住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化(抵押贷款支持债券-Mortgage-Backed Securitization

发展

二战以后，世界金融领域里的创新，最引人瞩目的莫过于资产证券化。经历多年的成长，发达国家的资产证券化无论是数量依旧范围均为空前的。美国1985年资产证券发行总量为8亿美元，到1992年8月已达1888亿美元，7年平均上涨157%，到1996年又上升到43256亿美元。住房抵押贷款证券化始于美国60年代。当时，受于通胀加重，利率升高，使金融机构的固定资产收益率渐渐不能弥补攀高的短时间负债成本。同期，商业银行的积蓄资金被大批提取，运营深陷窘境。在该种情形下，为了减轻金融机构资产流动性不足的困难，政府决定起步并搞活住房抵押贷款二级市场，为住房业的成长和复兴开辟一条资金来源的新渠道，此举创造了意义深远的住房抵押贷款证券化业务。随后，住房抵押贷款证券化从美国扩展到其余的国家和地区，如加拿大、欧洲和日本等。

住房抵押贷款证券化作为一种金融技术和金融工具，在美国已发展得相当成熟和完善，它是美国商业银行资产证券化最完美的典型。

优点

（－）有助于拓宽商业银行的融资途径

实施住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上卖出给投资人，银行可

（二）有助于减弱商业银行的运营风险

我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债差不多是各类存款，在各类存款中绝多部分又是5年期下方的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的经营风险。伴随住房抵押贷款业务的成长和占银行贷款总额比重的提升，该种“短存长贷”的结构性冲突将日趋突出，并有机会使银行深陷流动性严重不足的窘境，给经济发展和社会平稳产生不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提升银行资产流动性的同期，还可以将汇聚在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资人，进而达到银行风险的社会化。

（三）有助于提升商业银行的盈利能力

实施住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，加强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润上涨点。1．银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包含收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其余有关贷款服务，并收取服务费，进而可以给银行导致费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售供应服务，从中收取适当的手续费。3．住房抵押贷款造成的现金流在支付证券本息及各类费用后，如有余下，银行仍有权参与对余下现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入击穿了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同期，受于上述各类业务并没有反应在银行的资产负债表上，因此不需要增长银行的资本，进而提升银行的盈利能力。

（四）有助于增强商业银行的资本管理

依照《已赛尔协议》相关商业银行资本足够比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8％（其中核心资本成分为4％）。而资本足够比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出困难。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应降低银行的风险资产数量，进而可以提升银行的资本足够比率并相应提高银行的信用等级。所以，我国商业银行要增强资本足够比率管理，提升资本足够比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条途径充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提升资本足够比率，以足够的资本支持911.html">贷款范围的适度扩张，加强银行的风险承受能力。

（五）有助于完善中央银行的宏观金融调控

公开市场业务是中央银行调控货币提供量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以形成中央银行买卖证券的对象。伴随我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作强度，进而可以在广度、深度上对商业银行的流动性执行适时调节，从而有效调节货币提供量。

（六）有助于助推我国资本市场的成长

依据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的成长与完善。一面实施住房抵押贷款证券化，可以为资本市场供应投资风险小、现金收入平稳的新型投资品种和融资工具，促进积蓄向投资的转化，达到货币市场与资本市场的对接，形成货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一面，受于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资人诸多方面，其成功运用不仅要有以上大量参与主体的协调配合，而并要有相应的政策环境和法规体系。所以，实施住房抵押贷款证券化有助于助推我国资本市场的成长。

技术困难

（1） 如何将抵押贷款集中起来，依照贷款风险和收益的大小执行分类和标准化。

（2） 依据标准化的抵押贷款，如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券。

（3） 抵押贷款债券的管理困难。

（4） 证券的发行困难。

（5） 有关的法律、会计、税收困难。

中国特质

我国住房抵

住房抵押贷款证券化

(一)以信托方式实施住房抵押贷款证券化

有关住房抵押贷款证券化的模式,国内学者环绕我国应当采取美国模式依旧英国和欧洲模式执行了长期的论证,关注的重心是SPV能否要有政府背景,是采取公司形式依旧信托形式。依据《信贷资产证券化试点管理办法》(下称管理办法),我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式达到证券化。管理办法第2条规定:“资产证券化是指以银行业金融机构作为发起机构,将信贷资产信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该财产所造成的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。”我国首单住房抵押贷款支持证券产品——“建元2005-1”就是由中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间债市发行的。

此外,我国还没有SPV方面的专门立法,但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》(下称监管办法)对SPV的市场准入做出了严格的规定。监管办法第9条规定,信托受托机构应该“依据国家相关规定完成从新登记三年以上;注册资本不差于五亿元人民币,而且近期三年年底的净资产不差于五亿元人民币。”同期,监管办法第8条规定:“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行,特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司或银监会准许的其余机构担任。”这代表着我国的SPV的主体会是信托投资公司,但也不消除其余机构担任SPV的机会。

(二)投资主体只限于机构投资人

现阶段,我国抵押贷款支持债券只能在银行间债市交易。管理办法第47条规定:“金融机构依照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的相关规定可以买卖政府债券、金融债券的,也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构相关规定允许的规模内投资资产支持证券。”这一面是汲取我国股票市场的教训,受于我国住房抵押贷款证券化处在启动阶段,有关的法律金融制度不完善,逐渐向个人投资人放开抵押贷款支持债券业务,可以积攒经验,保护中小投资人的利益,避免市场过分的非理性举动;另一面,抵押贷款支持债券在我国是一种全新的固定收益证券,其风险收益特质与普通企业债券、其余固定收益类证券不同,对风险管理能力要求高,而机构投资人在这一面比较成熟,进而能够保证国内住房抵押贷款证券项目的顺遂实行。

我国向个人投资人放开抵押贷款支持债券业务导致时间上的困难。从成熟市场的资产证券化实践来说,只有切实保护中小投资人的利益,才可最终真正助推资产证券化的成长,这就需要更深一步健全和完善有关法律法规制度。

(三)信用增级的形式灵活多样,政府不为抵押贷款支持债券供应信用担保

信用增级是指在住房抵押贷款证券化交易结构中通过合同安排所供应的信用保护。信用增级的方式可以分为外部法和内部法:外部法是指第三方依据有关法律文件中所允诺的义务和责任,向信贷资产证券化交易的其余参与机构供应一定程度的信用保护,并为此承受相应的风险;内部法是指通过从新安排证券得到偿付的优先次序,提升优先级证券的信用级别,或通过发起人供应许多的连带责任提升证券的信用级别。

我国抵押贷款支持债券的信用增级形式可以是内部法和外部法,但是不能由政府供应信用担保。管理办法第30条规定:“信用增级可以采取内部信用增级或外部信用增级的方式供应。内部信用增级包含但不限于超标抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式。外部信用增级包含但不限于备用信用证、担保和保险等方式。”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部增信给予了法律上的支撑。同期,政府不能为住房抵押贷款供应信用担保,由于我国《担保法》第8条清晰规定:“国家机关不能作为保证人,但经国务院准许为运用外国政府或国际经济组织贷款执行的转贷款的除外。”勿庸置疑,这一规定也将制衡我国住房抵押贷款证券化的成长。

中国对策

（一）选择合适的商业银行作为发起人

在美国，一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类，即积蓄贷款协会、商业银行、互助积蓄银行和人寿保险

（二）完善住房抵押贷款的一级市场

实施住房抵押贷款证券化务必建站稳房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包含下方两个方面：1．伴随我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大程度增长对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。2．建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长，贷款连续期内受各种不可控原因影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险（如违约风险，利率风险，提早偿付风险），各种贷款风险的客观存在全将直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的平稳。而平稳的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，依旧住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。受于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低，因此各种风险仍未充分暴露出来，但是，伴随住房抵押贷款的快速发展，其占银行贷款总额比重的提升，住房抵押贷款中的风险困难将日趋突出，组成银行更深一步发展住房抵押贷款业务的一大阻碍。所以，要实施住房抵押贷款证券化，务必在逐渐扩大住房抵押贷款范围的同期，切实增强住房抵押贷款风险的防范与消解，以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。

（三）组建专门的住房抵押证券公司一SPV

SPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最核心的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及将来发展有着决定性的影响。依据SPV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司、这是由于：1．由政府出资设立，既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，加深政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SPV更高的资信，进而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资人所接受；2．商业银行设立SPV，受于存在着紧密的“母子关系”，因此容易显现商业银行与SPV之间的关联交易，并有机会对住房抵押贷款的真实销售、SPV的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行造成重大的负面影响。而由政府出资设立，则可以有效处理住房抵押贷款证券化中的关联交易困难，从体制上保证住房抵押贷款证券化的正常运行；3．当前我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因此初始阶段的SPV将面对更大的经营风险。而SPV以政府为背景，可以从资金上更好地应对或许显现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的连续平稳发展。

（四）分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券

发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行者要逐渐积攒经验，投资人对其也有一个认识和接受的过程。所以我国发行住房抵押贷款证券，应在不同的成长阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构供应担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。所以，我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引许多的投资人认购，又可以助推住房抵押贷款二级市场的成长及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其余技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。作为一种新推出的投资工具，转手抵押贷款证券的发行需要采取下方对策：1．应采取低面额、高收益的形式；2．应依据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，相应设计不同的证券，以满足不同投资人的需要；3．证券利率应实施浮动利率，以防范因市场利率变动而导致的风险；4．应选择范围大、资金实力雄厚、运营业绩不错且社会信誉度高的承销中介，以保证证券的成就发行。

在住房抵押贷款证券化技术日趋完善，金融市场更深一步规范以及投资人渐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。

（五）创造不错的外部环境

实施住房抵押贷款证券化不仅务必具备适当的内部条件，而且需要创造不错的外部环境，以保证住房抵押贷款证券化的有效实行。1．成立政府抵押贷款担保机构，在一级抵押市场上为住房抵押贷款供应担保，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，在二级抵押市场上对住房抵押贷款组合执行加深担保，以提高住房抵押贷款证券的信用等级；2．在增强金融市场监管的同期，大力培育住房抵押贷款证券的机构投资人，使其形成住房抵押贷款证券市场的“主力军”和“平稳器”；3．逐渐完善中介服务体系，严格规范中介服务机构举动，为住房抵押贷款证券的发行与流通供应保障；4．增强住房抵押贷款证券化的法规建设，形成一个涉及住宅业、银行业、证券保险及其余中介服务行业的法律法规体系，同期增强各相关部门的相互协调，为住房抵押贷款证券化的顺遂实行和健康发展供应法律保障；5．对试点阶段的住房抵押贷款证券化实行税收优惠政策，以促进住房抵押贷款证券化的全面推行。