运营性物业抵押贷款是指银行向运营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包含但不限于运营性物业的运营收入的贷款。运营性物业是指完成竣工验收并投入商业经营，运营性现金流量较为充足、综合收益较好、还款来源平稳的商业运营用房和办公用房，包含商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不胜过 8年。
运营性物业抵押贷款的条件
1、在银行开立基本账户或一般账户, 具有贷款证(卡),且无不良信用记录；
2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不好于70％；
3、运营和财务情况不错，具有还本付息能力；
4、拥有运营性物业全部产权,持有合法、有效的土地运用权证和房产所有权证；得到土地运用权证的方式为国有出让土地；
5、董事会或有权决策机构答应将其拥有的运营性物业作为贷款抵押物；
6、书面允诺物业运营所造成的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业运营收入、开支款项的监管。
运营性物业抵押贷款的特点
1、用于抵押的运营性物业务必是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。
2、贷款可用于公司运营规模内合法合规的资金需求，包含但不限于置换负债性资金和胜过项目资本金规定比例以上的资金。
3、抵押物的价值务必由具有建设部公布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司平谷。
运营性物业抵押贷款的优势
（1）贷款用途灵活。运营性物业抵押贷款处理了房地产企业贷款用途监管难的困难，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和胜过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的运用监管强度可适当减弱。
（2）贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面对的还款阻力较大，运营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可得到长期平稳的资金。
（3）还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可依据企业资金安排和运营性物业现金流情况合理安排还款计划，运营性物业抵押贷款的还款来源是运营性物业的平稳的现金流，物业的所有租金监管到我行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人士工作量和财务管理成本，使企业还款阻力降到最低。
（4）操作简单，处理企业融资难困难。运营性物业抵押贷款操作简单，运营性物业抵押贷款首要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的运营性物业均可操作运营性物业抵押贷款业务，企业可容易得得到银行贷款。
运营性物业抵押贷款案例
2009年8月上海某公司因资金紧俏以华润时代广场790平米商务楼向红枫借贷借款1500万元，该公司在为该抵押物办理房产证以前曾以公司全部股权向典当行质押860万元。经尽职调查后，评估其房产价值2800万且抵押物无任何债务纠纷，所以设计和实行了如下处理方案：先以860万元帮助其从典当行解压股权，再以该房产作为抵押物帮助其从银行贷款1300万元。