不动产信托是指在接受信托时，若信托的物件为不动产者，即为不动产信托，可以借由信托的举动，保障双方的权利和收益，比如建商就不怕地主毁约，而地主也不会怕建商赖帐或恶性倒闭。根据信托法，信托可区分为民事信托与运营信托（商事信托），概略来说，民事信托的受托人可以是一般人，包含自然人或法人（比如将财产信托予某位律师，某位会计师或者某间公司等），而运营信托之受托人为＂信托业法＂所定之＂信托业＂（包含信托公司，兼营信托业务之银行，以及兼营信托业务之投信投顾）。概念
中国不动产企业基业长青高峰论坛
不动产信托也可称之为房地产信托，简单来看，就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权移转给受托人，使其依信托合同来管理运用的一种法律关系。它是以不动产如建筑物、土地（不含耕地）等作为信托财产，由受托人依照信托合同，将不动产透过开发、管理、运营及处分等程序，提升不动产的附加价值，并将受托成果归还给受益人的信托业务。在不动产信托中，一般受托人代为管理和处理的业务首要是一部分间接性的业务，如不动产的买卖、租赁、收租、保险等的代管代营，代理有价证券或不动产的登记、过户、纳税，代修房屋、代付水电费、代办法律手续，另外还受理土地的丈量、建筑物的设计和绘图、建筑工程的承包、不动产的鉴定、评价等业务。在不动产运营中，受托人处在中介地位，一般不承受债权、债务的经济责任。种类
不动产信托可分为房地产信托和土地信托。
房地产信托（又称为建筑物信托）是指信托机构接受委托运营、管理和处理的财产为房地产及有关财务的信托关系。它包含房地产信托存款、房地产信托贷款和房地产委托贷款。中国房地产信托机构有两类：一类是专业银行设立的房地产信托机构，另一类是专业性的房地产信托投资公司。
土地信托是土地所有者为了有效地利用土地获取收益，把土地委托给信托投资机构，信托投资机构按信托器契约的规定，筹集建设资金、建造房屋、募集租户，对租户办理租赁以及建筑物的维护、管理或出租，把该种管理、动用所得作为信托收益交给土地所有者（受益者）。土地信托可分为租赁型和分块卖出型。
发展
早在20世纪20年代，中国的上海就显现了信托业。但新中国成立后，停滞了很长一段时间，1978年后，信托业得以复苏。其后信托业得到空前发展。这一期间，国家对信托投资业的定位是“金融业的轻骑兵，是金融百货公司”。受于改革在摸索中执行，信托投资业的成长也显现了很多的困难，信托业历经了五次大的整顿，分别是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。但是综观每次大整顿，除了近期的一次，前几次都没有跳出膨胀、整顿、再膨胀的怪圈。 第五次整顿从1999年广东国投破产开始，到2002年6月中经开倒闭终结，历时3年。全国的信托公司由1999年以前的239家降低到当下的几十家，混乱无序的状态得到有效控制。这次整顿，消解了信托业违规运转积攒的重大金融风险，更重要的是要依照信托的本质还信托投资公司“受人之托、代人理财”的本来面目，使信托投资公司得到了一个健康发展的空间。
1998年，中国差不多没有信托机构办理不动产信托业务,然而伴随中国信托第五次整顿的终结,各大信托机构纷纷调整自己的业务,渐渐开办不动产信托业务。 2002年7月18号，第一个不动产信托计划――5.5亿元的“外环隧道项目资金信托计划”在上海一周内售罄。2002年7月29号，上海国际信托投资公司推出《新上海国际大厦项目资金信托计划》信托产品通过各大银行发售，这是中国信托业从新营业后的第一个房地产资金信托产品，产品范围为2.3亿元人民币。信托计划期限为三年，每份信托合同金额不差于人民币5万元，预计收益人得到的年收益率达4％（每年支付收益，期满归还本金）。而同年9月份，北京国投的CBD信托计划则形成是中国第一个投资于地产开发的信托，到2003年9月，中国50多家信托公司有1/3的业务都与房地产业相关。特别在中央银行121文公布、产业基金法未获准许的大环境下，房地产信托一时成了“准产业基金”，承受房地产业界的追捧，同期也为绝大部分信托公司看好。
意义
不动产信托是以不动产为信托标的的信托业务。通过办理不动产信托，可以起到下方几方面作用：1、免除了不动产业主要原因专业知识不足而遭受经济损失的风险。不动产的管理和处理，需要有很大的专业知识，如识图用图的知识、土地面积量算知识、土地经济评价与土地定等估价等知识等。如委托人（即业主）本人亲自管理和处理，受于知识水平所限，极易蒙受损失。通过不动产信托方式，信托机构有专业人才，经验丰富，同期范围大、信誉卓著，办事方便牢靠，就能免除上述风险，收到较好的效益。 2、为改良不动产供应资金的方便。如业主对部分土地需要开发利用，在其土地上新盖或增建建筑物，但资金缺乏。此时，可将其原有土地或土地运用权，以抵押的方式，作为担保物，发行不动产债券。3、供应信用保证，达到不动产的销售。在不动产的销售过程中，假使买方资金不足或卖方对买方的信用不够了解，就会障碍交易。假使将财产所有权转移给受托人，并从受托人处得到融资或信用担保，就能最终达到不动产的销售。特点
不动产信托是针对委托人的不动产供应高度专业化管理，一面除着重对不动产标的自身的维护、修缮、改良、保全及环境的改观，以提升不动产标的自身的品质与价值外，另一面规划不动产标的的最佳管理运用方式，如不动产标的以租赁、或卖出处分、或重建，以期对不动产的利用高达最高效益。所以，不动产信托有下方优点：1、保证产权移转，避免遗产纷争；2、专业管理运营，如出租、卖出、开发；3、财产的独立性，不得强制实施；4、享受运营收益，保障生活。需求对象
1、在不动产管理方面缺乏经验或需求专业服务便利性的人。2、身体或心理上有阻碍无法亲自处理期所有不动产有关事务的人。3、土地所有人欲执行开发计划。4、其它特殊不动产规划目的。虚拟案例
不动产信托
参考资料
［1］书夫曼 http://www.shufuman.com/book1907040/
［2］图书城 http://www.tushucheng.com/book/1257707.html