房地产基金

房地产基金的概念

房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、运营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资人从事其本身的资金和管理能力所不能及的房地产运营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资人的资金，委托给专业人士专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求平稳接连性的收益。基金投资人的收益首要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。

房地产基金的优势

以得到投资收益为目的的房地产投资基金的供应者之所以不采取“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资，是由于房地产投资基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、专家管理、分散风险、减弱交易成本、运转规范的特点，具有“单个投资制度”所无与伦比的制度优势。

房地产基金的分类

采取共同基金组织形式的综合房地产基金属于放开式基金，而采取有限合伙制（MLPs）形式的房地产投资基金多为封闭式基金。

伞型合伙房地产投资信托是拥有一家房地产有限合伙公司的房地产投资信托，而且是该房地产有限合伙公司的首要合伙伙伴。伞型多重合伙房地产投资信托是拥有多家房地产运营合伙公司的房地产投资信托。

房地产基金的类型

投资基金是从“单个投资计划”发展起来的“集合投资计划”。当集合投资计划的制度安排是公司时，投资基金便是公司型投资基金；当该种制度安排是有限合伙时，投资基金便是有限合伙型投资基金；当该种制度安排是信托时，投资基金便是契约型投资基金。

公司型房地产基金

公司型房地产基金是以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同期也是基金公司亏损的最终承受者；其发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司执行基金的投资管理。

契约型房地产基金

契约型房地产投资基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，依据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资人的资金而设立的房地产投资基金。其最大特点是基金自身不是一个有法人地位的公司。契约型房地产投资基金三方当事人分别为：基金受益人、基金管理人和基金信托人。

有限合伙型房地产基金

有限合伙将合伙人分成两类，即：有限合伙人和普通合伙人。对于有限合伙公司来说，前者是企业的所有者，后者是企业的运营者。有限合伙型房地产基金的目的是获取能造成最大现金流量的房地产，或许采取用现金够买收益型房地产的策略。投资人的目的将决定有限合伙型房地产基金投资目的以及相应的策略。有限合伙型房地产基金的集资一般有两种形式：基金制和允诺制。

房地产投资基金不仅需要策划和设计一部分变通的方案规避法律、政策和运营上的风险，更重要的是要依据国情形成我国自己的房地产投资基金投资风险控制机制和操作程序，才可保证我国房地产投资基金健康地发展。

房地产基金的风险管理

房地产基金的投资风险包含：运营风险、财务风险、流动性风险、通胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险。

基金内部控制措施包含：可行性研究、内部风险控制、策划房地产地产基金投资决策流程，以及建立投资决策委员会和风险控制委员会。

房地产投资基金投入以前的风险首要是由信息不对称引起的。这一期间的风险防范措施的形成应建立在如何保证房地产投资基金能够尽或许得来临自企业家和投资企业的完整精准的信息。只有证明可将机构资产授权给运营者，才可依靠他们为房地产投资基金得到的最大利益。为此需要采取下方风险管理措施：借助商业计划书、尽职调查、借助专门的中介服务公司的评估和服务、借助中介机构的推介及采取投资管理策略。

房地产投资基金投入之后的风险首要来自事后信息不对称以及自此造成的道德风险，同期还要考虑投资自身面对的风险。面对或许的风险，房地产投资基金应该采取下方措施：用双方签订的投资协议防范风险、基金经理人对房地产企业的监控机制及违约补救。

房地产基金的财务管理模式有：单一直接管理模式、联签管理模式、代理记账模式、完全审计模式以及内部审计模式。