可变利率抵押贷款（ARMs）也被称为可变利率抵押贷款，是指在贷款期限内，允许依据一部分事先选定的参考利率指数的改变，对合同利率执行定期调整的抵押贷款。调整间隔往往事先设定，包含1个月、6个月、1年、2年、3年或5年。
参考利率大多包含两类：一是市场利率（一般特指国债基准利率），二是基于积蓄机构资金成本计算出来的一部分利率指数。利率调整的时机往往是依据参考利率再上浮适当的程度。
可调利率抵押贷款的具体形式在数百种以上，而且名称也多种多样。尽管具体形式不完全相同，但可调利率抵押贷款都有一个基本特质，就是贷款利率可变，导致变的基础、程度、条件方面不统一。
可调利率抵押贷款的做法
金融机构计算贷款利率采取分期结算的办法，抵押贷款的利率可定期从新设定，在最初的“优惠”低利率到期之后，一般每12个月会从新设定一次。新的利率是在依据市场情形上下变动的指数利率上，增长一个固定的百分比，或称“收益率”。
一般该种贷款，为了吸引客户，其初始利率可差于固定利率抵押贷款，在利率上涨中得到回报。但是可调利率抵押贷款开始时只要求借款人归还利息，如此借款人就能够借到更大数额的抵押贷款。日后要求支付本金或贷款利率向上调整时，此类贷款的还款金额将有所增长，经常使借款人还不起贷款，致使坏帐的造成。最后，市场上还显现了所谓的“忍者”贷款（Ninja），即面向“无收入、无工作、无资产”者的贷款。