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房地产信托

外汇网2021-06-18 22:49:06 61

简述

它包含两个方面的含义:一是不动产信托就是不动产所有权人(委托人),为受益人的利益或特定目的,将所有权转移给受托人,使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系: 二是房地产资金信托。就是指委托人基于对信托投资公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司,由信托投资公司按委托人的意向以自己的名义,为受益人的利益或特定目的,将资金投向房地产业并对其执行管理和处分的举动。这也是中国大批采取的房地产融资方式。2003年6月,中央银行公布121号文件制约房地产企业的银行融资,房地产信托开始形成企业追逐的热点。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托,为了受益人的利益,代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及有关资财的一种信托举动。

发展

1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(BostonPersonalPropertyTrust),但直到1920年以后,美国投资事业才有了划时代的成长,这也是美国在战后涌现出大批的富豪手中所持有的过剩资金导致。1929年纽约股市崩溃后,美国SEC开始对投资公司执行规范。为保证投资者的权益,美国展开了一连串联邦证券交易活动,先后策划了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法,并于1940年策划了投资公司法及投资顾问法,这些都形成日后投资公司运营业务管理规则的基本框架。根据美国1940年投资公司法第4条,投资公司可以分为:面额证券公司(Face-AmountCertificate Companies)、单位信托公司(UnitInvestment Trust)和经理公司(Management Companies)三类。

其中,经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通,按投资公司法第5条又可将其分为:封闭型(Close-end Type)投资公司、放开型(Open-End Type)、分散型(Diversified Type)和非分散型(Non-DiversifiedType)投资公司四种。马塞诸塞商业信托是REIT的前身,受于经济利益的驱使,最初采取信托形式是为规避州法禁止公司以投资为目的而持有不动产的规定,随后因其渐渐发展形成规避公司所得税的不动产投资组织,而被美国最高法院认定为商业信托与公司类似,并视同联邦公司组织加以课税,致使其发展一度停滞。但受于后来的投资信托法规持续健全,且经济发展态势不错,美国投资信托的成长又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点,美国国会于1960年通过修订内地税法典,正式开创了REIT,规定凡具备该法案第856条到859条的相关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。

性质

房地产信托运营业务内容较为普遍,按其性质可分为:

①委托业务,如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等;

②代理业务,如代理发行股票债券、代理清理债券债务、代理房屋设计等;

③金融租赁、咨询、担保等业务。

相对银行贷款来说,房地产信托计划的融资具有减弱房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。受于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能,可以财产权模式、收益权模式以及优先买入权等模式执行金融创新,使其形成最佳融资方式之一。

基本条件

资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地产信托机构筹集资金的途径与方式与银行不大一样,首要来源有:

(1)房地产信托基金:是房地产信托投资公司为运营房地产信托投资业务及其它信托业务而设置的营运资金。中国的信托投资公司资金来源首要有:财政拨款、社会集资以及本身留利;

(2)房地产信托存款:是指在特定的资金来源规模之内,由信托投资机构办理的存款。其资金来源规模、期限与利率,均由中国人民银行规定、发布和调整;

(3)集资信托和代理集资:这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托,直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种方式;

(4)资金信托:是指信托机构接受委托人的委托,对其货币资金执行自主运营的一种信托业务。信托资金的来源务必是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金,首要有单位资金、公益基金和劳保基金;

(5)共同投资基金:即投资基金或共同基金,对于中国公众来说,它是一种较新型的投资工具,但在国外已有百余年的历史,而且日趋兴旺,是现代证券业中最有前途的行业,在发达国家的金融市场上,已为实践证明是一种相当先进的投资制度,并已形成举足轻重的金融工具。

种类

依据资金投向的不同,REIT可分为三类:

1、权益型(EQUITYREIT)。权益型 REIT直接投资并拥有房地产,其收入首要来因为属下房地产的运营收入。收益型REIT的投资管理视其运营战略的差异有很大不同,但一般首要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资人的收益不仅来因为租金收入,还来因为房地产的升值收益;

2、抵押型(MORTGAGEREIT)。首要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款,收入首要来因为发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息,以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和升值收益;

3、混合型(HYBRIDREIT)。顾名思义,此类REIT不仅执行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。

早期的房地产信托首要为权益型,目的在于得到房地产的产权以获得运营收入。抵押信托的成长较快,现已逾过产权信托,首要从事较长期限的房地产抵押贷款和买入抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。此外,REIT仍有很多其余分类方法。

运转流程

房地产信托的运转流程差不多可以分为两种模式:一种是美国模式,其他是日本模式。这两种模式说见底就是资金信托和房地产资产信托的区别,受于各自的国情不同,美国比较侧重于资金信托型REIT,而日本侧重于房地产资产信托型REIT。

1、美国模式

美国的房地产信托一般是以基金的形式显现的,在成立阶段,其首要运转流程为:

(1)评估资金。基金发起人为满足本身需求,执行REIT基金募集的筹划,首要工作包含:预估所需资金数量,证实选择REIT基金为筹资工具,并考虑投资标的的收益性是否高达必要的回报率等。

(2)接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜,包含投资细节、募款细节和承销方式等工作。

(3)接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的有关法律、会计困难,选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务,并拟订申请文件,此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。

(4)接洽不动产顾问公司。若基金将来的运营管理由房地产顾问公司担任,则需要洽定对象并签定REIT管理顾问契约,确定其权利义务关系。

(5)当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集,在申请成功后,要决定保管机构并签定REIT契约。

房地产信托成立并在证券交易所挂牌交易后,便进入正式运转阶段。值得注意的是该类证券一般需经历信用评级机构的评级。房地产投资信托公司务必按成立阶段所定协议实行投资计划,保管机构则依房地产投资信托公司的指示,执行业务操作,实施房地产买卖、佣金收付及租金与有关商业投资的收支等事宜。投资人通过券商买入 REIT证券,投资收益则从保管机构处得到。

在美国,房地产信托证券第一次公开发行的注册登记,其根据是1933年证券法表格-11,该格式要求详细披露REIT的投资政策、与投资政策相关的活动、房地产的情况、财产处理的信息、经理公司与投资公司之间的关系等。诚然,REIT也可因私下发行而无须注册登记,但根据1933年证券法REGULATION D(RULES501-506),私下发行的投资者人数上限为35人,完成公开发行后,依照1934年证券交易法,REIT有数据的义务。此外,法律还对房地产信托的结构、资产运用和收入来源作了严格的要求,如房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的制约,以防止股份过于集中;每年90%以上的收益要分配给股东;其筹集资金的多部分须投向房地产方面的业务,75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券构成;同期起码有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。在税收方面,REIT则承受了优待,依照规定,REIT不属于应税财产,且免除公司税项,这就避免了双重纳税的机会。

2、日本模式

其运转流程为:

(1)房地产公司将土地、建筑物分售给投资人,由投资人缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司;

(2)投资人将房地产产权信托给房地产投资信托公司执行运营管理;

(3)信托公司将房地产全部租赁给房地产公司,同期向该公司收取租赁费;

(4)房地产公司也可以将房地产转租给承租人,向承租人收取租赁费;

(5)信托公司向投资人发放红利;

(6)信托银行也可以将该房地产在市场上销售,从买入者身上获取价款,再按比例分配给投资人。

作用

1、能为房地产委托人供应牢靠的融资途径,促进房地产企业良性发展。中国的多部分房地产开发企业自有

资金都不胜过20%,而银行贷款又趋于紧缩状态,受房地产开发成本高等原因的制衡,一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程,所以资金匮乏是一个长期状态。所以,利用信托工具融通资金便形成一种行之有效的方法。

2、房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种,为投资者供应一条平稳获利的投资途径。尤其是在目前,股市欺诈接连持续、股指一厥不振,银行存款利率大程度下滑的环境下,大批的资金要寻求平稳的投资获利途径,房地产信托化生逢其时,是满足投资人需要的一个很好的选择。

3、房地产信托化能够拓宽信托公司的业务规模,是信托业得以快速发展的重要节骨眼。从中国信托业发展所走过的20多年的历程来说,由于无法可依,信托业的定位一直处在一种无序状态,为了吸纳储金,曾屡次显现高息揽储等不规范现象,扰乱了金融市场,也招来了政府干预,一次次整顿的结果,信托业的“可运营规模” 越来越窄,业务量也越来越少。伴随2001年10月1号《信托法》的实行,给信托业的规范发展导致了新的生机,在百废待兴的状态下,对信托业来说,执行房地产信托不失为一项崭新的、现实的、强有力的击穿口。

与REITs的区别

第一,REITs是标准化可流通的金融产品,一般从上市或非上市公司收购地产资产包,且严格制约资产卖出,较多部分收益来因为房地产租金收入、房地产抵押利息或来自卖出房地产的收益,能够在证券交易所上市流通;中国的房地产信托计划是有200份合同制约的集合非标准化金融产品,一般不涉及收购房地产资产包的举动,其收益视信托计划的方案设置而定,尚无二级市场,不能在证券交易所上市流通。

第二,REITs对投资人的回报需要把收入的多部分分配给投资人,比如美国要求把所得利润的95%分配给投资人;中国的房地产信托计划对投资人的回报为信托计划方案中的协议回报,一般在3%-9%左右。

第三,REITs的运转方式是:负责供应资金并组建资产管理公司或运营团队执行投资经营;中国的房地产信托计划的运转方式是:供应资金,监管资金运用安全,或部分或局部参与项目公司运转获取回报。

第四,REITs的产品周期一般在8-10年,更注重房地产开发后,已完工的房地产项目的运营;中国的房地产信托计划产品周期较短,一般为1-3年。

第五,REITs的税制优惠:如信托收益分配给受益人的,REITS免交公司所得税和资本利得税,分红后利润按适用税率交纳所得税。而中国的房地产信托计划没有有关的税制安排。

第六,中国的房地产信托概念较为宽泛,可以是REITs模式,也可以是贷款信托、优先买入权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。

总之,简单地讲,REITs就是将投资大众的资金,由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物,投资者不是直接拿钱投资不动产,而是获得受益凭证,报酬以配息方式执行,且REITs可以挂牌公开交易,所以投资者还可以在公开市场买卖,赚取资本利得。

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