R和L三个级别，其中G为高级估价师，可以执行任何房地产的评估，R级估价师只能执行住宅的评估，L是最初级的估价师，为有限资格。

中介机构在房地产市场中有着十分重要的地位，由于房地产是一种集消费品和投资品于一身的特殊商品，房地产的交易十分复杂。一面，房地产自身具有异质性，受于不可移动，每栋房子、每块土地在位置、环境和设施方面均为独特的，所以，购房者难免存在着信息不足、知识不足和经验不足等缺陷；另一面，房地产买卖涉及复杂的产权困难、税收困难，而且，不同州政府对本地房地产交易的管理规则和办法各不相同，所以，在整个房地产交易的过程中，务必有法律机构的参与，以保障交易的合法性和交易双方的合法权益。

总之，完善的中介服务体系是房地产市场有效运转的重要保障，也是房地产市场趋向成熟的重要标志。

（五）政府在房地产市场中的地位与作用

受于住房有别于一般商品，其发展水平直接影响到整个国民经济的成长以及社会的平稳，所以，尽管美国房地产的市场化程度在世界规模内首屈一指，但政府任然是房地产市场的一个重要参与者。

美国住房政策的中心是“为全体美国人民供应合格的、安全的、能负担得起的住房”。具体来说，包含下方几个方面：刺激房地产业和经济的成长；激励公民买房，更深一步提升个人拥有住房的比例；改观住房结构；资助低收入居民租房。当前，美国白宫首要通过下方方式参与房地产市场的运转：

1.直接或者间接参与住房抵押贷款市场

早在大萧条后的1934年，美国白宫依据《联邦住房法》成立了联邦住宅管理局（Federal Housing Administration，FHA），向符合标准的中低收入者直接发放住房贷款或者供应全额担保。退伍军人管理局（Veteran Admin-istration，VA）则为退伍军人申请住房贷款供应全额保险。1965年，联邦住房与城市发展部成立，旨在利用财政资金支持公共住房建设。这些措施减弱了银行在住房贷款领域面对的信用风险，保证了住房抵押贷款一级市场的顺遂运行。

为了给抵押贷款一级市场供应连续的助推力，政府还积极搭建和参与二级市场，提升住房抵押贷款的收益性和流动性。1968年，政府将1938年成立的联邦国民抵押协会拆分为政府国民抵押协会（Ginnie Mae或GNMA，也称珍妮美）和联邦国民抵押协会（Fannie Mae，也称房利美）。前者是一家政府机构，后者则属于政府发起的私人机构。1970年，政府发起的又一家二级分析机构——联邦住房抵押公司（Fredd Mac或FHLMC，也称福利美）成立。政府国民抵押协会负责将政府担保的证券执行证券化处理，为抵押贷款证券的发行供应政府信用担保。联邦国民抵押协会和联邦住房抵押公司则从商业银行和积蓄贷款协会手中买入政府担保的住房抵押贷款，并使之证券化，为抵押贷款证券的发行供应担保，在国内或者国际上发行债务工具为住房金融市场筹资。

2.对购房者实施优惠的税收政策

1986年，美国国会通过了低收入者购房和租房税收抵扣法案，并在1993年形成永久性的法令。另外，仍有其余一连串的税收优惠政策，进而大大刺激了居民购房的意向。

3.参与建造适当的经济适用住房

美国白宫不但每年在城市发展项目经费中拿出相当一部分用于低收入居民住宅的建设，而且还通过优惠政策，激励开发商建造经济适用住房，进而增长面向低收入居民的住房提供量。

4.实行公平住房政策

美国白宫要求保证住房困难上的公平性，严禁在租房、买房以及申请贷款等时歧视有色人种或穷人。

5.监管房地产业的健康运行

美国白宫对房地产业的管理首要是管规划、管征税以及管理从业人士。管规划首要是通过规定每块土地的用途、建筑类型、高度、密度等来执行土地管理。管征税是指依法向企业及个人征收税款，并策划恰当的税收政策。管理从业人士则是指对房地产从业人士资质的管理，首要是通过发牌考试制度来达到。

二、美国房地产行业的演变与发展

1776年美国独立。当时，美国国土幅员辽阔，但人口稀少，大批土地闲置，所以，很多农场主免费从政府手中获取土地用以保持生计。这一期间多部分业主所拥有的是农场而非房产。受于房地产交易的范围很小，房地产市场也无从谈起。

美国房地产行业的启动是与城镇化进度同步执行的。湖泊、河流或铁路周围，城镇渐渐兴起，一个重要的结果就是居住地越来越集中。就在此时，高速发展的经济创造了大批的工作机会，财富的积攒致使居民对房产的渴望越来越急切。特别是伴随商业活动的繁荣，房地产市场初具雏形，但范围任然有限。

20世纪40年代后期是美国房地产市场高速发展的重要期间。当时，大批参与第二次世界大战的士兵回到家乡组织家庭，人口数量大程度增长，这个期间也被称为“新生儿爆炸”期间。经济的迅猛发展动员了居民生活水平的提升，民众开始购置属于自己的房产，房地产市场的需求空前强盛。

20世纪50年代之后的半个多世纪里，美国房地产业历经了深刻的改变。这可以从市场范围和价格水平以及房地产企业的运转方式等角度考察。

（一）市场范围与价格水平

表1.2和图1.3分别从数量和价格的角度反应了美国房地产市场的运动趋势。可以看出，美国房地产市场总的上呈现了范围扩张和价格上升的趋势。但其问的波动性也十分显著。

简单地说，房地产市场的范围和价格水平首要取决于下方几个原因。

经济发展水平。经济发展水平会通过诸多途径影响到房地产市场，包含：居民收入水平和企业盈利水平的较快上涨动员了对房地产的需求；乐观而平稳的经济预期彰显房地产的投资价值；发达的城市建设增长了房地产的内在价值，引致了需求的扩张；银根较松和利率较低的货币金融环境便利了房地产融资，加强了居民和企业对房地产的支付能力。

人口数量、结构和家庭数目。人口数量、结构和家庭数目的上涨是助推房地产市场发展的基本力量。人口数量增长，代表着对房地产的绝对需求增长。但从某种程度上讲，人口结构的改变对房地产的影响或许更为深刻。婴儿潮、老龄化、移民潮、代际差异和社会文化变革等原因引起的家庭数目的改变，将对房地产市场的需求数量和结构造成重要影响。

居民收入水平及预期。与普通商品对比，房地产具有较高的价值，所以，房地产的需求，在很大程度上取决于一个国家或城市居民的买入力强弱。特别是居民住宅的买入力来自于消费者长期收入的积攒。居民现有的收入水平及其对将来的预期左右着目前的住宅买入决策，而将来的收入预期又承受国民经济的成长水平和趋势、地区经济的成长水平和趋势、民众的职业地位及发展趋势、个人生命周期阶段、家庭的结构和范围等原因的影响。总之，居民收入上涨是支撑房地产市场发展的重要支柱，是会对房地产的潜在需求转化为有效需求的重要保证。

金融市场发达程度。消费者对房地产的买入决策与融资机制有关。消费的现时性和收入积攒的长期性，致使消费者对住宅的买入还承受金融市场的影响，如可贷款额度、贷款条件、利率环境及发展趋势等。在其余条件相同的情形下，金融市场的发达程度与住宅市场的繁荣呈现极强的有关关系。

表1.3运用原因分析的方式，简单归纳了不同期期助推美国房地产业起伏变动的首要力量。为了对比方便，我们利用图1.4反应房地产市场两个重要影响要素——经济上涨和人口范围的变动情形。

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