代理行

概念简介

代理行（correspondent bank）是指与其余国家建立往来账户，代理对方的一部分业务，为对方供应服务的银行。对一家银行来看，代理行事实上不附属于本银行，代理行关系就是不同国家银行之间建立的结算关系。代理行的建立一般有三个步骤，首先，开展资信调查，首要考察对方银行的自信，通过多方途径了解对方银行所在国的相关政策，法规，市场信息等。第二，在分析与评价的基础上，确定代理行关系的层次。代理行的层次分为：一般代理关系，账户代理关系，与一定透支额度关系。第三，签订代理行协议。代理行协议由双方银行主管签署签章后才开始生效。代理行协议包含双方机构的总称，交换和证实控制文件，代理业务的规模，业务往来头寸的调拨，融资便利的安排等内容。发展趋势

代理行争相全国化

“从2006年开始，房地产经纪行业改革调整、企业从新‘洗牌’，进入了一个特殊的转型期。”上海市房地产经纪行业协会会长许明义表示，上海房地产经纪行业的成长历经启动、崛起成长、迅速发展等阶段，当前正处在调整转型期。

行业缩减 企业分化

来自上海易居房地产研究院的报告表明：上海房地产经纪行业2006年末有企业4214家，下属分支机构4411家，机构总数8625家。与2004年对比，房地产经纪机构数量下滑了约20%，这也印证了目前行业正处在前一次扩张期后的相对缩减期间。在这些企业中，有限责任公司的比重下滑较多，个人独资企业的比重则上升较快。

“需求的改变动员代理本身的改变。”上海市房地产经纪行业协会副秘书长吴伟良教授表示：从做住宅起家的上海代理公司正持续地往全局和深度行业研究发展。由于大型房产企业自身就具备较强的营销能力，加之外资行的进入，这致使本土代理行更需要供应个性化的服务。这并没有代表着运营模式有所改变，而是要增强资源整合能力和社会拓展能力。

行业格局仍未平稳

上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功表露，今年年末无论是业绩量依旧雇员人数全将翻一番。来自中国房地产TOP10研究组的报告也表明：易居中国平均销售额胜过200亿元，策划个案每年胜过150个，天地行接连三年胜过100亿元。策源是单个策划案收入较高的企业，在高端公寓、别墅和商办项目的策划方面具有丰富的实战经验。

即使综合实力较强的代理机构纷纷显现，然而业内专家表明当前仍未形成平稳的行业格局。“以金桥奖获奖企业为例，2006年营销代理20强商品房销售面积占全市商品房住宅销售面积的22.67%，销售金额占全市25.2%。”易居房地产研究院院长张永岳表示：“这两个数字表明行业集中度依然较低，仍未形成优势范围效应。目前的行业格局是，存在一部分品牌较好的大企业，但小范围企业数量多、比巨大，行业集中度不高。”

综合性、全国化成行业趋势

“综合性、全国化是今后代理企业发展的必然方向。”孙益功的观点代表了业内广泛看法：“今后代理行的成长有2种不同的思路：一是将流通做大做强，把一二手联动发挥到最大，如易居和策源都已经开始运营二手房，而且成绩不错。二是将服务链拉长，形成房地产综合服务商。但全国化是所有本土企业发展的必然趋势。”

与2005年以前退出市场、削减投资的做法不同的是，去年大量策划代理企业以大范围扩张为主导战略，纷纷加大对异地房地产市场的开发和投资强度。在中国能排到前100位的代理企业去年平均进入城市个数已达19.75个，比2005年上涨2.02倍。

“持续改变的房地产市场必然致使代理行业执行又一次更严格的洗牌：一部分处在求生存阶段的企业，将公司的成长重心放在锁定擅长的物业类型或服务领域，着力供应差异化产品与服务，并深入周边的二线城市，分据市场；而处在求发展阶段的代理企业，将着重巩固已占领的市场阵地与份额，谋求更具广度与深度的全国布局，并与开发商和代理业同行执行战略意义上的合作。”策源机构董事总经理徐晓亮的一席话是对目前代理机构发展的绝妙归纳。