逆向年金抵押贷款是金融机构实施的一种房地产抵押贷款方式，它不同于一般的抵押贷款模式。一般的抵押贷款是贷款人先从银行贷款用于购房,然后再定期向银行还款直至付清全部本息。逆向年金抵押贷款的特点在于贷款人已拥有房屋所有权并向银行抵押房产，银行依据评估后的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签署协议，然后分期向贷款人支付贷款供其支配。其最大特点在于“逆向年金”，其含义是，借款人以逐渐降低自己在房屋中的股份为代价，可以持续从贷款人那里得到现金支付。
逆向年金抵押贷款方式针对的是老年人群体：受于老年人每月退休金不够支付正常消费，故向金融机构提出申请，金融机构每月付给退休老人适当的费用，致使老人能够生活得相对充足。该种贷款方式能够使老年人在一生中达到大差不差均衡的消费水平，而且盘活了老年人的房屋资产，有效处理了老年人有房没钱的困难。逆向年金抵押贷款方式在中国的实行当前也有一部分制衡，我们只有在认清这些现实阻碍的前提下，才可把握好该种方式操作的可行性，做到有的放矢的运用。
逆向年金抵押贷款的贷款方式
逆向年金抵押贷款的基本贷款方式就是金融机构贷款给己经拥有房屋产权的老年人。这类老年人用差不多自己一生的收入买入房产或在一个较长期限里偿还贷款之后，导致拥有了体面的住宅，他们的生活水平会因存款总量的降低和月支付的增多而跟随下滑，高昂的医疗费用也得不足必备保障。依据该种情况设计的逆向年金抵押贷款，将老年人的房产权益渐渐转化为有生之年的消费资金，可以一次性支付给房主，也可以每月付给房主一定数额的款项。款项的大小与合同的期限、利率的大小、预期房屋的价值以及房主期望保留的房屋产权份额等相关。如此，将盘活老年人的住房资产，合同期届满后房产归金融机构所有。诚然，房主也可保留一部分房产权益，可以应付将来的未知性开支。
我们且将上一种贷款方式称为自有房产逆向年金抵押贷款。依据逆向年金抵押贷款的基本设计思路，结合我国基本国情，笔者对其贷款方式执行了改造。设计上，吸收了权益分享抵押贷款的思路，即金融机构贷款给还没有获得房产的老年人，这里称之为新购房产逆向年金抵押贷款。这类老年人拥有适当的储蓄，也有适当的购房欲望，但为了预防将来变故，无法用此储蓄来改观其居住条件。依据该种情况设计的逆向年金抵押贷款，金融机构将供应老年预购房产总价一定比例的贷款，并在今后较长期间内向老年人按月支付一定数额的款项，其具体金额依据评估贷款期届满时房屋价值的折现值与贷款现值的差额乘以贷款常数执行计算。老人拥有该房产的居住权，而金融机构拥有其产权。在老年人去世后，金融机构拥有该房产完整产权，可执行拍卖或运营，并从中获利。所以，该金融机构最好具备房地产投资及运营的有关能力，如房地产投资信托机构。受于逆向年金抵押贷款会遇到房主中途违约、提早偿还以及房产价值预期不精准等情形，所以，存在较大的风险，金融机构也应当慎重操作。
实行逆向年金抵押贷款的注意事项
实行逆向年金抵押贷款应注意下方的几个困难。
第一个是老年人住房的产权和情况困难。当前我国住房自有率很高。美英等发达国家住房自有率然而60%，而第五次人口调查表明我国城市中拥有的住房户已占到城市家庭的72％，沈阳的住房自有率更是达到80%。但这里面有很大一部分是福利分房，住房人在退休后任然有机会是和单位共有住房产权。此外，仍有相当一部分老人居住条件较差，评估后的房产价值不高，贷款操作起来有些问题。处理以上困难可以从两个方面着手：首先，针对房产所有权困难，可以认真核实共有产权，或者要求老人自己先行买断房屋产权，或者要求老人与单位商量，使单位能够认可老人贷款并在贷款终结时为老人还清贷款，再把房权收回单位。
此外，尽管老年人住房条件差，但可以在贷款额度上适度从紧，结合具体房屋价值予以贷款。而且伴随居民住房条件的改观，特别是当前事业有成的中年人一般都拥有较好的住房条件，再过20年左右，在他们步入老年时，尽管收入下滑，但是他们消费水准的下滑程度必然慢于收入下滑程度，在那个老龄化高峰期间实行逆向年金抵押贷款方式无疑就是雪中送炭了。实施逆向年金抵押贷款方式可以特别关注一下当前的中年群体，与他们初步签订一个意愿合同，处理中年人20年后的困难。针对金融机构来说，该种方式也是对优质客户资源的一个获取。
第二个困难是该方式的实施是以还款或者房屋支付银行来终结贷款的。这就涉及到一旦房屋到了银行手里如何变现的困难。这里面有两种或许，一种是银行直接处理抵押房屋，不涉及其余自然人。这需要我国的住房二级市场赶紧地健全起来，同期银行也有必要和专业的二手房机构联合，共同处理到期抵押房产，以有效减轻银行负担。
此外一种或许是如何面对老人子女收回房屋的提议。应当说老人即便采取逆向年金抵押贷款方式养老，他也期望为自己的子女留下房产作为遗产，而该种养老的方式将使家庭遗产缩水。针对该种情形，金融机构可以与老人订立协议时附加一部分条款，诸如子女可优先买入老人去世后遗留的房产，也可以要求子女偿付老人贷款，然后收回老人的房屋。
当前开展逆向年金抵押贷款业务的制衡条件
逆向年金抵押贷款是一种起步老年住宅开发的有效金融创新工具，应当得到社会普遍重视。诚然，当前开展逆向年金抵押贷款业务仍有很多制衡条件。
首先，住房二级市场发育不健全。伴随逆向年金抵押贷款业务的增长，大批贷款人想以卖出房产的方式还清贷款，金融机构想将贷款期满时拥有的房产快速变现， 都需要完善住房二级市场。
其次，对第一种类型的逆向年金抵押贷款来说，当前老年人居住条件较差，其房屋将来评估价值较低，无法渐渐转化成消费资金。而且，当前我国评估机构和评估人士素质较差，没有能力精准预期房产将来价值。
又一次，政府支持强度不够。金融机构在强行处理违约房产或采取其余措施催还贷款时，因涉及到伦理与社会困难，无法将债务人强行迁出原住宅房，所以，国家应出资建设相应的收留机构。
最后，当前金融机构风险防范机制缺位。金融机构需要建立相应的风险防范机制，以防止各种风险的造成。而且，当前也没有相应的法律法规保证逆向年金抵押贷款的实行。
逆向年金抵押贷款的评价
逆向年金抵押贷款方式是一项针对老年人实施的贷款方式，中国的老年人是一个弱势群体，但也是一个善良的群体。为适应老龄化社会的来临，我们应在认清国情的前提下付出探索各种养老方式，以求得老人颐养天年、国家减轻负担。该方式不是惟一的养老方式，也不是最好的养老选择，但正如前面所说，它对银行机构来看不失为一个得到收益、增长客户群的好方法，而且对个人来看也是一个不错的选择。相信伴随民众居住条件的改观和各类制度的健全，逆向年金抵押贷款会形成一种有效的、有益的养老方式。
逆向年金抵押贷款是起步老年住宅市场的强大活力源。中国老年人的消费心理上有着传统的“为子女攒钱”思想，往往缺乏环绕自己消费的意识。同期，老年人为了减轻子女负担，预备将来高额的医疗费用，必须将自己的住房困难放在其次。但是，通过逆向年金抵押、贷款业务，老年人可以在一定程度上通过自己的力量处理本身的养老困难，加强老年人自我保障能力，提升老年人在有生之年的生活水平和医疗保障程度，减轻了子女的经济负担，也减轻了国家的财政阻力。部分老年人采取逆向年金抵押贷款后，出租抵押的住房，得到许多的收入用于支付家庭护养或养老机构的费用，大大减轻了家庭养老的经济阻力，大大减轻老年人购房的心理负担，可以使老年人放心购房。
同期，受于当前社会养老机构收费过高，多出了老年人承受能力。大量的养老机构设备简陋，无法满足老年人的需要，以及老年人的传统观念和对长期居住环境的眷恋都致使老年人选择居家养老。而逆向年金抵押贷款使房主一直拥有房屋的所有权，直到卖出或者死亡，满足了老年人居家养老的愿望，符合老年人购房的心理要求。如此，不仅增长了老年人的有效收入，提升了老年人的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消费需求，使老年人的潜在消费能力变为现实买入力，从根本上助推了老年住宅的成长，形成起步老年住宅市场强大的活力源。