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房地产抵押贷款

外汇网2021-06-20 12:01:20 82
什么是房地产抵押贷款

抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款,指银行或其余金融 机构要求借款人供应适当的财产作为还款的物质保证而发放的贷款。房地产抵押贷款则是银行或其余金融机构以借款人供应房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的首要形式,在融资业务中占领了重要地位。在房地产抵押贷款中,不转移房屋的占有权、运用权、处分权和收益权,但产权人 和受押者都不能随意处理房屋。

房地产抵押贷款的类别

房地产抵押贷款依据利息计算和本金偿还方式的不同,可以分为下方几种:

(1)渐进式抵押贷款。该种贷款是在偿还期依据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额,或每次还款额相同但还款的时间间隔渐渐变小。计算每分段还款期的还款增长程度可由借贷双方商量确

定。

(2)递减式还款抵押贷款。这是指先固定每个还款期所需偿还的本金,然后以日息计算每期应付的利息。比如在第二个还款期时,从总贷款额中扣除已还的本金,以此作基数来计算本期应付的利息。所以,贷款人应付本息逐期陆续降低。

(3)定息抵押贷款。这是指金融机构在执行房地产抵押贷款时,在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。该种抵押贷款方法。对借贷人来看,好处是能够精准地测算出他在将来的一段时期内的开支,但要承受比当前市场利率还要高的抵押利率。这是由于一般金融机构为了降低风险,并没有固定整个还款期的利率,只固定一段时间的利率环境。

(4)从新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款。这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年,允许双方从新协议抵押利率。有些金融机构将该种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用,吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款可以降低初期偿还金额,能够促使许多的人利用抵押贷款,而利用从新协议利率抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷人。但有时会给借贷人产生双重不利的影响,即一面利率上升增长了借贷人的还款负担,另一面渐进式抵押贷款又有计划地增长了借贷人的还款额。

另外,仍有比例增值贷款,增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。

房地产抵押贷款的特质

与其余贷款对比,房地产抵押贷款具有下方特质:

1.是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而获得的贷款。与信用贷款对比,房地产权参与到抵押人与承押人之间的借贷活动中,降低了债权人的贷款风险,而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定,整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方来说,其目的都不是为了获得抵押物,而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了得到资金而将房地产抵押,贷方为保证贷款安全而要求获得抵押物的抵押权。

2.当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系,而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人;贷方既是债权人又是受押人。

3.抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权,在抵押阶段内,房地产抵押物设立抵押权,并办理登记,抵押权人保管房产的产权(所有权)证书和地产的运用权证书,但不转移房地产的占有权、运用权、处分权和收益权,仍归出押人。当贷款到期如出押人履行债务,房地产所有权证书归还出押人,如出押人不能清偿债务,承押人可以行使对房地产的所有权。

4.借贷双方须签订抵押合同,保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂,为保证抵押双方的权利和义务,务必签订房地产抵押合同,并应到房地产管理部门执行抵押登记,使其发生法律效力。还清贷款全部本息后,房地产抵押合同即告终止。

5.涉及关系人及影响要素大量房地产抵押贷款与其余标的物抵押贷款不同,它不仅涉及到抵押人与承押人的双方利益,还涉及如房地产运用人。共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响要素有:交易市场上房地产事实价格的波动情形。抵押阶段房屋的运用。修缮、管理、养护 对事实价格所造成的影响,以及无意中灾害、人为事故等。

房地产抵押贷款的程序

(一)提出贷款申请

凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》,并供应规定的文件,经贷款主管认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发运营企 业,则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包含:房地产抵押登记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门准许的立项文件。抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押合同、贷款银行要求供应的借款人财务情形和其余相关文件。当以土地运用权作抵押向银行获得贷款时乡仍需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地运用证、土地运用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。

(二)贷前审查

金融机构收到借款人的申请及有关文件后,要对借款人和抵押标的物执行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节,审查包含下方内容:

1.对借款人资格、资信的审查首要审查借款人能否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事举动能力,对抵押房地产拥有所有权,并领有所有权凭证;法人应具备独立核算、自负盈亏能力,且具有房地产开发权。同期,银行可要求企业供应验资证明。财务报表等资料审查抵押人的资信情况。在对借款人审查的同期也要审查承押人能否具有承押资格,这会由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来执行。我国有些地区规定,房地产抵押贷款发放机构务必是国内的银行或者是在我国设立办事机构的外国银行。

2.对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定,首要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家相关规定,不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。

3.对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途能否符合国家相关规定;二是对贷款项 目执行可行性评估,从市场研究和经济研究两方面分析贷款能否可行,首要有下方比率指标:

(1)运营净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标,计算公式为: 预计项目年度运营净收益/年度偿还贷款本息金额该比率越低,对金融机构来说风险越小,反之,风险越大。

(2)运营费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力,计算公式为: 运营费用/项目事实总收入该指标越大,反应项目创造单位收益所需的投入越大,贷款 人可将该指标与市场上平均水准比较,一般不能差距太大。

(3)保本比率。指项目开支与收入的比例,计算公式为:(运营费用十贷款本息)/潜在总收入。贷款人一般规定允许的最高比率规模为70%一95%,如比率好于这一水平,则项目得不足保本的现金流。

(4)贷款价值。计算公式为:抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构来说,越低则贷款安全性越大,相反,贷款安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面原因,如银行可贷资金能否充足、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。

(三)对抵押房地产的估价

房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及牢靠性,并在综合考虑市场改变。利率趋势等原因的基础上,对抵押房地产的价值执行评估,决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地 产价值评估可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价方法较单一,计算公式为: 房价=房屋重置价乘于房屋成色,其中重置价是按现有物价水平从新建设房屋的价值,成色是用百分比表明的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材数量组成评点计算,也可以采取立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先计算其建设成本,然后减去折旧。

土地预期则较为复杂,常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、余下法、成本法等。房地产金融机构一般配有专职或兼职估价人士,对抵押房地产做出价值分析。通过上述方法计算出房地产现值后,金融机构依据房地产市场行情。贷款利率变动趋势等原因,决定贷款金额与房地产价值的比率,算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时,贷款价值比仅为50%-60%,后随经济发展,这一比率提升到80%左右。“二战”后,美国房地产抵押贷款受于二级抵押市场的建立,房地产的易售性、价值流动性加强,贷款风险分散,贷款价值比率达到90%。我国受于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要依据福利性住房和盈利性运营房地产分别确定,前者可享受优惠,而后者则应从严掌握。

(四)房地产抵押贷款合同的签订和登记

对贷款审查合格之后,借款双方应在平等商量的基础上,共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人。(包含借贷双方和担保人)依照适当的法律程序签订的书面契约,所签订合同应办理公证登记。此外,抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30日内持抵押合同。相关准许文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效,以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款,法律不予以保护,如抵押合同变更。消除和终止,抵押双方当事人应自发生之日起15日间向原登记机关办理变更或注销登记手续。

(五)抵押房地产的保险

我国有些地方性法规和政策规定,房地产抵押人在申请抵押贷款前,应按银行指定的险种向保险公司投保,否则不能获得贷款。借款人可持购房合同或售房单位出具的住房交付运用证,办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合保险”,至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定:凡以、建的住房作抵押的,不得少于购、建住房的价值;以优惠价购房的住房作抵押的,应按优惠价房的现值执行保险;旧房翻新后作抵押的,将旧房价值与翻修费用之和作保险金额。抵押期内,保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相统一,借款人在抵押阶段不能中止或撤销保险。假使借款人中止保险,贷款单位有权代为保险,费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险,其责任规模内的灾害事故,由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人,假使借款人未按合同履行还本付息者,贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。

(六)抵押物的占管和处分

1.抵押物的占管一般来说,抵押物的占管方式有两种:抵押权人占管方式和抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管,抵押权人保管房地产的产权证书及其余证明文件。未经抵押权人答应不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管阶段应维护已作抵押的房地产的安全和完整,并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面答应,不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建,不得更改其性质。己作抵押的房地产在抵押阶段内发生继承。遗赠时,继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。

2.抵押物的处分

抵押物的处分,是房地产抵押权达到的最高形式,有下列情形之一的抵押权人有权向相关部门申请处分抵押物:

抵押人未依约履行债务的,即合同期满后未还清贷款本息的;

抵押人死亡或被宣布死亡或失踪而又元人代其履行债务的;

抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的;

抵押人被宣布解散或破产的。

抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物:

申请当地房地产市场公开拍卖;

委托房地产交易市场卖出;

经历当地房地产管理部门答应的其余适当方式。不论采取何种方式,均应依照当地相关规章办理。

抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是:

支付处分抵押物的费用;

扣除抵押物应交税费;

偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金;

所余下部分退还抵押人。

依照《企业破产法》规定,抵押物不属于破产财产,但抵押物处分价款胜过偿还额的余下部分属于破产财产;抵押物处分价款不足偿还贷款部分,作为破产债权依照破产程序受偿。

房地产抵押贷款的额度、期限与利率

房地产抵押贷款的贷款额度由贷款人依据借款人的资信程度、运营情况。申请借款金额和借款时间长短确定,一般最高不胜过抵押物现行作价的70% 。贷款的期限首要有两种:短时间建设贷款以建设周期为限,一般3一5年;长期运营贷款15一30年左右。抵押贷款利率一般是依照期限、货币市种确定的,人民币抵押贷款利率按建筑业流动资金贷款利率实施,并依据贷款期限的长短。借款数额的多少,实施浮动利率。外币抵押贷款利率按 照人民银行发布的外币贷款利率加浮动利率实施。贷款利息实施按季结息的办法,利息的收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。

房地产抵押贷款的偿还方式

借款人在贷款合同规定期限内偿还贷款本息,选择何种还 款方式由借贷双方在合同中约定,常见的偿还方式有下方几种:

(一)分期还本金加利息的不等额抵押贷款还款方式(递减 还款) 该种还款方式是以总贷款金额除以还贷期,得出每期应还的本金,再加之该期利息,便得出各期应还金额。与按揭贷款递减 还款的计算原理相同,导致一般是按年还款。

(二)每年支付利息,期满一次偿还本金或分期归还本金的还款方式一般对于期限不大长,金额不太大的贷款,可采取每年支付利息,期满一次偿还本金方式,如一笔房地产抵押贷款50万元, 期限3年,年利率10%,则每年支付利息50x l0%:5万元,到期一次还清本金50万元。对于那些期限较长、金额较大的长期贷款 可采取分期归还本金方式。

(三)资金回收式年度等额还款方式该方式是还款年度内,每年还款固定不变。

(四)本金利息平均归还方式 该种方式是借款人在各期次以相等的额度平均偿还贷款的本息。

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