房地产投资风险的简述
房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、运营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来得到不确定的收益。房地产投资是执行房地产开发和运营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同期存在的，尤其是处在经济转轨期间的中国房地产投资，风险更是在所难免。
房地产投资风险的种类
房地产投资过程中，投资风险种类繁多而且复杂，其中首要有下方几种：
(1)市场竞争风险。是指受于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资人导致的推广成本的提升或楼盘滞销的风险。市场风险的显现首要是受于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的首要风险。
(2)买入力风险。是指受于物价总水平的上升致使民众的买入力下滑。在收入水平一定及买入力水平广泛下滑的情形下，民众会减弱对房地产商品的消费需求，如此致使房地产投资人的卖出或出租收入降低，进而使其遭受适当的损失。
(3)流动性和变现性风险。首先，受于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是运用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，受于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资人在急需现金的时机却无法将手中的房地产赶紧脱手，即便脱手也难高达合理的单价，进而大大影响其投资收益，所以给房地产投资人导致了变现收益上的风险。
(4)利率风险。是指利率的改变给房地产投资人导致损失的机会性。利率的改变对房地产投资人首要有两方面的影响：一是对房地产事实价值的影响，假使采取高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，假使贷款利率上升，会直接增长投资人的开发成本，加剧其债务负担。
(5)运营性风险。是指受于运营上的不善或失误所产生的事实运营结果与期望值背离的机会性。造成运营性风险首要有3种情形：一是受于投资人得不足精准充分的市场信息而或许致使运营决策的失误；二是受于投资人对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解产生的投资或交易失利；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场机会将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，运营费用增长，利润差于期望值等。
(6)财务风险。是指受于房地产投资主体财务情况恶化而使房地产投资人面对着不能按期或无法收回其投资报酬的机会性。造成财务风险的首要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资人运用财务杠杆，大批运用贷款，实行负债运营，该种方式尽管拓展了融资途径，但是放大了投资的未知性，加大了收不抵支、抵债的机会性。
(7)社会风险。是指受于国家的政治、经济原因的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而产生的风险。当国家政治事态平稳经济发展处在高潮期间时，房地产价格上涨；当各种政治风波显现和经济处在衰退期时，房地产需求下滑和房地产价格下挫。
(8)自然风险。是指受于民众对自然力失去控制或自然自身发生异常改变，如地震、火灾、滑坡等，给投资人导致损失的机会性。这些灾害原因往往又被称为不可抗拒的原因，其一旦发生，就必然将对房地产业产生重大损坏，进而对投资人导致很大的损失。
房地产投资风险造成的原因
所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所根据的信息不够精准，或前期调研不细，对买入力及项目的销售前景预期过于乐观，全将致使在运用中显现与当初的预期有较大偏差。宏观事态显现出人意料的不利改变，自此导致多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。显现为：一是前些年严重的通胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求事态的改变。房地产供给严重不足的情况已成历史，当下的情形是供过于求，房价自然就要下滑，销售难度增长，促销成本加大，期房销售差不多形成不或许。四是房地产政策及自此形成的大天气。如目前银行对房地产业的支持着重从“开发”变为“买入”，这不利于刚开发并需连续投入的房地产项目的开展。
发展商主观上对房地产市场供求事态，房地产政策，金融政策的理解、分析或把握上显现偏差。具体显现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而事实上“感觉”错了或反了。如有的成长商过分地相信自己会容易地寻到“下家”，将项目脱手，而事实仍未如愿；有的成长商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求事态，而没把开发的周期原因考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的预期及项目本身的优势的分析过于乐观，最终致使销售问题；仍有的成长商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力)，而运营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱，项目运转中难于达到预期的运营业绩。另外，自然灾害和无意中事故的发生也是导致房地产开发中的工程建设风险的原因。
房地产投资风险的识别
如何正确预期和评价一宗房地产投资的风险呢?一般的办法是计算投资风险率，其计算方法有下方几种。
(一)采取国际房地产投资业常用的三个指标来识别
1．投资房地产的运营率。
一切能够导致收入的房地产都必然发生运营费用。以利润来保持其赚钱的能力。运营率被用来判定投资数据的净运营收入能否具有现实性。计算公式为：运营率=年运营总费用／年计划总收入
据相关调查报告显示，新公寓楼运营率在38％—40％之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的运营率。运营率太低表明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则表明管理不善。太低或太高都表明风险太大。
2．偿债收益比。
运营净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反应了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=运营净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求胜过1：2才被觉得是安全的。
3．保本占用率。
保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年运营总费用+要求的年偿债额)，年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85％—90％ 。
(二)几率与数理统计的方法
受于风险度量涉及到房地产投资项目或许结果的几率分布，因此可以采取几率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果首要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的几率分布的获得很难以易。尽管可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以运用数理统计的方法得出分布或其预期，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的几率分布。这是由于各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即便其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观几率分析结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的几率分布是事实工作者常用的方法。
我国房地产投资风险的总的情况及改变趋势
近年来，伴伴随我国经济体制的逐渐转轨和国家一连串寄存观经济政策的出台，房地产投资风险总的上呈现出下列改变态势。
1、经济风险减弱，技术风险、政策风险增长
房地产投资经济风险是指一连串与经济不至于产经济发展相关的不确定原因给房地产开发运营所导致的风险。伴随我国经济发展以及整体经济环境的持续改观房地产投资的经济风险将有所减弱。首先，经济的成长使们收入增长，事实买入能力提升，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改观居住环境的要求将十分急切，再加之国外人士和机构的大批涌入都使我国房地产业拥有一个愈加优越的经济环境，同期存贷款利率向下调整以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、减弱了融资成本。房地产投资技术风险首要显现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，伴随我国房地产市场化深入，房地产开发将面对多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先执行业科技，同期又能精准分析不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足愈加苛刻和消费者需求改变。房地产投资的政策风险首要指中国房地产市场中的政策举动，尤其是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”举动。该种举动的实质是增长了那此运营情况尚属不错的房地产投资商的政策风险，并没有利于房地产市场上的“优胜劣汰”。
2、房地产投资风险地域性差异减小
房地产投资风险地域性差异的缩减首要是指我国目前房地产业发展中显现的东部调整、中部回暖、西部起步。理由有：
（1）前几年我国显现在房地产开发热首要汇聚在东部沿海地区，楼盘积夺空置也首要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区对比，中西部地区房地产市场发展较为落后，商品房屋空置率也相对较低，所以消化调整的时间比东部短。
（2）受于实施西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而致使的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并没有差于东部地区，甚至部分行业要比东部高。所以，中西部与东部地区经济差距的缩减将令引起房地产发展差距的缩减。
（3）伴随住宅业作为新经济上涨点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的也快到，我国将更深一步缩减多地区在房地产政策上的差异，逐渐实施全方便多层次放开政策，进而逐渐冲淡房地产投资的地域性风险。
3、投资风险信号日趋丰富
当前，中国每月经济景气分析数据的推出，已经形成把我国目前经济事态和房地产投资决策的重要参考；同期中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解目前房地产发展事态多地城市之间的差异有助于实施空间组合的风险规避决策；多地房地产交易中心的建立，降低了房地产的私下交易，也提升了房地产市场信号的真实性、精准性，使房地产投资风险的量测和控制逐渐趋于可行。业内专家者的精辟分析与预期也为房地产开发给予了多途径的科学的分析根据。这些均是开发商投资房地产市场奠定了不错的基础。
房地产投资风险的防范处理策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同几率和不同范围的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
1、投资分散策略
房地产投资分散是通过开发结构的分散，高达降低风险的目的，一般包含投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，进而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，高达减弱风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，进而避免免因市场改变而导致的损失。比如，当房地产先导指标发生显著改变时，如经济上涨率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下滑，而国家出让土地运用权从周期波谷开始回升，意味着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳机会，可以集中力量执行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开要求全作者共同对房地产开发基础上执行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。比如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，清除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能得到房地产投资开发政策优惠。
2、投资管理策略
房地产投资管理策略是投资人根据房地产投资的风险程度和年获利能力，依照适当的原则执行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以减弱投资风险的房地产投资策略。比如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。由于各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，假使资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会减弱，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资管理的核心是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
3、保险策略
对于房地产投资人来看买入保险是十分必要的，它是转移或降低房地产投资风险的首要渠道之一。保险对于减轻或弥补房地产投资人的损失，达到资金循环运动，保证房地产投资人的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资人的信誉，促进房地产运营活动的成长具有积极作用。一般来看房地产保险业务首要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资人在买入保险时应该分考虑造反房地产投资人所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉不错的保险公司等几方面的原因。