反抵押贷款

反抵押贷款(RAMS，Reverse Annuity Mortgages)，又称逆向年金抵押贷款，是指借款人将个人拥有的不动产抵押给银行、房地产抵押贷款公司等积蓄类金融机构，以得到一连串的月付款，至贷款期末以大额现金偿还的贷款。

该种贷款是为拥有不动产，同期基本没有或少有债务的老人设计的，一般期限固定，为借款人在一定时期内(一般为10年)供应金额固定的付款。假使10年内该项房产被卖出或房产所有人去世，则用房产的销售收入来偿还贷款；假使10年后房产的所有人任然健在，贷款则需给予偿还。

为了清除寿命风险，银行在每月支付额中取出一部分交于人寿保险公司，买入递延人寿保险金，在贷款期限到期时由人寿保险公司支付借款人贷款，直到贷款人死亡，房产才被变卖支付贷款。反抵押贷款不具有追索性，当卖出住房所得的资金不足够弥补贷款本金和利息总额时，银行不能向借款人或其后代追索余额。

美国的反抵押贷款

在美国，有很大多的辛苦一生挣钱买下住房的居民，虽已付清购房的抵押分期付款，房子的价值也比原本买价增长，但高昂的医疗费用和财产税等使他们有限的固定薪资收入入不敷出，他们往往形成“房子富翁，现金穷人”，有的必须濒临卖掉房子的命运。但是，金融界为这些居民给予了一种新的生计——反抵押贷款。

反抵押贷款是给房主每月一笔固定的贷款，房主继续得到居住权并负责维护。该种月固定贷款一直保持到房主去世。当房主去世后，由财产卖出所得还清贷款本息。反抵押贷款与普通的产权房产贷款不同之处是，后者是给房主一大笔钱，然后按月分期偿还。而反抵押贷款是平均每月给房主一笔钱，而还本付息则是借款人去世后留给财产律师去处理的事，加之受于是贷款，又可免税。此外，在任何情形下，全部房产在名义上都属于房主所有，因此只有当房子出卖时，才会造成不动产转移税。这些，给购房人导致了心理负担减轻的感受和好处。反抵押贷款是的80年代中期新泽西州劳瑞山的一家银行创立的，如今，反抵押贷款在美国日趋兴旺。进入 90年代，这家银行已有4000多个反抵押贷款客户。平均每户得到每月800美元的贷款。1989又有两家银行安排了800个新反抵押贷款客户。为了激励许多的银行和信用机构为居民供应反抵扦贷款，美国联邦住房和城市发展部答应在全国规模内为银行供应的2500户小额反抵押贷款客户保险。

一般，银行每月付给房主的贷款额取决的原因有：借款人年纪(一般62岁或以上)；生命期望值；房产当下价值；预计房主去世时房产的价值；房主期望放弃的房子产权份额。反抵押贷款的收入比一般抵押贷款收入稍高一点，银行的总目标是以11．5％的利息收回贷款。事实上，反抵押贷款有一种赌博的性质，就是说，在房主假使比预期的寿命活得长，或房产并没有像预计的那样增值的情形下，事实回收的贷款利息就差于ll.5％，甚至连本金都收不回来；相反；银行则将得到额外收入。银行在房子卖掉以后除了得到本金和利息，还会得到房产增值属银行产权的应得部分。

但是，对待该种反抵押贷款也得慎重行事，假若中途毁约、提早卖出房产的话，将承受比其余贷款都要重的惩罚，房主不但要付清已借贷款的全部利息，而且还被罚款，在房产的产权全是银行的情形下，贷款期内房产增值的全部金额将都归银行所有。此外，房主最好以保留一部分房产权为宜，如此还可在应付忽然的医疗费用开支等时此外借钱。