房价成本公开与否？
自从国土部发布“中国地价占房价平都是23.2%”的报告以来，业界一直对该数字存有异议。昨日，该部将全国620个调查项目的报告悉数公布，其中北京的21 个项目中，地价最高占房价的比例为51.36%，最低为14.33%。据发布的报告计算，北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%。
国土部门与房地产开发商最近暴发的“口水战”升级。6月29号，国土资源部对外公布署名文章提议，针对每个项目，把有关报告摆出，“让公众看个明白”。 公众期待已久的房地产开发成本公开，显现曙光。
国土资源部29日对外公布署名赵松的文章，回应最近暴发的“报告纷争”。文章说，一个简单而又“神秘”的报告(地价占房屋售价的比例)又一次吸引了社会的眼球，为了搁置争议，文章提议“把事实摆出来，免得让公众跟着惶惑、闹心。”各相关部门联合建立一个机制，针对每个项目，把相关报告列表摆出，让公众看个明白、痛快。这又一次导致了对“能否应公开建房成本”的大讨论。
追问 为何当下发布所有报告？
国土部：摆报告清除争论
国土部昨日表明，“我们一直觉得将事实的报告和情形摆出来，以透明公开的方式让社会了解有关信息，是回答疑问清除争论的最好方法。”
今年6月末，国土资源部副部长鹿心社第一次在国新办的新闻公布会上，发布了全国地价约占房价23%的结论，这也是国土部第一次正面回应“地价推升房价”的争论。
随后，有人觉得这一结论“太模糊”。
新闻背景 “地价推升房价”争论
国土资源部称，今年5月末，开展房地产项目用地地价专项调查，调查规模为全国105个地价动态监测城市，调查方式为城市内分区域随机抽样，对象首要是2006年至今获得土地且已进入销售阶段(包含已售完)的商品房开发项目。
国土部解释称，调查的房价为商品房开盘时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价。
早在今年两会上，全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查表明，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，高达58.2%。地价推升房价的争论就此开始。
">编辑]能否公开建房成本争议对准四焦点
焦点一
建房成本应不应当发布？
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容表明，政府有责任将市场上双方的信息都告诉群众。
不少行业人士则觉得，公开每个项目的开发成本涉及到商业秘密，政府过分干预市场是以前计划经济的做法。
对此，广州大学经济与管理学院副教授、房地产研究所所长陈琳表明，首先要对所要公开的“成本”的概念有一个界定。假使是这个行业的社会平均成本，应当是清晰而且可以公开的。但对于个别企业来说，持续控制并减弱企业本身运转的成本，进而得到合理超标利润，这是企业维持前进的活力。公开房屋开发成本而且根据成本去定价，这在正常的市场机制下，并没有是一个明智之举。
焦点二
单独公开房屋成本不公平？
陈琳觉得，受于住房兼有普通商品和民众生活必需品的双重性质，而且其价值很大，很多人需要投入一生的储蓄才可以买入。所以房地产行业的受尽关注也很正常。
广州市一名不愿意表露姓名的开发商则表明，群众觉得高房价的罪魁祸首是开发商，直接促成公开成本要求的造成。房地产被觉得一个暴利行业，民众期望对其“暴利”执行曝光。但房地产总的的平均利润并没有像很多群众想象的那样高。此外一面，暴利行业很多，为何偏偏让房地产曝光成本？这对房地产市场来说是不公平的。
焦点三
公开成本就能压抑房价吗？
“公开房屋成本”的支持者多数觉得这能形成压抑房地产暴利的有效手段。“让开发商的成本和利润曝光，并接受监督，使其不能再随意赚老百姓的钱”，一名网友的留言反应了不少支持者的心态。但公开成本就能压抑房价吗？
陈琳觉得，住房的定价，成本并没有是其决定原因——开发商最后出售去的单价是最终被市场认可的单价，价格的高低最终要看市场的供求关系。
而广州个人合作建房的发起人魏琨也表明，房屋成本的最大秘密在土地，当下采取招挂拍形式出让土地的开发项目，可以说，成本的最大头已经是公开的了，其余成本则差别不会太大。但广州当前很多在售项目的土地，是“8.31”大限以前通过协议出让获得的，有的土地成本少得可怜，但这些楼盘的房价也不或许依据土地成本来定。
焦点四
应当发布哪些价格信息？
假使企业个别成本的公开依然受争议的话，应当发布哪些信息来消解市场上的信息不对称呢？
陈琳表明，商品房之外的社会保障性质的廉租房、经济适用房以及当前广州新社区住房，这部分房子采取政府指导价，公开成本接受监督是有必要的，而且政府还应当加大管理的强度。
另外，房地产的售价应当公开，做到“明码标价”，这既是开发商可以做的也是应当做的。如此才可保证房地产市场消费者的利益不承受侵害。而中央部委多次提出的保证房地产市场价格信息透明化的内涵也正在于此。
什么是房地产开发成本
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所开支的全部费用。就其用途来看，大差不差可分为三多部分：
1、土地、土建、设备费用。
这是房地产开发成本的主体内容，大差不差占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目能否可行，能否有预期利润的最首要经济指标。土地费用首要包含土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定能否开发一个项当前，都务必将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出将来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼面地价)，以期来执行项目的可行性评估。
2、配套及其余收费开支。
首要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其余收费项目中有些尽管属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但受于种种原因，企业大多很难全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，很多收费项目由垄断性运营企业或事业单位实施，任意性很强，标准广泛偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用开支，一般占项目总投资的10-15%。房地产开发商通过各种渠道，运用各种方法降低这部分费用开支，是减弱开发成本获得运营效益的一项重要手段。
3、管理费用和筹资成本。
房地产开发与其余一般行业对比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。所以，大部分开发企业务必通过银行贷款来处理资金需要，如此就造成数额较大的利息开支。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本、体现运营成果，将起到非常重要的作用。
什么是房地产成本
房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产运营活动为前提，依据房地产开发建设过程中事实消耗量和事实价格计算的事实应用成本。房地产成本依照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和运营成本。
房地产成本的构成1、土地费用
土地费用包含城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置弥补费。房地产开发企业获得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍出售让。当前基本以后两种方式为主。伴随国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式得到开发用地形成大部分开发商获取开发用地的有效方式。当前在我国城镇商品房住宅价格组成中，土地费用约占20%，并有更深一步上升的趋势。
2、前期工程费
前期工程费首要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本组成中所占比例相对较低，一般不会胜过6%。
3、建筑安装工程费
建筑安装工程是指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本组成中所占比例相对较大。从我国当前情形看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基建费首要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民供应配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同期还包含一部分诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本组成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% ~30%左右。
5、管理费用
管理费用首要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发运营活动所发生的各种费用，它包含管理人士薪资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本组成所占比例很小，一般不会胜过2%。
6、贷款利息
房地产因开发周期长，需要投资数额大，所以务必借助银行的信贷资金，在开发运营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也形成开发成本一个重要构成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有紧密关系，所以占成本组成比例相对不平稳。
7、税费
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设相关的税收包含房产税，城镇土地运用税，耕地占有税，土地升值税，两税一费（运营税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，首要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包含诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国当前房地产开发成本组成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
8、其余费用
其余费用首要指不能列为前七项的所有费用。它首要包含销售广告费，各种不可预见费等，在成本组成中一般不会胜过10%。
">编辑]开发商为谋暴利改容积率
依据国家有关规定，当地地区居住区容积率最高为3.5。但是，很多楼盘都胜过了这个容积率。行业人士告诉记者，有部分开发商在竞标土地时，与审批部门打好招呼，用较低的容积率逼退其它竞争对手，在拿到土地后，再想方设法提升容积率。
什么是容积率
容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地规模内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来看，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来看，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是这样。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，依旧从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个不错的居住小区，高层住宅容积率应不胜过5，多层住宅应不胜过3，绿地率应不差于30%。但受于受土地成本的制约，并没有是所有项目都能做得到。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
市场评论任志强：疑似所有官方的研究机构都在犯着同一个错误，他们都只会按计划经济的计算方式静态的计算土地供给的初始价格，即土地获取时的楼面地价周长不变，测算土地占房价的比重。只知道土地附着时间的改变或许会增值，却不晓得持有这些土地时，这些土地的成本亦在持续的提升，持有土地是要支付持有成本的。余丰慧：高房价的主要原因有三：一是开发商的暴利。开发商用土地抵押贷款拿地，建房用购房者的预付款，完全是空手套白狼。二是土地成本过大。地方政府在土地财政驱使下，推升地价的现象是存在的。另外，住房投机泛滥也是“帮凶”，投机客炒房，推升房价也是不争的事实。可以说，开发商、土地高成本、投机客都在高房价中扮演了极不光彩的角色。宋桂芳：房价地价之争注定是个没故意义的命题，由于谁也无法精准论证出23.2%是低了，依旧25%是高了。从市场经济的一般规律来说，价格波动由供求决定，并不是单纯的成本定价制。简单地说，成本固然会影响价格，但最终起决定作用的依旧供求关系。所以，基本可以推断出：房价不是由土地成本决定，地价也不是靠地方政府就能“心想事成”。陈真诚：在适当的阶段性时期内，房价不消除又一次显现大涨的机会。导致，受于房地产并没有完成调整周期，中国经济客观上存在着诸多困难并没有得到真正处理，政府也不或许长期大批烧钱，通胀不或许无止境地放纵，那么，房价一旦又一次显现大涨，就或许致使房地产因缺乏有效需求而在不久后变成可怕的停滞性通胀。一旦房地产真的显现停滞性通胀，因燃烧货币、透支将来、报告造假、放纵通胀而产生大涨的房价，就不消除又一次大跌的机会。那样，在政策教条下，假使房地产显现大起大落，假使房价在短时间内交替显现大涨大跌，那么，政府所期望的、态度长期含糊其词的“平稳房价”，就或许变成让部分开发商抱怨、让消费者痛骂、为国外经济学教科书供应案例的“空头支票”，即使市场上会有人欢喜有人忧。牛刀：当下应当是提出买房就是爱国的口号的时机了。首要原因是当下的老百姓想通了，反正买不起，不如让房价继续涨。这是个好想法，而且，老百姓当下都很开心，笑着看房价向上涨，涨到最后将是一个什么局势。其实不用想，大家也很清楚，也认为很好玩，这么大一个国家，产业政策说变就变，用我们老家的话来看，就是翻脸不认人。任志强：当前房上涨仍未高达媒体所称的“疯狂”程度，房价连续上涨很难阻挡。他觉得，只要资产价格未显现显著泡沫，宽松的货币政策不变，“泡泡”还会继续吹，“我预期中国的泡泡要在2013年以后才可破”。张强：其实我在想，当下楼市非理性强劲反弹、消失不久的“地王”又频频冒出来，再花这么大的精力去争论“地价能否推升了房价”已经没有多大意义。当下大家最需要知道的，其实导致一个很简单的房价成本。全面发布房价成本，号召由来已久，也有一部分地产商零星自曝过房价成本。但毫无疑问，总的来说，房价的组成依然是一个重大的谜。各方反映
国土部：
国土部提议发布房地产开发成本：让公众看明白
国土部门与房地产开发商最近暴发的“口水战”升级。6月29号，国土资源部对外公布署名文章提议，针对每个项目，把有关报告摆出，“让公众看个明白”。 公众期待已久的房地产开发成本公开，显现曙光。
国土资源部29日对外公布署名赵松的文章，回应最近暴发的“报告纷争”。文章说，一个简单而又“神秘”的报告(地价占房屋售价的比例)又一次吸引了社会的眼球，为了搁置争议，文章提议“把事实摆出来，免得让公众跟着惶惑、闹心。”各相关部门联合建立一个机制，针对每个项目，把相关报告列表摆出，让公众看个明白、痛快。
国土部调查称地价占房价比平都是23%
从国土部有关研究机构获悉，自今年5月末国土资源部组织开展了房地产项目用地地价专项调查，其结果是地价占房价比最低为5.3%，最高为58.6%，平都是23.2%，其中，东部地区平都是27%，好于其余区域。
国土部专家称开发商利润40%
《北京商报》发文，据国土部调查结果，全国620个房地产开发项目中，地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%，大部分占比在15%～30%之间，其中北京最高为51.36%，最低为15.13%，平均略好于全国，为26.8%。
房价组成首要有7个方面，即前期费用、土地成本、政府税费、建安工程费、管理成本、销售费用和开发商利润。
“当前国税总局亦在查开发商的纳税情形，最终的结果应当以官方的报告为准，但依据我们掌握的信息表明，正常的项目税费成本最高应当为10%出头，不胜过11%。”参与本轮调查的国土部中国土地勘测规划院地价所所长赵松告诉记者，“除土地成本和税费外，开发商的建安成本、管理成本、销售成本大差不差相当。最高不会胜过30%，加上税费成本10%，平均土地成本23.2%，开发商最终的直接利润应当在40%左右，即使是算上升值税，流向政府的也不会胜过40%”。
业界:
样本没有代表性 地价表“不科学”
《齐鲁晚报》发文，最近，国土部发布的全国620个楼盘地价引起普遍关注，有房地产界人员表明，发布的楼盘地价并没有科学。
在仔细研究了国土部发布的楼盘地价表后，资深地产人员王焕新发现如此一个现象，济南5个样本楼盘中的4个分布在市郊，其中东绕城高速附近两个（保利花园、火炬东第），长清区一个（滨河华城）、二环西路以西一个（泉城花园），唯一一个在市区内的项目（万达广场）依旧一个旧城改造项目。
“这几个样本楼盘究竟能有多大代表性，能反应济南楼市的整体情况吗？”王焕新觉得，从统计学角度出发，丰富的样本才具有代表性，该份楼盘地价表样本过于单一，王焕新给出的评价是“起码不科学”。
同期他称楼盘地价表中发布的样本楼盘均价与事实情形也有出入。以济南的楼盘之一火炬东第为例，王焕新称这个楼盘当前仍未开盘，“ 开盘均价4200元/平方米的报告从何而来！”
市民：
房地产果然是“暴利”
国土部公布的样本楼盘的地价表，引起济南购房者的极大争论，“报告准不准”、“楼市果然是暴利”是购房者们发出的首要声音。
在研究了济南5个样本项目后，济南市民王峰如此说，“当下济南楼盘（每平方米）过万的就有很多，样本里为何没有体现？”“5个样本4个在5500元/平方米下方，如此的楼盘济南究竟有几个？”
基于该种论断，王峰觉得国土部在选择楼盘时是有“针对性的”，其目的在于确认“地价不是房价的首要推手”，如此的调查报告对普通购房者来说“参考价值并没有大”。尽管并没有能具体表明房价的全部组成，但王峰说，抛开地价能否推升房价争论不说，近期“地王”的消息频频显现，“一平方米土地都要上万，建成的房子能掉下一万元（每平方米）吗？”
面对同样的报告，市民王萍得出此外一个结论，“房地产的确是暴利”。王萍说，发布的5个样本楼盘，最小的楼面地价“才755元/平方米”，“开盘均价就要5200元/平方米”，“ 中间差价达到3400多元”，依照其中50%为成本，“开发商每平方米还要赚1700元，利润太高了，房价也太高了！”
专家：
发布地价表明透明度在提升
国土部最近发布了全国620个楼盘地价后，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授觉得，产生房价差异的首要根源是地价差异，对于地产如此一个严重不透明的行业来说，国土部门开始公开披露信息，行业的透明度在渐渐提升。
李铁岗觉得，在地产行业中，建安部分（房屋建筑和房屋设施设备安装）是一个市场化程度非常高的部分，在楼盘价格组成中，建安成本大差不差相同，在规费征收标准统一的情形下，楼盘价格差异首要来因为地价差异。
李铁岗称，一个行业利润率好于社会平均利润率就可称之为“暴利行业”，而依据当前披露的数据统计，“地产行业20% 的利润率显然符合这个标准”。
除却地产行业固有的不可复制的特性外，李铁岗还觉得垄断是地产“暴利”的首要来源，而“行业不透明、信息严重不对称”则是地产被诟病的首要原因。
李铁岗称地产业信息不对称由两个方面组成，其一为信息发布不对称；其二为信息认知程度不对称。而前者是产生地产行业不透明的祸首。
李铁岗觉得，在市场经济条件下，任何一个行业必将从不透明渐渐向透明转变，其间利润率也将渐渐回归社会平均利润率。在这个过程中，消费者持续从职能部门获取真实信息，能够正确地分析地产的市场情况，进而作出精准分析，从这个意义上，李铁岗称国土部公布的信息意味着地产行业透明度在渐渐提升，“对消费者来说是个福音”。
参考文献
↑ 国土部发布620个调查项目地价房价比
↑ 能否公开建房成本争议对准四焦点
↑ 税费占房地产成本20% 开发商为谋暴利改容积率
↑ 任志强：国土部越描越黑 真不知官员脑袋里装了什么
↑ 余丰慧：房价成本不能成哥德巴赫猜想
↑ 宋桂芳：相关部门听不懂房价困难弦外之音吗
↑ 陈真诚：政府燃烧货币 房价还会上涨
↑ 牛刀：当下买房那是真爱国
↑ 任志强：房价上涨趋势难挡 泡沫将继续吹
↑ 全面发布房价成本比“争议地价”更重要
↑ 国土部提议发布房地产开发成本：让公众看明白
↑ 国土部专家称开发商利润40%
↑ 购房者感叹地价房价比：房地产行业果然暴利
