住宅投资

住宅投资的含义

住宅投资的决策涉及企业、家庭甚至政府，因此住宅投资有其特殊性。在所有投资需求中，住宅投资对事实利率最为敏感。这是于住宅的折旧速度非常慢（几十年的旧住宅比比皆是），所以折旧费微乎其微。如此事实利率对住房投资决定显然十分重要。假使是租房，那么支付给房主的租金中多部分是对住宅所占用的资金的报酬；假使是自己购房居住，那么住宅成本的首要部分就是住宅抵押贷款利息。所以，住宅投资是投资中对货币政策和财政政策引起的利率改变最为敏感的部分。受于货币政策较之财政政策对利率的影响更大，所以住宅投资与货币政策的关系就比它与财政政策的关系更为紧密。影响住宅投资的原因

对住宅投资的分析是从对既有住房的需求开始的。一般地，既有住房的供给是不变的，而对既有住房的需求取决于很多原因：

（1）财富量越大，则对住房的需求越大；

（2）其余资产，如债券的收益率越低，则对住房的需求也越大；

（3）对住房存量的需求还取决于拥有住房所能得到的净事实收益。

如此，假使要在住房价格与住房数量的二维平面图中加以表明，则取决于上述原因的下斜的住房需求曲线就与既定的、因此垂直的住房供给曲线相交，决定了住房的资产价格。在这个基础上，就可以考虑住房投资的决定了。由于对住房的投资是现期住房的资产价格的增函数，在住房领域中，存在一条与普通供给曲线类似的住房投资供给曲线。该种上斜的住房投资供给曲线又称住房的流量供给曲线，与垂直的存量住房供给曲线相对应。任何影响对既有住房存量的需求的原因全将影响住房的资产价格，从而影响对住房的投资率。住宅投资优势风险及增值原因

以投资的角度来说住宅投资较之于其余的投资形式优势较多。一是保值升值风险小。住宅投资有自用和投资双重功能，既可通过出租来获取收益，或是通过抵押融出资金，又可卖出转让赚取差价利润。二是盈利时间长、空间大，住宅产权为70年，土地资源的有限相对于人口的持续增长，需求的提升，致使其价位总的趋势往上。三是值得小博大选择贷款买房，借款时间长、利率低，前期投入的自筹资全不多掌握了趋势和方法技巧，投资可以事半功倍。

作为投资应考虑风险保值，回报方面规避风险应放在首位。住宅投资较之股票风险相对较小，并没有等于无风险。90年代初的地产虚火让人心有余悸，近观1997年投资香港房产现已形成负资产，所以，住宅投资作为投资周期长、投人高的投资项目，其资金的流动性和变现性较差，受政策、城市规划等原因的影响较大，一定要清醒地认识房地产市场的政策风险、社会风险、经济风险、技术风险和自然风险等原因，此外，买入期房还要承受能否烂尾和开发商许诺不实的风险。与投资股票一样住宅投资的增值原因是投资人最为关心的，具体表当下：

首先，住宅的价值组成由地产和房产两部分构成，包含地价、建筑成本专业费用利息利润税费等。住宅投资首要靠土地的升值，地点选择对住宅投资的成败举足轻重，有言不怕好的地段买到坏房子，就怕在不好的地段买房子，所以，应从不同方面科学地认知和理解地段微观的地理位置，包含周边环境、交通条件等。宏观的社会位置，代表着热度和文化氛围等。周边环境条件的任何更改全将对房产的价值造成影响，如拥有让人心旷神怡的大面积绿地，靠近山体和水域景观或是商业发达人口集中地段均为不错的投资区位。若处在观瞻不良的忌讳之地，如垃圾场或污染源附近，治安不良等，则不适宜投资。交通情况是生活工作的基本条件，是决定地段好坏的最活跃原因，交通情况的改观可更改不好的地段，房产带有显著的地域特质。不同社会经济情况、文化背景表现出较大的差别，文化层次高的社区，住户的背景产生的某种声望将吸引同类型客户，带旺区域内房产的增值，如使馆区居住的外国人较多，使其周围的外销公寓倍受青睐。

其次是规划设计。住宅开发和投资都遵循最佳利用原则，民众乐于居住在设施配套完备的地区。城市规划确定了土地的成长方向，宜选择社会公共配套设施水平高的区域投资。此外，规划布局协调户型，设计舒适有效的楼盘，以及顺应时代潮流，具有超前意识的物业，经济寿命长。如当下的宽带网络、环保住宅，迎台了民众生活方式和消费品位的改变，是提升投资收益的重要原因。其它影响物业增值的原因仍有建筑质量，物业管理，开发商的品牌信誉。房屋作为一种有着长期运用价值的产品，建造质量举足轻重，同地段相似的两项物业，质量的优与劣，其日后差值会很大。物业管理的水准直接决定了租金的高低，优秀物管公司的信誉和服务水平，将提高物业的档次，物业的升值保值也取决于此，实力雄厚的开发商开发的住宅容易造成品牌效应使之形成投资热点。住宅投资策略

市场每历经次反复，就成熟一次，投资策略也应有所转变。住宅投资以前是资金、胆识、眼光、机遇的结合，当下则更需要信心和耐心，以及更新观念、灵活应变、用足政策，买进的可能多，须多斟酌，出售的可能少，动作要快。投资时具体注意：

一是保证合法牢靠，降低投资的盲目性

买房先买产权，只有获得了产权，投资人才拥有对房产的收益权和处分权，可自用、出租。买卖房产证则是产权的惟一合法凭证，投资前一定要保证所购房产的安全性，查明开发及销售能否合法，买入的是房屋所有权依旧运用权，产权关系不清晰处理起来也十分问题。

二是前瞻性投资

投资人要仔细研究城市规划方案，关注城市基本建设进度情形，寻求发掘隐藏的投资价值，首要有交通条件的改观，民众生活方式和品位的改变，新技术发明导致的更改等。并掌握好投资机会，投资过早资金或许被套牢，投资过晚则丧失上升空间。如深圳滨海大道的建成通车，使深圳南山后海片区的物业增值不少。

三是追求长期平稳的收入

住宅投资是一种长线投资，回报率特别高的项目很或许被复制，提供量的上涨会减弱其回报率，应注重物以稀为贵，资源有限性决定了投资的升值潜力，寻求选择具有不可替代优势的动力物业。

四是把握循环周期

在事实操作时注意宙时度势，灵活应变。如买入单位后遇市场转淡一不必急于折价卖出，可转手做长线将房屋出租收租金支付贷款，静守等候价升之日。在1984年和1987年这两段阶段，假使买了房只持一年就出售，大多亏钱且损失惨重，假使投资期为5年，亏钱的已经大为降低，假使持有10年后才出售，大多会有赚钱的可能。

五是用动态的眼光观察

任何事物的优劣部不是绝对，在持续改变的市场中或许瞬间发生突变影响投资收益，如客观地理位置虽不可变，但其社会位置却是伴随经济和城市的成长而持续改变的，当下的热点地段将来未必热，当下的冷门地段将来也未必不热。

六是注意心理原因

同投资股票，一样投资买房也是买一种预期，物业某项品质的广泛认同会让其买入需求转旺，促成价格上涨，正所以，营销中有了各种概念的流行。