金融杠杆的定义
金融杠杆(leverage)简单地说来就是一个乘号（*）。运用这个工具，可以增大投资的结果，无论最终的结果是收益依旧损失，全将以一个固定的比例增长，所以，在运用这个工具以前，投资人务必仔细分析投资项目中的收益预期，仍有或许遭遇的风险，其实最安全的方法是将收益预期尽或许缩减，而风险预期尽或许扩大，如此作出的投资决策所得到的结果则必然落在您的预料当中。此外，还务必注意到，运用金融杠杆这个工具的时机，现金流的开支或许会放大，务必要顾虑到这方面的事情，否则资金链一旦断裂，即便最后的结果可以是重大的收益，您也务必要面对提早出局的下场。
金融杠杆的范例
金融杠杆的基本原理并没有复杂，但是如何将一个原理应用到一个事实范例中去呢？比如房地产？
(PS:美国次贷危机可以在根本上表达是金融机构采取杠杆交易的结果) 运用贷款产品来操作房地产投资，事实简单地说就是租用别人的资金来为自己赚钱。但是，即便对于房产下一阶段的行情可以预判是非常乐观的情形，也无法运用金融杠杆无制约地吃进房产，在最开始的阶段，投资人被允许运用金融杠杆的空间是非常小的。原因非常简单，由于贷款的来源是金融机构，为了保护自己的资金安全，金融机构务必顾虑到贷款客户能否可以承受得起每月的还款额，而并要顾虑到假使一旦客户的资金链显现困难，通过拍卖客户抵押房产能否可以追回所贷出资金，由于如此，首先投资人投资的房产很难贷到很高比例的贷款，即便贷到了，也务必要支付高得多的贷款成本，其次，贷款机构会依据贷款者的收入情形考虑其能否可以承受每月的还款阻力，而还款能力的判定全部取决于贷款者所有的可确定收入，如薪资、租金等等，另一面，投资人的不可确定收益，如房产的升值、税务上的抵扣等等是不或许作为收入被算进投资人的还款能力的。 下面介绍一个运用金融杠杆投资房地产的例子，为了使例子简单化，首先如果投资人的收入为$60,000每年（税前），每年的薪资上涨程度为$3,000。房地产每年以8%的进展平稳升值。银行贷款的利息不变，永远保持在7.6%上。 该投资人经历一段时间的付出，拥有了$100,000的存款，这时候他决定中止租房，开始为自己供一套房子。付出$100,000的首付。依照20%的首付计算，他可以购入$500,000的房屋，贷款额度为$400,000，每周还款额为$651.76。当下适用于他的税率计算公式为：Tax Payable = 2,580 + 30%*(60,000 – 25,000) = $13,080。所以他的净收入为60,000 – 13,080 = $46,920。所以他的周收入为$902.3。减去每周的还款额度，余下为902.3 – 651.76 = $250.54。由于有了自己的住所，所以每周的消费极大地减弱了，如果为每周$100，而且该投资人为了减缓自己的还款阻力，将自己房屋的其余空余房间租了出去，每周如果可以收入$300，那么当下该投资人的每周结余为$450.54。该投资人利用金融机构的提早还款和多存多取功能，将每周的结余全部提早还款。 三年之后，该投资人的收入上涨到$66,000，房产升值到了$620,000。贷款的余下为$287,851.6（为了方便计算，忽视了复利的影响）。当下事实上的贷款比例为46.4%。尽管前面的文章我曾经说过，一般房产的升值想要变现的话需要把房子卖掉，但是事实上假使通过转贷款该种手法提升贷款比例而将房产升值的部分变现（由于事实上贷款比例在贷款期限之内是一直减弱的）。所以当下该贷款人可以提出的现金额度为$208,148.4。在这三年之内，该投资人的存款就这么简单地翻了一番，而且房产那边仍有相当于存款的$124,000，总共资产升值了$232,148.4。而这三年的薪资净收入为$147,060，每周$100的开支，要扣除$15,600，假使不买房，每周要付出$200的房租，所以事实上的开支在这三年之内应当是$46,800。假使不买房的情形，该投资人的资产升值为$100,260。所以这三年内投资人的收益多了一倍还多。 这时候，该投资人考虑运用房产现金化（转贷款）所提出的$287,851.6来投资此外一所房产。当下他有两个选择，全款买房或者贷款买房，下面比较一下两种做法三年之后的不同。首先，该投资人仍有一个贷款在第一个房子上，所以他的每周还款额为$808.18。而当下该贷款人的每周薪资净收入为$1,023.46。所以当下他的账面表明每周结余为$215.28。由于第二所房屋是用来投资的，所以这所房屋的租金收入可以被用来申请贷款。 依照上面的说法，如果全款买房，那么他可以购入$300,000的房产。每周租金为$300。该投资人每周的净开销任然为$100，所有余下资金用来提早还贷。三年之后的情形为，贷款余下$418,227.76。第一套房产升值为$740,000，第二套房产升值为$372,000。顾虑到房产折旧的困难，如果房产折旧为每年3%，也就是$9,000，这个是值得抵扣所得税的，三年的应当缴税的收入为$262,800，扣除每年$9,000的折旧费用，最后得到$235,800。纳税公式为：17,850+40%*(Ordinary Income – 750,000)。由于该投资人的薪资加之收入好于$750,000，所以要交许多的税。三年所有的税额为$64,350。三年后的资产升值为：(740,000-620,000)+(372,000-300,000) + (496,000 – 418,227.76)=$269,772.24。 如果当下该投资人选择贷款买投资房，贷款比例为60%，那么该投资人可以购入$750,000的房产。贷款额为$450,000。每周还款额为$726.11,每周租金如果为$700。如此用收入来偿还两个贷款应当是没有任何困难的，而且60%的贷款比例申请贷款也很简单。由于第二个房产是用来投资的，所以折旧和贷款成本均为可以用来抵扣税收的，所以每年可以抵扣的收入为$56,700。三年的总共收入为69,000+72,000+75,000+700*52*3=$325,200，税本来应当一共是$93,630，但是由于投资房屋成本的抵扣，事实上的税收应当为$32,580，税上面就少交了六万多块，事实上，这等于政府在帮投资人付一部分投资房的贷款利息！依照原来如果，所有现金结余都被提早还入贷款。三年之后，总收入为325,200+300*52*3=$372,000，税收为$32,580，日常开支为$15,600。每周净收入为$2075.77,每周总还贷额度为$1,541，结余为$534。全部还入第一个房屋贷款。所以三年之后房屋总价值为740,000+930,000=$1,670,000。第一个房屋贷款上面还欠$399,704.32，第二个房屋贷款上面还欠$438,217.32，总净资产为$832,078.36。相对于第一个三年，资产升值了$599,929.96是上一种情形资产升值的两倍以上。 后面就可以依据该种方法不停地把房地产投资滚大，进而享受租金回报，资产升值和税务优惠三方面的全方位服务了