简介
不动产
不动产证券化
比如，土地的价值最初仅依其出产物的价值来计算。即依据其出产物的现金，来分析土地价值的大小。伴随工业化进度的成长。土地的运用方式渐呈多样性。其不但可以用来耕种。还可以用来建设住宅、厂房、商店等其它建筑物。所以。分析土地价值的观念发生了相应改变。土地价值具有了依附性。伴随经济和法往制度的成长。当今社会民众已不再完全依其运用方式。而是依其流通中的价值量来衡量土地的价值。另外。因不动产具有极其稀缺性和不可再生性．故其不但现时价值较高。而且总恪呈现出增值的趋势。正是基于不动产的上述特性。以投资和回报利率为基本价值杠杆的证券化制度，才得以在不动产领域内繁衍生长。
特质
1．权利的集合性
不动产证券化
2．权利的流通性
不动产证券化需要将不动产物权或与不动产有关的债权转换为多个小额股权或小额债权。其中，不但权利内容发生了变换，权利主体亦在跟随变动。由于，证券化发起人应于原权利人处获得权利后，方可执行资产组合。而后，发起人还要将该权利组合转让给特殊目的公司或有限合伙甚至信托机构。最后，由特殊目的公司、有限合伙或信托机构作为权利主体发行证券于投资人。更为重要的是投资人还可随时在特定市场上转让其债权或股权。所以，权利主体和权利内容的改变是不动产证券化的必由之路。在不动产证券化过程中，或许经历数次权利主体的改变，其结果必然显现为不动产资本的市场化和不动产权利的流通性。
3．主体的特殊性
一般来看，不动产证券化需要经由特殊机构将原始不动产物权或有关债权构成集合，并作为发起人通过特殊目的公司或合伙组织等就该权益集合发行证券，信用评级机构和保险及担保机构参与发行过程。最后由投资人买入证券。在这一结构中，存在着与一般证券发行极不相同的两个特殊主体：一是作为权利集合者和发起人的特殊机构，二是作为发行人的特殊目的公司或特殊的合伙组织。
比如，在美国、加拿大和新加坡等国的不动产证券化结构中，多由政府成立或由政府支持设立一个或少数几个公司作为不动产权利集合的持有人和发起人。这些公司不同于一般公司法所规定的公司。其自身不以营利为目的。除证券化业务外多不从事其余业务。更为核心的是，这些公司均依国家特别命令而设立。就作为发行人的特殊目的公司或特殊合伙组织来说，有的是由国家命令而设立。有的则是由作为发起人的普通公司的子公司来发行证券。这些特殊目的公司亦不从事营利活动，仅是对投资人发行证券和从投资人处收回资金并返还于原始权利人。特殊合伙组织则由多个原始权利人和专门的证券运营者设立，其一般都是有限合伙。
4．牢靠的现金流支持
不动产证券化以后，投资人的利益均来自于不动产资产集合的运营所得。比如，不动产证券化发起人将资产集合转让给特殊目的公司后，由特殊目的公司自己运营或委托给运营管理公司运营此不动产群。特殊目的公司再以其运营收益支付投资人的债息或股息。一般，此现金收益的大部应用以配利息，并附有保险公司的保险或抵押权之担保或政府机构的保证。以保证投资人得到该利益。从各国不动产证券化的实践看，其首要形态有抵押式和非抵押式两种。前者为负债型，首要是抵押担保债券；后者为股权型，首要为不动产开发和运营的股份。两者均以不动产的现金收益(现金流)作为投资人利益的来源。而且都附有牢靠的保险和有效的担保。
5．破产隔离制度
不动产证券化的其他重要特质，在于为保护投资人利益而设置了特殊的破产隔离制度。从各国不动产证券化的实践来说，为了保障投资人的利益，通过“真实卖出”制度的严格约束。不仅将发行人的自有资产与该公司所运营管理的证券化资产相分离。而且亦将其经管的证券化资产与其母公司的资产相分离。设立该制度的目的在于。当母公司破产或该特殊目的公司自身破产时，其经管的证券化资产不被纳人破产财产用于清偿债务。只有采取该种特殊的法律政策。才可保证投资人的利益不受侵害。不动产证券化的这一突出特质，显然是应对公众利益保护的一种立法特殊情况。
美国发展
住房抵押贷款证券化是美国不动产证券化的首要发展趋势。在美国，住房抵押证券(抵押贷款支持债券)一般均为由国有公司或者由政府担保的公司发行的一种固定收益证券，但不属于政府债券，有人称之为AgencySecurity。其优点是：债券由国家的信用担保，差不多没有风险；既有政府担保，又不依靠财政而独立发行，收益一般好于政府债券；运营方式灵活，具有高度的流动性。
美国证券交易市场
美国住房抵押贷款证券(抵押贷款支持债券)中最基本的是抵押权转手证券(Pass-Through)，其余种类的抵押贷款支持债券均为在转手证券基础上的创新。抵押贷款支持债券不同于一般的固定收益证券，抵押贷款支持债券的债务人不是一个确定的主体，更不是其发行者，而是大量的住房抵押贷款的借款人。它既不属于银行发行的金融债券，也不属于公司发行的公司债券。一般固定收益证券不存在提早偿还的困难，而抵押贷款支持债券的提早偿还风险非常突出。
贷款的提早偿依旧借款人的权利，转手证券本金的提早收回，名义上看疑似是一件好事，由于现金流量提早发生了。但困难是借款人一般是在市场利率下滑时才会提早偿还本金，所以转手证券投资人再投资的收益率就会下滑，从而减弱他们的投资收益。更改转手证券的现金流量使其适应机构投资人的需若是减弱抵押贷款支持债券提早偿还风险的一种渠道。受于不同的投资人对提早偿还风险的承受能力不同，所以可以发行多个层次的转手证券，各种层次的转手证券得到本金和利息受提早偿还的影响不同，不同的投资人可以选择不同层次的转手证券，以适应其负债的特质。于是，差不多所有投资人都可以寻到合适的基于转手证券衍生的抵押贷款支持债券。
大陆法系国家
作为大陆法系代表的德国在不动产证券化方面也做出了一部分付出。德国的不动产担保物权，依能否从属于债权，可分为抵押权和土地债务；依能否发行有价证券，又可分为证券担保物权和登记担保物权。抵押证券，是指能够证明特定人拥有抵押权的物权有价证券，是将抵押权具体化为证券形式。对抵押权的处分以抵押证券的占有为要件。当事人也可以通过物权契约(登记)禁止抵押证券的交付，在该种情形下，证券抵押变为登记抵押。证券抵押权的转让应当采取书面形式，并交付抵押证券。
瑞士的不动产担保形式有抵押证书、债务证券和定期金证券三种。其抵押证书相当于德国的保全抵押，不适用于流通。债务证券是证券化的担保物权，是一种证券化的抵押权。债务人以其全部财产承受债务。担保物所有人与债务人可以是不同的人。债务证券由不动产登记机关制作，记载着抵押权及其担保的债权。不动产登记机关将该种担保物权(债务证券)登记后，就把记载着抵押权及其担保的债权的有价证券交付给债权人。该种证券既可以记名也可以不记名。债务证券也能证明债权存在及其效力。证券转移占有，它记载的债权也跟随转移。好意信赖债务证券者，债务证券所记载的债权对他来看是有效的。
若抗辩理由不能从证券中认知，则不能对抗好意第三人。瑞士的定期金证券也是一种不动产抵押权证券化的形式。它只对被抵押的土地负责，债务人的其它财产不负责任。所以抵押物的所有人与债务人不能分离，被抵押土地转让，土地上负担的债务也跟随转移与获得人，而原债务人也就免去了担保责任。依据《瑞士民法典》第787条和第850条第二项的规定，定期金证券的持有人(债权人)在四种情形下有权请求债务人偿还债务：一是作为担保物的土地被分割而影响到债权；二是土地所有权人减弱土地价格而不供应相应的担保；三是债务人拖欠给付满3年；四是定期金15年期限届满时。除上述四种情形外，债权人不得请求偿还债务，所以，定期金证券适合于继续性的资本投资项目。
中国现况
在中国，对住房抵押贷款证券化的法律困难依然需要更深一步清晰，特别是从民商法的角度。住房抵押贷款证券化的民法原理首要体当下下方合同关系当中：
1.债权转让合同
中国《合同法》
住房抵押贷款证券化的第一步是银行将其住房抵押贷款债权转让给SPV，这显然要通过债权转让合同来达到。需要表明的是，有关债权转让的困难，中国的《民法通则》与《合同法》均有规定，但就债权转让是否牟利的困难立场有所不同。《民法通则》第91条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三方，应该获得合同另一方的答应，并没有得牟利。”这一规定或许形成住房抵押贷款证券化的一种阻碍，由于依据美国与日本的经验，银行在转让其住房抵押贷款债权时一般均有牟利的约定。
中国《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一者除外：(一)依据合同的性质不得转让；(二)依照当事人的约定不得转让；(三)依照法律不得转让。”《合同法》对于转让牟利并没有作禁止性规定，依据反对解释，债权转让中相关牟利的约定应当是允许的。这两部法律均为全国人民代表大会策划通过的，都属于基本法，对于不同规定，诚然应当遵循“新法好于旧法”的原则。
依据《合同法》第81条的规定：“债权人转让权利的，受让人获得与债权相关的从权利，但该从权利专属于债权人本身的除外。”抵押权是银行住房抵押贷款债权的首要从权利，依主从关系原理，当银行转让其住房抵押贷款债权时，其抵押权也跟随转移。
2.证券买卖合同
在住房抵押贷款证券化的过程中，特殊目的公司向投资人发行转手证券，转手证券的投资人首要是机构投资人，如证券投资基金、社会保障基金、住房公基金、保险公司与商业银行等。该种住房抵押贷款证券的发行，首先应由特别法《证券法》调整，其次才由普通法《民法》调整，从民法的角度看，特殊目的公司与抵押贷款支持债券的投资人之间是一种证券买卖合同关系。[1]