房地产股票融资

什么是房地产股票融资

房地产股票融资就是指房地产企业通过发行股票得到资金或者借壳上市后再执行增发或者配股进而得到资金的一种方式。前一种就是直接上市融资，就是第一次发行上市(IPO)得到资金。IPO的筹资地点又分为国内A股上市和海外上市两种。其他是买壳上市，即非上市房地产企业通过买入上市公司的股权来获得上市地位。买壳上市的目的是通过导入自己的资产和有关业务，高达证监会规定的扩股要求，进而达到在证券市场上的融资。买壳上市的方式又有两种，一种是场内交易即在二级市场公开收购，但该种方式一般成本很高，由于中国证券市场上市的公司绝多部分均为国企改制和国家控股的，在股权分置改革的今天，依然有未完成改革的一部分企业的国有股和法人股占50％以上比例。第二种是场外交易即协议转让，该种方式的收购价格和成本低，转让基准是每股净资产和净资产收益率。此外一般出售壳资源的公司资质一般不太好，房地产企业买壳上市有助于提升整个证券市场的公司质量。

房地产股票融资的优势

①筹资量大。股票融资与其余融资方式对比，能筹集的资金较大，这是股票融资的特点决定的。比如，2001年后在上海交易所上市的9支房地产类股票的平均筹资额为人民币4元左右。

②融资能力强。受于股票的预期收益较高，并可一定程度地抵消通胀的影响，所以，普通股筹资容易吸收资金。已经上市的房地产开发企业可以依据日后的事实情形，通过配股、增发或发行可转债执行再融资。

③资金运用年限长。发行股票筹措的资本具有永久性，没有到期日，不需归还，便于房地产公司对资金运用方式的安排，而且普通股股权筹资没有固定的股利负担。

④改观企业的财务结构。自有资本在资金来源中所占比率的高低是衡量一个公司财务结构和实力的重要指标。上市融资可以提升公司自有资本比率，改观其财务结构业，进而提升公司的运营安全程度和竞争力，从而加强公司通过其余方式融资的能力。

⑤分散风险。公司股票上市以后，会有许多的投资人认购公司股份，公司股份的分散自然有助于原有股东承受风险的分散。

⑥有助于企业股份制改造。依据规定，推荐上市的企业务必是股份制企业，务必明晰产权、建立健全规范的法人治理结构、优化产业结构和资本结构。在激烈的市场竞争面前，房地产企业也面对着改制的重大阻力，以上市为节骨眼，可以为仍未实施股份制的房地产企业构筑建立现代企业制度的牢靠保证。

⑦提升公司的价值。股票上市以后，公司股份流动性大暴涨强，其价值必然明显提升，进而提升公司价值从而提升股东财富。同期，公司股价有市价可循，便于公司总的价值的确定，有助于公司采取措施提升其总的价值从而达到股东财富的最大化。

⑧提升公司知名度。股票上市的公司更易为社会公众所熟悉，而且往往被觉得运营优良，这会给公司导致不错的声誉，促进公司产品的销售。特别地，受于股市具有的社会公众效应，上市后能够有效地宣传公司的品牌，提升公司的知名度。这会有利于全国性的品牌的形成，培养客户的认同感、形成平稳的客户消费群体。

⑨便于公司执行并购(资产重组)股票上市后更容易为们所接受，为公司给予了一个执行并购的有力工具。公司的兼并与收购将变得相对容易，进而有助于公司日后快速扩张，做强做大。

房地产股票融资的劣势

任何事物都有其两面性，融资有比较高的成本，另外，企业上市融资成功也并没有代表着企业得到了免费的自动取款机，而应负担相应的义务，并承受较高的监管和运营阻力。

①融资成本高。首先，从投资角度来看，股票投资风险较高，相应的必然要求有较高的投资报酬率；其次，股票股利的是从公司税后利润支付，不像债务利息那样具有抵税作用；又一次，股票的发行费用也是比较高的。

②降低原有股东的控制权。上市公司后，董事局有其余代表，会降低大股东的控制。股票表明着股东对公司的所有权。公司上市融资，股票向社会公众卖出，也就是公司的部分控制权从原有股东向社会公众转移，这是对原有股东控制权的降低。在某些情形下，甚至或许致使原有股东对公司控制权的丧失。

③增长公司有关义务。需遵守上市的相关的法规与受监督。上市公司仍有信息披露的义务，公司务必对本身财务情况、巨大运营决策、并购活动、关联交易等等按时向社会公众执行披露。这些内容有时涉及商业机密，对公司的竞争或许造成不利影响。法定披露使公司一部分资料需要公开，增长各种成本，如公关费、律师费等。

④其余困难。增长了公司被收购的机会惟；管理者或许因管理不当而引起刑事或民事责任；大股东股权转让引起整个社会的关注。

房地产股票融资面对的困难

1、融资成本相对较高

股票融资的直接成本包含上市费用和股利，另外还会造成税负成本、管理成本等间接费用。上市费用，即企业上市前务必聘请专业的律师事务所、会计师事务所和券商执行严格的评估与辅导，进而造成入市费、年费、审计师费、财务顾问费、承销商费等～系列费用的开支。股利，即为了维持不错的市场形象，房地产企业一般在年结束算后，将盈利的一部分作为股息按股额分配给股东，因此增长了公司的成本。税负成本，即在上市融资的情形下，存在对公司法人和股东“双重征税”的情形。这事实上相当于提升了股东的成本，减弱了其收益。管理成本，即上市公司信息公开需要的费用，以及董事会和监事会执行巨大决策的谈判成本等。

2、对财务信息透明度的要求加强

房地产企业资金运转数额较大，作为商业的机密，房地产企业一般不愿披露财务运转的细节，但是一旦形成上市公司，就务必按规范及时执行信息披露，从企业本身的角度来讲，企业运用资金的自由度必然承受制约。

3、对企业治理结构产生影响

股票融资致使公司治理结构发生改变。新股东的加入导致了管理层的变动，致使管理层不平稳，企业的战略方针和运营策略改变的未知性增长，不利于企业长期发展。

房地产股票融资案例分析 ">编辑] 案例一：我国房地产股票融资的成长分析

一、我国房地产股票融资的成长现况

国内房地产公司达到上市融资的机会渠道有：

①国内A股上市。即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板A股上市融资。

②国内B股上市。即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板B股上市融资。

③国内买壳上市。房地产企业收购一家在国内上市的公司，利用其壳资源发行新股融资。

④海外上市。房地产企业选择在国外(包含香港)直接上市或者买壳上市融资。

以上上市融资各有自己的特点，如下表所示：

表 各种上市方式比较

当前我国3万家房地产企业，只有差不多70家达到了在资本市场上市融资(包含买壳借壳上市的房地产企业)，这显然与房地产企业在国民经济中的地位不符。其中有很大一部分上市公司是我国证券市场发展之初达到上市的，房地产泡沫破灭以后，资本市场对房地产企业关上了大门。2000年以后房地产企业上市开禁以后，又有若干企业上市，但直接上市的企业不多，相当一部分房地产企业是通过兼并收购，即买壳上市达到间接上市的目的。上市的要求高，要求企业有很大的实力。中国证监会规定：“从2004年1月1号起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院准许豁兔的情形外，股份公司务必设立满3年后才可申请首发上市；同期，为使发行人近期3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层近期3年不能发生巨大改变，事实控制力未发生变更。”大部分房地产企业很难高达此要求，尤其是房地产企业的盈利情况方面，房地产企业运营特殊，房地产项目从开发到竣工验收需要两三年时间，房地产项目的预售额在项目完工前不可算作企业利润，致使房地产企业很难高达上市的要求。直接上市需要经历漫长道路，手续和审批严格，发行上市仍需要一年的辅导期，而且常承受国家政策的影响，所以，故意直接上市的房地产企业需要解决好客观评估本身实力以确定能否有条件直接首发上市，并做好充分的硬件准备和思想准备，保证有充足的承受能力应对监管阻力，要求有较高的企业信息透明度。

当前，我国上市股票中，属于房地产行业板块的共有70支(其中A股61支，B股9支)，分别属于65家房地产上市公司(其中5家公司同期发行A股和B股)。当前的房地产上市公司中，万科A(000002)流通股已达15．7亿股，上市的地产公司平均流通股本亦在1亿股左右。

表 2001年后上市房地产公司

大大小小的房地产企业都充满上市的憧憬，但企业务必正确对待股市，正确看待上市。对于大部分房地产企业，能够上市融资尤其是直接上市融资依旧很难达到的。资本市场要求上市公司的财务和运营财务情况愈加透明，市场举动愈加规范。现实中，我国的房地产企业广泛存在操作不规范、核算标准不统一、运营管理水平低、范围小、开发资质低等困难。我国国内A股上市需要严格的审查和审批，只有实力强、信誉好的、股份制改产生功的房地产企业才可够有机会得到政府的支持、投资银行的推荐、投资人的认可。

二、发展我国房地产股票融资的几点建议

证券市场毕竟是一个公开的超越地域的全国性的市场，而且伴随中国加入WTO尤其余融和证券领域的持续放开，现代企业与世界接轨形成不可扭转的趋势。

有关房地产企业通过证券市场融资，需要注意下方几点：

①直接上市融资比较适合范围大、实力强的房地产企业。但应注意的是，上市是手段，不是目的。房地产企业应该建立现代的企业组织机制，持续扩大资本实力，快速提升企业的盈利能力，达到赢利创新，进而健康发展。

②对于我国大部分中小房地产企业来讲，借壳上市是做大做强的最好方式之一。对比较银行融资的弱点和直接上市的壁垒，借壳上市有很多优点，比如：可缩短上市时间、达到低成本扩张、广告效应明显、受国家宏观政策环境影响较小等等。

③有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理适当的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。该种方式有助于筹集国际资本，快速提升企业竞争力，学习国外的先进技术和管理经验，提高企业在国际资本市场上的形象，而且受于上市过程简单有效，所以能够在较短时期内完成融资计划。

④房地产企业要加强本身竞争力，维持连续平稳盈利的形象。房地产企业的土地储备范围、资金实力、开发资质、品牌知名度、财务情况、盈利能力和管理水平等等，均为需要注意的方面。只有如此，才可建立本身平稳的现金流基础，投资人才可对房地产企业的价值有一个基本的和较长期的分析，有利于股票定价和发行。

⑤获得政府的支持。房地产业是敏感行业，与整个国民经济的关联度非常大，常常是宏观调控的着重行业，尤其是在固定资产投资乃至整个国民经济过热的时机，房地产企业上市申请的政策风险高达了极致。

参考文献 ↑ 张洋.有关房地产融资模式的分析与研究.《重庆大学》.2007