预告登记

什么是预告登记？

所谓预告登记，就是为保全有关不动产物权的请求权而将此权利执行的登记。它将债权请求权给予登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的达到。

以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。由于，一物数卖情形下的多个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同期存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立多个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，困难的重心是一物数卖情形下标的物的所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先获得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人获得标的物的所有权，其余买受人得向出卖人力争违约责任。比如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖予乙，并向乙办理移转登记。在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种情况，对买受人甲不利，为处理这一困难就造成了预告登记制度。

预告登记与一般的不动产登记区别表当下：一 般的不动产登记均为指不动产物权在已经完成的状态下所执行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而执行的一种登记。预告登记做出后，并没有致使不动产物权的设立或变动，而导致使登记申请人获得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分举动，具有排它效力，以保证将来只发生该请求权所期待的法律结果。所以，预告登记是与异议登记同期组成不动产登记中的重要内容。

预告登记的历史沿革及性质

预告登记发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，形成民法中的一项重要的物权制度。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终高达平衡不动产交易当中各方利益的目的。受于本国事实情形及法律背景的不同，各国对预告登记制度的目的、适用等作出了不同的规定。在我国以往的民事立法中，没有设计预告登记制度，但学术界在相关外国法的译评中有零星涉及。上海市在《上海市房地产登记条例》中专设第五章规定了预告登记制度，此可谓预告登记制度的在立法中的最先显现。

预告登记的性质如何，在我国首要存在三种看法：第一种看法觉得：有关其法律性质，究竟是一种物权，或仅为一种债权保全手段，甚有争论。预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有问题，可觉得系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。第二种看法觉得：预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。第三种看法觉得：预告登记的性质是使被登记的请求权具有保证将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是制约现时登记的权利人处分其权利。从各国法律规定来说，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力。所以，预告登记是债权被物权化的一种具体体现。经历预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。

预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经历公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了适当的物权效力。所以，从预告登记的性质上表达，预告登记是债权物权化的一种具体表现，是物权法原理向债权法领域的扩张、渗透。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。

创设预告登记的必要性

在我国现行法中，有关不动产登记（本登记）已有若干规定，但能否存在预告登记则不无疑问。比如，有人觉得，商品房预售合同的登记属于预告登记的性质，其首要功能在于通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利。也有人觉得，商品房预售合同尽管要求备案，但也仅仅是备案而已，其许多具有的是行政治理色彩。该种备案和预告登记有根本的差别，而且法律并没有规定该种备案具有什么效力，因此该种备案根本不具有预告登记的功能。

我们觉得，商品房预售登记并没有具有预告登记的性质，这是由于：第一，在商品房预售登记的适用对象上，商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记是对请求权的登记，两者的目的是根本不同的。前者执行保全的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权。这一差异致使了商品房预售登记并没有具有预告登记制度的功能，预告登记的保全权利、保全权利顺位及保证交易安全的功能无从体现。第二，依据预告登记制度的理论，申请预告登记的人为享有请求权的权利人，义务人为不动产的现时所有权人，请求权人应获得义务人的允诺或法院的假处分命令才可申请预告登记。而在商品房预售登记中，申请人为商品房预售人，同期其又是商品房预售登记的义务人，且法律、行政规章强制预售执行商品房预售登记，这与预告登记性质不符。同期，商品房预售人执行预售登记是根据公法而执行的，而预告登记是登记权利人根据私法行使私权的举动。可想而知，假如商品房预售中的购房人无权申请执行预售登记，而作为债务人的预售人对执行商品房预售合同登记又没有什么利益可言，甚至要支付预售登记的费用，那么商品房预售合同登记如何起到保护交易安全、维护当事人合法权益的作用呢？第三，预告登记制度的核心是其效力，各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等。只有赋予预告登记以这些效力，才可使预告登记具有事实意义，形成请求权的保全手段。而我国对商品房预售登记只有“应该”执行登记的规定，而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效依旧不能对抗第三人；而且也没有规定经历登记的预售合同，预购人能否具有对抗第三人的效力，能否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的举动。第四，我国法律、行政规章未规定商品房预售登记的消灭，这也与预告登记制度不符。预告登记导致一种请求权的保全，不具有独立的效力，只有在将预告登记推动到本登记时才具故意义。所以，预告登记受于一部分特定的事由显现而消灭，不会永远存续。而我国商品房预售登记不涂销，存续时间非常长，这也代表着其目的在于行政治理，而非对购房人的请求权执行保护。自此可以笃定，我国实施的商品房预售登记仅仅是预售行政治理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在着根本上的差异。