房地产金融市场

分类

(一)按服务对象不同，房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场

1.房产金融市场

房产金融市场是指银行或其余金融机构为房屋再生产所执行资金融通的市场。其中，住宅金融市场在房产金融市场中占领非常重要的位置。依据金融体制的不同模式，住宅金融市场一般可分为自由的住宅金融市场和国家指导的住宅金融市场。

(1)自由的住宅金融市场

在西方国家，自由的住宅金融市场是以私人金融机构为运营主体，以住宅抵押为基础，并由多种信用网络交织而成的市场，由初级市场和二级市场共同构成。住宅抵押信贷的借贷双方具有双重关系，即借方既是债务人，又是出押人；贷方既是债权人，又是受押人。借贷双方以合同为根据。为增长住宅抵押资金流动性，金融机构之间又可执行住宅抵押票据的再交易，或发行住宅抵押债券，组成二级市场的运营活动。二级抵押机构用那些最初住宅投资人交付抵押的私人住宅作抵押品，面向社会发行债券，进而组成了住宅金融市场内完备的运行机制，也使住宅资金的良性循环与正常周转得到了保证。为了维持金融市场的平稳，促进住宅业的成长，政府对自由的金融市场执行适当的调节，采取策划相关法律。成立专门机构参与市场活动、在市场提供或吸收资金、供应住宅信托保险和保证等措施。

(2)国家指导的住宅金融市场

指由中央银行所控制，借贷条件较平稳，信贷条件比自由市场更为宽厚的一种住宅金融市场。一般来说，国家指导的市场较少受市场波动影响，借贷期限较长，利率也偏低。中央银行通过住房信贷合作社及住宅公司等中间机构贷出资本金，同期通过积蓄及发行债券来筹集住宅投资与信贷资金。在国家指导的住宅金融市场内，政府的控制性调节渗透到金融市场的各方面与各环节，具有高度集中性和统一性，可以充分运用信贷杠杆来调节资金供求，以服从政府住宅发展的整体规划与整体利益。

2.地产金融市场

地产金融市场是指以土地作抵押物而向金融机构得到资金信贷的交易活动关系的总和。地产金融包含农地金融和市地金融，其业务首要是：以土地为抵押品，筹集融通资金，以高达对土地执行开发和利用的目的。地产金融一般以债券化的方式开展业务，具有债权牢靠、利息率低、还贷期长、运转安全的特点，是银行比较乐意从事的业务。房产金融市场和地产金融市场并没有是截然分立的，二者有着紧密的联系，它们相互影响相互作用，共同组成完整的房地产金融市场。

(二)按市场层次的不同，房地产金融市场可分为初级市场和二级市场

1.初级市场

初级市场也称一级市场，是房地产资金初始的交易市场，是房地产金融市场的基础部分，首要包含金融机构对房地产资金需求者的各种信贷业务。新房地产证券的发行交易以及上述信贷和证券业务的附属的金融业务，如政府机构、信托机构和保险机构等对房地产信贷和证券发行的保证。保险和信托等交易活动。房地产信贷业务种类繁多，从房地产开发环节的不同可以分为土地开发贷款、建筑贷款、对个人买入住宅贷款等。房地产信贷对象十分复杂，包含各级政府、房地产企业、工商企业和个人等。房地产信贷资金运用首要是各类贷款、委托贷款，买入债券。缴存存款准备金。上缴税利等。为减弱信贷风险，房地产金融初级市场一般以抵押方式作为一般采取的信贷方式。除此以外，发行房地产证券也是初级市场常运用的信贷金融工具，首要用于政府。相关金融机构和开发企业等筹集房地产建设资金。如由国家供应担保的中央银行发行的住房债券和由房地产企业发行的以房地产作抵押品的债券。金融机构发行的抵押债券，首要包含下方儿种：

(1)以指定的不动产作为抵押物发行的债券，比如，一家银行对一栋房屋发放了抵押贷款，然后再以该房屋为抵押品发行相应面额的债券，而房屋所有权由信托机构保管；

(2)以受押的大批的不动产为抵押品集中发行面额不等的债券，由投资人买入；

(3)几个机构联合运营不动产抵押，共同发行债券。房地产债券对发行者来说是一种筹资的信用手段，需要付出适当的成本——支付给投资人利息收入；对于投资人来说是一种投资工具，能够导致资本的升值。在初级市场上，保险机构和国家相关机构为房地产信贷供应保险。保证和担保，充当偿还贷款的保证人和保险人；信托机构则负责对抵押品执行保管。

2.二级市场

二级市场是房地产信用的再交易再流通市场，是房地产金融市场的核心部分。二级市场是为适应房地产信用资金的流动性，均衡各金融机构的存贷结构而造成的。一般为区域性市场，首要交易对象为房地产证券交易。在初级市场上，金融机构贷放出大批资金，为了满足新的资金需求者的要求，金融机构往往将对原有的房地产信用执行再交易，把原来作为抵押的房地产或债券售出售去，获得资金，再向资金需求者放贷。对于房地产债券的投资人来看，二级市场是他们卖出房地产债券的场所，可满足他们对资金流动性的需要。二级市场上，多部分交易是在银行之间执行的。

(三)按市场交易方式，房地产金融市场可分为协议信用市场和公开市场

1.协议信用市场

协议信用市场是由供需双方直接面对，按自愿互利原则执行交易，交易价格由交易双方在借贷协议中议定，交易客户的规模也相对平稳。依据不同的金融工具或不同的交易对象，协议信用市场可分为多种，如住房专项积蓄存款市场、零星货币存款市场。住房专项贷款市场。房地产抵押贷款市场等。

2.公开市场

公开市场以偿还期为标准，可分为货币市场和长期资本市场。

(1)货币市场。货币市场即短时间资黄金市场场，指一年期下方的金融工具交易的场所。其首要功能在于：第一，能够为企业的资金匮乏和政府的短时间赤字达到弥补性融通，又能将它们的短时间盈余快速地执行投资；第二，货币市场将各银行溶为一体，使各银行的存款能在全国信用市场上有效集合起来；第三，能调节多部分企业、家庭以及政府的临时性、周期性的盈余和赤字。

(2)资本市场。资本市场又称长期资黄金市场场，指一年以上的金融工具交易的场所，包含长期信贷市场和证券市场。另外，依据房地产金融业务的不同，房地产金融市场可以分为：房地产积蓄岑款市场、房地产抵押贷款市场、房地产。

困难

1．房地产信贷存在偏差

公积金支持的对象发生了错位，公积金应当是支持低收入家庭，以提升他们的购房能力。相反，当下的公积金贷款对象大多是高收人家庭，由于高收入家庭容易高达银行对购房首付款的要求。此外，银行受利益驱使，更愿意贷款给商业、娱乐业房地产开发项目。该种贷款风险是比较大的，在任何市场中，连续的单价上涨只能是短时间的，当投资人发现已经没有价格上涨的长期经济背景肘，价格停止上涨(平稳在一定价位。或者掉头下挫)，一旦房地产市场不景气，投放在项目上的资金，银行就无法收回。

2．住房信贷交易费用偏高

交易的费用大体分为二种：一是识别和过滤费用。这项费用是从银行角度来看的，银行对借款人的资格执行审查，将具有违约倾向的顾客消除在外而所发生的费用。银举动了精准得到借款人的信用情况一般要花费大批资源。为了尽或许降低该种费用，银行必须提升市场准人条件。比如，首付款比例越高，有条件申请贷款的人越少，银行面对的违约风险也就越小。二是从信贷需求者的角度来看，借款人为的预案银行所要求的各种文件和材料费。在一个完备的市场中，该种费用一般不会花费很高，但是受于中国中介机构的收费不规范，一部分政府部门工作效率不高，产生借款人花费大批的时间、精力和金钱。

3．房价上涨过快。闲置商品房数量连续上涨

当前房价升幅是2000年至今最高的阶段。在很多大中城市，房价上涨速度过快。有些城市升幅平均价格接连二年、三年在15％以上。商品房价格上涨同期也动员了二手房交易价格的上行，使商品房安全空置量连续增长。该种闲置范围显然胜过了商品房买卖过程中的正常闲置。当前在中国大中城市繁华地段的普通商品住宅售价可达6000到8000元/m2，高档住宅达到8000到10000元/m2，上海、北京等城市房价甚至高达10000到16000元/m2。中心地段房价在3500到5000元/m2；市内偏远郊区的房价亦在l500到2400元/m2。如果一个普通双职工的三口之家平均月薪资收入在2000元(一部分居民往往还达不足该种收入水平)，在扣除日常生活消费之外，要购置一套住宅需要20年左右。这是房价如果不变得出的结论，事实房价是逐年上涨的。据统计，2005年一季度全国商品房平均销售价格同比上涨12.5％，沈阳市房价今年较去年对比上升幅度为5％。当下全国空置商品房面积约1.23亿m2，新建的大批房中又有70％闲置在那里。与国外对比，比如在美国的中等城市，买一套60m2的住房需要l0l2万美金，按中国最低房价来算中国居民也需要l2万人民币。按美元与人民币的比价来说，美国房子的单价约为中国房子的八九倍，但这仅相当一对美国夫妇l2年的收入。依照国际通用的比较方法，国外一套普通商品房售价一般为职工平均年收入的3～6倍，而在中国这一比值却上升到了20倍左右。

4．个人住房消费信贷存在违约风险

当前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不足0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改观银行资产质量起到了十分重要的作用。所以，商业银行广泛把个人购房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。但依照国际惯例，个人房贷的风险暴露期一般为3—8年。中国的个人住房信贷业务是近期3年才开始发展起来的，个人住房信贷刚刚进入风险暴露期，即便有困难也或许还没有充分暴露。受于中国个人资信系统仍未建立，商业银行也很难对贷款人的贷款举动和资信情况执行充分严格的调查监控。将来房价的波动和利率的改变亦在一定程度上加大了拖欠还款的信用风险。此外，“假按揭”等恶意套现举动也持续显现，所有这些都表明，一旦风险暴露或债务链条发生中止，商业银行将面对着违约风险。

5．商业银行和其余金融机构运营举动中存在不理性、不科学、不规范等困难

受于商业银行广泛把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在运营业务上容易造成急功近利的倾向，比如有的商业银行减弱客户资质等级评定的门坎，将审查手续简化，将审查速度加速，等等。又如在发放房地产贷款过程中，有的商业银行对政府担保和政府干预项目盲目乐观，甚至盲目追捧，而忽略了这些项目所具有的风险性。再如，当前很多房地产信托差不多是参照银行贷款的相关条款来实施，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、运营能力和经验或许都不如商业银行。

发展

近年来，受于国内房地产业发展快速、房地产金融业务效益可观，各商业银行均加大了房地产金融业务的投入强度，房地产开发类贷款和个人住房贷款数额连年稳健上升。当前。已形成建行、工行并驾领先，其余各家商业银行各有所长、紧紧跟上的格局。

2．个人住房贷款业务已形成争夺的重心

受于个人住房贷款业务的质量和效益在各类信贷品种中居于前列，其不良率远差于其余信贷品种，收益率也居各类贷种前列。同期。个人住房贷款在银行信贷占比的提升对于银行优化信贷结构、提升资产质量、创造效益发挥了重要的作用，所以，当前国内银行业纷纷加大对个人住房贷款业务的投入。

3．多种形式的银行服务，更深一步提升购房者的支付能力

各家商业银行都在付出依据市场发展趋势和潜在需求，借鉴国外先进经验，多层次、多角度地深化产品及服务的创新。2002年，建行和工行住房抵押贷款证券化工作稳健推动，为这项业务的最终开展创造了十分有利的条件。另外，受于个人住房贷款期限较长，各家商业银行及时通过客户的还款账户为客户供应综合账户服务、理财服务或其余金融服务，巩固客户，拓宽服务品种。近年来，个人住房贷款政策性贴息业务、个人住房贷款与汽车贷款、装修贷款的组合、个人住房贷款与积蓄存款等新业务都已推出。有些银行还通过与发展商、担保机构和保险公司的合作，供应多种形式的按揭计划，更深一步提升购房者的支付能力。

改进

1．加大房地产信贷监管强度

借鉴8O年代初中国信贷较高地集中于加工工业(冰箱、彩电、洗衣机等生产线纷纷上马)，以及90年代初集中于房地产(海南和北海的房地产泡沫)所造成的大批不良贷款等历史教训，中央银行应紧密关注信贷集中度困难，及时引导各商业银行拓展其余信贷业务。同期要继续增强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规困难，增强房地产信贷风险的管理和防范。完善个人资信管理体系。建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度。

2．创新抵押贷款工具

固定利率、等额偿还的住房抵押贷款制约了消费者的选择。银行需要依据消费者的不同偏好，开发新的信贷品种，创造出新的利润上涨点。依据生命周期理论创设递增偿还的贷款方式。生命周期理论如果：一个家庭的生命周期包含造成、成熟、消亡三个阶段。递增偿还抵押贷款正是为处在生命周期中收入较低但住房需要强盛的年轻家庭设计的。中国2O世纪7O年代出生的人正进入结婚生育高峰期，急切需要住房，递增偿还抵押贷款对他们有特殊的吸引力。

3．将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托

受于监管部门对房地产资金信托的控制，当前民众对房地产信托的认知还不高。信托具备多种平台优化组合优势，以信托高级形态为核心，通过信托的串接，将多种金融工具执行优化整合，达到一揽子组合融资处理方案。将来房地产信托的成长方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节供应全面的金融服务，适应房地产行业的特点，供应有效地资金融通和风险管理手段。

4．完善金融体系，建立和发展金融二级市场

在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和运营的融资不只有债权融资和股权融资一级市场基本形式，而且存在着发达的汪券化二级市场。伴随住房制度改革的深化和民众观念的转变个人购房比例逐年上涨。实施住房抵押贷款证券化能够拓宽贷款机构的资金来源，加强贷款机构资产的流动性，分散住房抵押贷款的风险，对于完善中国金融市场，特别是住房抵押二级市场具有重要意义。

5．建立个人信用制度

建立个人信用制度可以有效地减弱住房消费信贷的交易费用。在一定程度上可以起到扩大住房信贷市场的作用。个人信用制度可以有效地防止“道德风险”，由于它更改了信用依附于工作单位和户口的情形，使那些没有当地户口和固定工作单位的人也可以加入到银行住房信贷计划当中来，只要他们具备不错的信用记录和偿还能力。

6．平稳房价，加速经济适用住房建设。完善住房制度

温家宝总理在十届人大三次会议《政府工作数据》中表示“要压抑房价过快上上涨趋势头”并将此作为今年宏观调控的一项重要任务。平稳房价应以“增长供给，压抑需求”方面着手。增长供给。首要提升经济适用房供给。经济适用房是国家予以中低收入人群的优惠政策。这项政策对于压抑房价过热有积极的作用。压抑需求，就是要加大对个人住房出租的管理和房产税出台的脚步。^[1]