什么是房地产投资决策
所谓房地产投资决策，是指对拟建房地产投资项目的必要性和可行性执行技术经济分析，对可以高达目标的不同方案执行比较和评价，并做出分析，选择某一方案的过程。
房地产投资决策简述1
房地产投资决策对房地产业和房地产市场的完善和发展具有十分重要的意义。房地产受于其空间的固定性特质，一旦决策完成付诸实行，将很难随意移动和变更。此外，房地产投资建设周期长、占用资金量大，一旦开工建设就不能中止，要力求缩短工期，在最佳机会投入市场。房地产投资还关系着人民的基本需要和生活质量的提升，又关系着经济发展和城市建设，它的总量水平、结构情况、空间布局和时间安排均十分复杂。房地产投资范围在整个国民经济投资范围中占有很大的比重，它务必与社会所拥有的人力、物力和财力相适应。这些情形都决定了务必重视房地产的投资决策。房地产投资决策的科学水平直接显示了一国或一个地区房地产业和房地产市场发育的成熟程度。
房地产投资决策过程1
房地产投资决策过程是指在房地产投资决策中，提出困难、分析困难和处理困难的过程。其一般程序包含分析困难、设计方案、评价方案、实行方案、方案调整和反馈的过程。
（1）调查研究提出房地产投资项目。
其中以市场调查尤为重要。它是房地产项目投资决策的前提和基础。这一阶段的核心在于清晰困难，包含期望处理的困难是什么？它的核心原因是什么？务必在什么时间处理它？为何要处理这一困难？为处理这一困难愿付出多大代价？在发现困难的过程中，可以运用核心原因分析技术。核心原因即在作出任何行动以前，务必更改、转移和清除的原因。通过发现这一核心原因，我们一般可以透过困难的表象把握真正的困难所在。确定决策的机会也是十分重要的，无论是先于或落后于决策能造成实效的机会，都无法达到有效的决策。
（2）确定房地产投资决策目标。
合理的目标是合理决策的前提。决策目标的形成、目标的大小、层次及制定人对目标的认识全将影响决策的顺遂执行。决策目标是由上述阶段中所要处理的困难决定的。在目标确定过程中，首先务必把要处理困难的性质、结构、症结及其原因分析清楚，然后才可有针对性地确定合理的决策目标。决策目标务必十分清晰，目标过分抽象或模棱两可、含糊不清，决策将无所遵循，决策目标的达到程度也很难衡量。合理的决策目标应当是值得衡量其成果、规定其时间和确定其责任的。此外，决策目标往往不只一个，而且多个目标之间有时还会有冲突，这就给决策导致了适当的问题，所以，要处理好多目标的困难。
（3）找出所有可行方案。
依据房地产投资目标和相关的信息情报，拟定可行方案，并要求整体详尽性和相互排斥性相结合，以避免方案选择过程中的偏差。整体详尽性指拟定的各种备选方案应尽量包含所有机会寻到的方案，由于方案的数量越多、质量越好，选择的余地就越大。相互排斥性指在不同方案中只能选用一个方案。分析者对于最有潜力的方案，应依照下列原则执行检查：首要分析工作应努力于最有效的几个方案上；用在分析上的总费用不可胜过它的预期收益。在拟定备选方案的过程中，还应考虑或许显现的不测变动，并对首要的参数及或许显现的误差和变动，执行预期性分析。
（4）确立衡量房地产投资效益的标准，测算每个方案的预期结果。
衡量效益的标准决定了最后的分析结果。但这一标准很大程度上取决于制定人的主观分析。在不同的制定人之间，最佳方案的选择很或许因衡量效益的标准不同而不同。一般可以通过成本与收益来衡量方案效益。成本是方案实行过程中所需消耗的资源，如资金、人士、设备等。收益则是由某些行动的结果而造成的价值。在决定选择方案的整体价值时，成本与收益都要考虑。确立了各可行方案的效益衡量标准后，就可据以对每个方案的预期结果执行测量，以供方案评价和选择之用。
（5）房地产投资方案评估及方案选择。
方案评估就是依据确立的决策目标所提出的各种可行方案以及衡量效益的标准、预期的结果等，分别对各方案执行衡量。方案的选择则是就每一方案的结果执行比较，选出最或许达到决策预期目标或期望收益最大的方案，作为初步最佳方案。方案评估的标准包含方案的作用、效果、利益、意义等，应具有技术机会和经济合理性。选择方案的方法一般有经验分析法、数学分析法和试验法三类。经验分析法是依靠制定人的经验执行分析，常用的有淘汰法、排队法、归类法等。数学分析法是应用决策论的定量化方法执行方案选择。常用的有几率法、效用法、期望值法、决策树等。试验法，则是在管理决策中，尤其是新方法的采取、新工艺的试验中所采取的一种选择方法，可看为正式决策前的试验。
（6）实行房地产投资决策方案。
方案的实行是决策过程中举足轻重的一步，在方案选定以后，就可策划实行方案的具体措施和政策。
（7）跟踪调查方案实行保证目标的达到程度。
实施一个大范围的决策方案一般需要较长的时间，在这段时间中，情形或许会发生改变。而初步分析只造成对于该困难的一个初步预期。所以，在执行方案计划的设置及处理未知性困难时，方案应持续加以调整和完善。同样，任何接连性活动过程受于涉及多阶段控制，定期的分析也是必要的。这是在变动的环境中获取最优结果的唯一渠道。另一面，受于外部环境和内部条件的持续变动，也需要通过持续修正方案来清除未知性，以适应改变了的情形，执行必要的调整
房地产投资决策的类型1
房地产投资决策贯穿于整个房地产投资活动的全过程，涉及到各方面的内容。所以，依据不同的要求，从不同的角度对决策过程加以分类，有利于制定人把握各种决策的特点，依据决策困难的特质，按不同的决策种类，采取相应的方法，执行有效的决策。
（l）按决策影响的时间长短，可以分为长期决策和短时间决策。
长期决策是指相关组织今后发展方向的长远性、全局性的巨大决策，又称长期战略决策，如投资方向选择、投资范围的确定等困难的决策。
短时间决策则是达到长期战略目标所采取的短时间策略手段，又称短时间战术决策，如日常的资金分配等困难的决策。
（2）按决策的重要性，可以分为战略决策、战术决策和业务决策三种。
战略决策，是所有决策困难中最重要的。战略性决策所要处理的是带全局性的困难，即确定一个长远的房地产投资目标或方向，比如能否从原有行业进入房地产业。
战术决策所要处理的是局部性、短时间性的困难，是为保证战略性决策实行而采取的项目投资决策。
业务决策，又称实施性决策，是日常工作中为提升生产效率、工作效率所作的决策，涉及规模较小，对投资活动只造成局部影响。
（3）按决策困难的重复程度分，程序化决策和非程序化决策两种。
程序化决策是按原来规定的程序、处理方法和标准去处理管理中经常重复显现的困难，又称重复性决策、定型化决策、常规决策。它可以通过策划规定程序、决策模型和选择方案的标准，按常规执行处理。
非程序化决策是处理以往无先例可循的新困难，具有极大的偶然性和随机性，很少发生重复。这类决策又称为一次性决策、非定型化决策和非常规决策，一般是相关巨大战略困难的决策，受于非程序化决策需要考虑内外部条件变动及其它不可量化的原因，除采取定量分析外，制定人个人的经验、知识、洞察力和直觉、价值观等主观原因对决策有很大的影响。
（4）按决策困难的可控程度分，有确定型决策、非确定型决策和风险型决策。
确定型决策是在平稳或者可控条件下执行的决策，是指制定人确知自然状态的发生，每一方案只有一个确定的结果，方案的选择结果取决于对各方案结果的直接比较。风险型决策也称随机决策，即决策方案将来的自然状态不能预先肯定，或许有几种状态，但每种自然状态发生的几率是值得做出客观预期的，所以不管哪个决策方案均为有风险的。这类决策的核心在于衡量各备选方案成败的机会性（几率），权衡各自的利弊，做出择优选择。
非确定型决策是在不平稳条件下执行的决策，决策方案将来的自然状态或许有多种，但无法预先做出清晰预期，且各种自然状态的几率亦无法确定，疑似每一个备选方案都有机会得到成功，也都隐藏着失利的机会。在不平稳条件下执行有效的决策，核心在于决策人士对信息资料掌握的程度，信息资料的质量以及对将来事态的精准分析。这类决策首要是依据决策人士的直觉、经验和分析能力来执行的。
参考文献
↑ 1.01.11.2 张永岳.《房地产经济学》M高等教育出版社出版 第八章 房地产投资