房地产项目融资

什么是房地产项目融资

房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要构成部分，是房地产投资人为保证投资项目的顺遂执行而执行的融通资金的活动。与其余融资活动一样，房地产项目融资同样包含资金筹措和资金提供两个方面。

房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以高达赶紧开发、提升投资效益的目的。

房地产项目融资的涵义

房地产业是否筹集到充足的资金是商业房地产开发实行的前提，是否有充足长时间的灵活可用的资金是房地产开发企业成功运营的核心。

房地产项目融资的内涵应当是为了分散房地产投融资的风险而采取的以房地产项目将来可用于还款的净现会流和项目资产自身价值为融资要约的资金融通模式。与传统的融资方式中公司利用本身的资信能力及综合还款能力安排融资对比，房地产项目融资一面由于还款保障为实体房地产及其收益权，因此还款的保障基础更为坚硬，更能得到资盒的支持。外部资金拥有者在决定能否投资或能否供应贷款时的首要根据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量情况，对具体项目的考虑是次要的。假使项目的经济力度不足够保障贷款安全，则贷款人或许需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式予以项目附加的信用支持。另一面，可以帮助房地产投资人筹集远大超过本身资信能力所能高达的大型房地产项目资会，进而使在传统融资条件下无法获得贷款资金的房地产项目顺遂达到资金融通，成功得到丌发。此外，房地产项目融资为政府、企业和市场给予了灵活多样的融资模式，丰富和满足多方主体资金需求上的特殊要求。

房地产项目融资的特点

与一般企业对比，房地产企业融资活动具有下方特质：

1.开发资金需求量大，对外源性融资依靠性高。房地产业属资本密集型行业，仅仅依靠企业自有资金，不或许完成项目开发，因此开发商务必通过各种手段执行外源性融资。从今后趋势看，我国房地产业单纯依靠银行信贷的局势将有所减轻，但外部融资比例不会降低，导致结构上会呈现多元化。

2.土地和房屋抵押是融资条件。伴伴随国家土地政策的改革，各单位对土地的得到越来越难；受于房价在持续上涨，因此土地和房屋抵押形成受金融机构欢迎的融资条件。

3.资金面对较大风险。房地产业与宏观经济周期关联度非常显著，我国房地产业受政府宏观调控的影响更大，而且受于我国金融体系不发达，加之项目中巨额的营运资本及其短时间波动，房地产开发企业面对较大资金风险。

房地产项目融资的主体

每个房地产项目的开发，均为一个多方参与的过程。就房地产项目融资来说，首要有下方9个参与主体。

(1)项目发起人(Proiect Sponsors)

即商业房地产丌发商，是项目的事实投资人和真正主办人，可以是单独一家房地产丌发企业，也可由多个投资人构成联合体。他们一般由于本身资金不足或不愿承受全部项目风险而选择项目融资，在有限追索项目融资中，开发商除了拥有项目公司全部或部分股权外，仍需要以直接或间接担保形式为项目公司供应适当的信用支持。所以，开发商是项目融资中的真正借款人。

(2)项目公司(Proiect Company)

即项目的直接主办人。一般，由项目发起人出资，专门为该项目成立一个单一目的的，具有独立法人资格的项目公司，作为借款人对外融资，直接参与项目投资和项目管理，并直接承受项目的债务责任和风险。开发商投入的资本金形成项目公司的权益，项目公司把项目I丌发风险与开发商的其余资产相隔离，达到贷款银行对开发商的有限追索。在整个项目丌发运营过程中，项目公司作为法律和经济上独立的主体与各参与者发生经济关系。项目公司也可以在运营阶段转型为商业管理公司，持有物业继续运营。

(3)贷款银行(Lending Bank)

贷款银行，可以是单独一家余融机构，也可以是多家金融机构的联合体，这首要由911.html">贷款范围和项目风险等决定。在由多个金融机构联合供应融资时，往往需要设立一个经理银行(Manager)，其余为参与银行。项目公司许多的是与经理银行执行接触、谈判，由经理银行负责各参与银行之间的协调工作。如此大大减弱了项目公司工作难度。

(4)产品买入者或设施运用者(Buyers or Users)

即项目房产的销售对象。在房地产项目融资中，入驻零售商与开发商签订长期租赁合同，可在一定程度上保证了项目的出租面积和租金收入，进而保证项目建成后能够造成平稳的用于还贷的现金流，为贷款供应重要信用保证。零售商既可以作为项目发起人之一，形成项目公司股东，分享开发利润：也可以只作为项目建成后的经营商，规避开发风险。

(5)工程承包商(Contractors)

一般，承包商通过与项目公司签订承包合同，负责商业地产项目的设计和建设工作，并承受缓期误工和工程质量不合格的风险。承包商的资金情形、工程技术能力及运营纪录，会影响贷款银行对项目建设期风险的分析。

(6)担保受托方(Security Trustee)

受于贷款银行首要以项目公司的资产及项目将来收益作为还款保证，所以为防止项目公司违约或转移资产，贷款银行一般都要求项目公司将其资产及收益账户交由一个具有信托资格的机构保管，这家机构被称为担保受托方。担保受托方一般由国内商业银行独家或国内、外商业银行联合担任。

(7)房地产项目管理公司

项目建设导致商业房地产开发投资的开始阶段，最重要的是后期的运营管理。项目管理公司的专业水平和运营业绩，可以在很大程度上影响贷款银行对项目运营期风险的分析。

(8)项目融资顾问和法律、税收顾问(Financial，Law or Tax Adviser)

项目融资是一项系统的专业工作，需要聘请专业顾问负责融资方案的设计、分析、比较和谈判，帮助开发商达到有限追索和表外融资，并充分利用税务亏损减弱资金成本，并能保证有关法律文件的严谨。

(9)其它

另外，项目融资的参与者还包含保险公司、相关政府机构等等，这些全将直接影响贷款银行对项目建设期和运营期风险的评价。

房地产项目融资的框架结构

项目融资一般由四个基本模块构成，分别是项目的投资结构、项目的融资结构、项目的资会结构和项目的信用保证结构。

(1)项目的投资结构

即项目的资产所有权结构，指项目投资人对项目资产权益的法律拥有形式和项目投资人之问(假使投资人胜过一个)的法律合作关系。当前，国际上常用的项目投资结构有单一项目子公司、公司型合资结构、合伙制及有限合伙制结构、信托基金结构和非公司型合资结构等形式。

(2)项目的融资结构

融资结构是项目融资的核心部分，指项目投资人获得资金的具体形式。一旦投资人在投资结构上促成共识，就要尽量设计和选择合适的融资结构来达到投资人的融资目标和要求，这往往是项目融资顾问的着重工作之一。常用的项目融资模式有：投资人直接安排项目融资、通过单一项目公司安排融资、利用“设施运用协议”融资、融资租赁、BOT模式和ABS模式等，也可以依照投资人的要求对几种模式执行组合、取舍、拼装。

(3)项目的资会结构

项目融资的资金由三部分组成：股本资金、准股本资金2、债务资金。三者的组成及其比例关系即项目的资金结构，其中核心困难是债务资金。项目融资常用的债务资金形式有：商业银行贷款、银团贷款、租赁等。资金结构在很大程度上受制于投资结构、融资结构和信用担保结构，但通过灵活巧妙地安排项目的资金组成比例，选择恰当的资金形式，可以高达既降低投资人本身资金的直接投入，又提升项目综合经济效益的双重目的。

(4)项目的信用担保结构

对贷款银行来说，项目融资的安全性来自两方面：①项目自身的经济力度；②项目之外的各种直接或间接担保。这些担保可以由项目投资人供应，也可以由与项目有直接或间接利益关系的参与各方供应：可以是直接的财务保证(如完工担保、成本超支担保、不可预见费用担保等)，也可以是间接或非财务性的担保(如项目产品长期买入或租赁协议等)。所有这些担保形式的组合，就组成了项目的信用担保结构。项目自身的经济力度与信用保证结构相辅相成，项目经济力度高，信用担保结构就相对简单，条件就相对宽松。

诚然，项目融资的整体结构设计并没有是各基本模块的简单组合。事实上是通过开发商、贷款银行与其余参与者及相关政府部门等间的反复谈判，完成融资的模块设计并确定模块问的组合关系。通过对不同方案的对比、选择、调整，最后造成一个令参与各方都比较满意的最佳方案。对其中任何一个模块作设计上的调整，全将影响到其余模块的结构设计及相互间的组合关系。

房地产项目融资的优劣势分析

项目融资从20世纪50年代造成以来，特别是近十几年来在世界规模内得以快速发展，并R益承受民众的注目与青睐，首要是由于项目融资与传统融资方式对比具有一部分显著优势，这些优势使项目融资更适用于房地产项目开发，并形成其将来发展方向，首要表当下下方几个方面：。

(1)房地产项目融资的优势分析

①以项目为导向，有助于实力及资信情况不好的开发商得到资金。

在传统融资方式中，贷款银行看重的是开发商的实力及资信情况。而项目融资，顾‘名思义，以项目为主体。贷款银行的贷款根据是该商业地产项目的经济力度。与传统融资方式对比，项目融资可以得到更高的贷款比例和更长的贷款期限，也可以帮助那些仅凭资信很难获得银行贷款的开发商得到资金。

②达到融资的无追索或有限追索。

追索权是指在借款人未能按期偿还债务时，贷款银行要求借款人用除抵押资产外的其余资产偿还债务的权利。

在传统融资方式中，贷款银行拥有完全追索权，即借款人拥有的所有资产都可供还债之用。而在项目融资中，项目的经济力度决定资金偿还情形。在无追索项目融资中，当商业房地产开发项目没有高达完工标准而以失利告终或是项目在后期的运营过程中无法造成充足的现会流量时，开发商不直接承受任何债务清偿的责任。在有限追索项目融资中，贷款银行的追索权往往亦在时问、对象和数量上具有一定制约，贷款银行不能追索到开发商除该项目资产、现金流及担保之外的任何形式的资产。有限追索既制约了开发商的风险，又使丌发商有更大的空间从事其余项目的开发。

③达到风险分担。

有限追索权有效达到了风险分担。与项目相关的各种风险要素要以某种形式在所有与项目有直接或间接利益关系的参与者之间执行分担，使项目中没有任何一方单独承受全部风险。开发商应该学会如何识别和分析项目的各种风险原因，确定参与各方所能承受风险的最大能力及机会，充分利用与项目相关的一切可以利用的优势，设计出对开发商具有最低追索的融资结构。

④达到资产负债表外融资(Off-balance Finance)。

一般情形下，丌发商获得的银行贷款会体当下资产负债表上，使负债率提升，形成不利的资产负债结构，进而加大将来融资成本影响公司本身运营发展。项目融资的无追索或有限追索特点为安排资产负债表外融资给予了或许。在项目融资中，由独立法人的项目公司与贷款银行签署融资协议并负责项目建设，只要开发商在项目公司中的股份不胜过一定比例，项目公司的融资就不会反应在开发商的资产负债表上。诚然，这要依靠于相关会计法规。

⑤信用结构安排灵活多样。

一个成功的项目融资，其贷款信用结构的安排是灵活多样的，可以将信用支持分配到与项目相关的各方面。比如，在工程建设方面，为了降低风险，可以要求工程承包商供应一个固定价格、固定工期的建设合同或“交钥匙”工程合同，还可以要求项目设计者供应工程技术保证；在原材料和能源提供方面，可以要求供货方供应供货合同：在项目招商方面，丌发商可以要求入驻的零售商供应长期租约合同。这些均为项目融资强有力的信用支持，能提升项目的债务承受能力，降低融资对借款人资信和其余资产的依靠程度。

⑥税务优势。

在法律法规允许规模内，通过精心设计的融资模式，可以将政府对投资人或运营者的税务激励政策作为一种资源在项目参与各方中最大限度加以利用，以减弱融资成本、降低项目高负债期的现会流阻力、提升项目偿债能力和综合收益率。此类政策一般包含增速折旧、利息成本税前扣除、投资优惠政策及其它费用的抵税法规等。项目开发期和运营前期的亏损可被不同财务情况的利益有关方吸收，用于合理避税，减弱开发商或其余参与者的融资成本。

(2)房地产项目融资的劣势

如同其它融资方式一样，房地产项目融资也不可避免存在～些劣势，首要显现为：融资结构复杂，融资时问长，融资成本高。这是受于，项目融资涉及面广、合同结构复杂、风险大．需要花费大批时间做好相关项目设计、风险分担、税收结构、资产抵押等技术性工作，必然产生复杂的融资结构，漫长的融资谈判和高额的融资成本。这些缺点影响了项目融资在我国商业房地产开发的应用，所以，除了目睹项目融资的优势外，也务必考虑范围经济效益困难。

房地产项目融资模式及其特点

当前，国际上项目融资常用的融资模式包含：投资人直接安排项目融资模式、投资人通过项目公司安排项目融资模式、以“产品支付”为基础的项目融资模式和ABS项目融资模式等。

(一)房地产投资人直接安排融资的模式

房地产投资人直接安排融资的模式是由项目投资人直接安排项目的融资，而且由项目投资人直接承受起融资安排中相应的责任和义务，可以说是结构最简单的一种项目融资模式。投资人直接安排项目融资的模式，在投资人直接拥有项目资产并直接控制项目现金流量的投资结构中比较常用。该种模式一般适用于房地产投资人自身财务结构不很复杂，而且房地产投资人的资信情况很好的情形。它有助于投资人税务结构方面的安排，对于资信情况不错的投资人，直接安罚彻资还可以得到相对成本较低的贷款，这是由于即便是安排有限追索的项目融资，但受于是直接运用投资人的名义，对大部分银行来看资信不错的公司名誉自身就是—种担保。

对于房地产投资人直接安排融资的模式，其投资结构一般是非公司型合资结构，投资人可以依据其投资战略的需要，灵活地安排融资，债务比例安排也比较灵活，投资人还可以充分利用本身与银行的不错关系和资信等级，以减弱融资成本。但是，该种模式受于是非公司型合资结构，往往具有合伙企业的很多特点，投资人在法律上对项目要承受很多方面的无限连带责任，也不易达到贷款的有限追索，较难减弱房地产投资人的融资风险。

(二)房地产投资人通过项目公司安排项目融资模式

房地产投资人通过项目公司安排项目融资模式，是由房地产项目的各个投资人共同投资组建一个具有法人资格的项目公司，再以该项目公司的名义拥有、运营项目和安排融资。该种模式的投资结构一般为公司型合资结构，融资由项目公司直接安排，首要信用保证来自项目公司的现全流量、项目资产以及房地产投资人所供应的与融资相关的担保和商业协议。该模式的具体操作方式一般如下：第一，房地产投资人依据公司章程组建房地产项目公司，导入规定的股本资金，注册成立房地产项目公司；第二，房地产项目公司作为独立法人，签署一切与项目建设、市场和融资相关的合同，安排项目融资，建设运营并拥有项目；第三，房地产项目公司偿坯债务，并按有关协议和章程对股东执行分配。

(三)以“产品交付”为基础的房地产项目融资模式

以“产品支付”为基础的项目融资模式是项目融资的早期形式之一，起因为20世纪50年代美国的石油天然气项目开发的融资安排。以“产品支付”为基础的项目融资安排是建立在由贷款银行或融资中介机构买入项目的全部或部分产品的将来销售收入或租金收人的权益的基础上的。在该种项目融资模式中，供应融资的贷款银行从项目中买入到一特定份额的产品，这部分产品的收益也就形成项目融资的首要偿债资金来源，贷款银行是通过直接拥有项目产品的收益，并非是通过抵押或权益转让的方式来达到融资的信用保证。

以“产品支付”为基础的项目融资模式适用于项目产品数量和现金流量能够比较精准地计算的项目。以“产品支付”为基础的房地产项目融资模式是建立在由贷款银行买入房地产的全部或部分将来销售收入的权益的基础上的。产品支付融资所能计划的资金数量等于贷款银行所买入的房地产的预期将来收益在一定利率条件下贴现出来的资金现值。其具体特质如下：第一，由贷款银行或房地产投资人建立一个“融资中介机构”，买入项目一定比例的房地产作为融资基础；第二，贷款银举动融资中介机构安排用以买入这部分房地产的资金，融资中介机构再依据产品支付协议将资金导入房地产项目；第三，在项目进人销售期后，依据销售代理协议，项目公司作为融资中介结构的代理销售房地产，销售收入将直接进入融资中介机构，用来偿还债务。

(四)房地产ABS项目融资模式

ABS(Asset-BackedSecuritiation)即以资产支持的证券化的意思。房地产ABS项目融资模式是以房地产项目所拥有的资产为基础，以房地产项目资产的将来收益为保证，通过在国际资本市场发行高档债券来筹集资金的一种房地产证券融资方式。其首要目的在于通过其特有的提升信用等级的方式，致使原先信用等级较低的项目照样可以进入国际高档证券市场，利用该市场信用等级高、债券安全性和流动性高、债券利率低的特点，大程度减弱发行债券筹集资金的成本。

房地产ABS项目融资模式的具体操作步骤为：第一，组建能得到国际上权威性资信评估机构授予高资信等级的房地产信托投资公司、投资保险公司或其余独立法人机构，即组建特别目的公司(SPC)；第二，以合同协议等方式将房地产投资人所拥有的地产项目资产的将来现金收入的权利转让给SPC，进而将房地产投资人自身的风险隔断，SPC的融资风险仅与项目的将来现金收入相关，而与房地产投资人自身的风险无关，进而提升了资信级别；第三，SPC直接在资本市场上发行债券筹集资金，并将通过发行债券筹集的资金用于房地产项目，SPC借助自身较高的信用等级，进而减弱债券的利率；第四，SPC利用房地产项目的现金流量清偿债券本息。从其操作步骤可以看出，房地产ABS项目融资模式是通过SPC发行高档债券筹集资金，该种负债不反应在房地产投资人本身的资产负债表上，进而避免了对房地产投资人资产质量的制约。而且国际高档债市利率较低，这为房地产ABS项目融资模式应用于资金需求量大的优质房地产项目给予了广阔空间。

房地产项目融资的风险辩识

对房地产项目融资执行风险评估，首先务必找出或许影响房地产项目融资资成功的风险原因，研究各种风险原因将对房地产项目融资产生什么样的后果，该阶段一般称为风险辩识，是执行任何风险评估的前提和基础。

当前我国房地产项目融资中的风险评估首要包含下方内容：

1.资源风险。房地产开发项目中的各种投入要素都要造成资源费用，并有机会造成供给紧俏的情形，这是投资风险的一项首要来源。

2.市场风险。从总的上表达，房地产市场是地区性的市场，即当地市场环境条件的影响比整个国家市场环境条件改变的影响要大得多。市场供求风险指投资人所在地区房地产市场供求关系的改变给投资人导致的风险。地区市场供求关系的改变必然产生房地产价格的波动，具体显现为租金收入的改变和房地产卖出价格的改变，该种改变会致使房地产投资的事实收益偏离预期收益。更为严重的情形是，当市场上某种房地产的供给大于需求，并达N- 定程度时，房地产投资人将面对房地产商品积存的严峻局势，致使资金占压严重、还贷阻力日增，很容易最终致使房地产投资人的破产。

3.金融风险。是指项目发起人不能控制的金融市场的机会改变对项目造成的负面影响。首要显现为汇率风险、利率风险以及通胀风险。如汇率波动导致的债务负担的加剧，利率上升致使融资成本的增长，通胀影响项目的现金流量的改变。

4.政策法律管理风险。首要体现为产业、环保法律、政策的变更以及手续办理遭遇阻力、合同争议、诉讼等事件致使不利局势对项目收益的影响。

5.完工风险。完工风险是项目融资的核心风险之一.商业房地产项目融资是以项目为导向，在项目建设阶段，存在各种未知性原因，假使致使项目不能依照预定计划保质、保量建设完成，项目融资赖以生存的基础将承受根本性损坏，进而致使项目风险。首要显现为：工期延期风险、成本超支风险、质量风险，极端情形下，项目迫于停工、放弃。

6.不可抗力风险。项目参与者不能预见且无法克服的事件给项目产生损害或毁灭的风险。

房地产项目融资与公司融资区别

房地产项目融资与公司融资有下方不同：

(一)债权人的追索权限不同

企业融资，债权人对债务具有完全追索权，即当该项目的净营运效益不能满足合同规定的报偿或偿还贷款资金时，可追索企业其余项目、业务收益及资产来偿债。项目融资，债权人的追索权仅限于项目造成的净营运收益，因此对债务具有无追索权或有限追索权。

(二)承受投资风险的责任人不同

企业融资，企业法人做出投资决策，承受决策责任，同期还要承受投资风险(建设、运营、还贷风险)。项目融资，发起人做出投资决策，自然承受决策责任，项目公司却要承受投资风险。

(三)项目融资和企业融资的主体不同

项目融资的主体是一个项目独立成立的项目公司，一般是某一公司的子公司，或由几个企业或机构以项目为对象构成的合营公司。企业融资主体是借款企业。

(四)筹资风险的分散程度不同

项目融资，可以使筹资风险由参与项目建设的各方(如承包商、提供商、承办商、贷款人、政府)分担，不是由项目中任何一方单独承受。而企业融资，筹资作为企业的一项基本活动，筹资风险全部由企业承受。

(五)筹资成本不同

项目融资涉及面广，结构复杂，需要解决好大批相关风险分担、税收结构、资产抵押等一连串技术性的工作，筹资文件比一般企业融资往往要超出几倍，所以与企业融资对比，项目融资的筹资成本较高，组织融资所需要的时间也较长。