土地使用权

土地运用权（land user）是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地运用权是外延比较大的概念，这里的土地包含农用地、建设用地、未利用地的运用权。

土地运用权的分类

国有土地运用权是指国有土地运用人依法利用土地并获得收益的权利。国有土地运用权获得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿获得的国有土地运用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地运用权在补办出让手续、补缴或抵交土地运用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。

农民集体土地运用权是指农民集体土地的运用人依法利用土地并获得收益的权利。农民集体土地运用权可分为农用土地运用权、宅基地运用权和建设用地运用权。农用地运用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地运用权。宅基地运用权是指农村村民住宅用地的运用权。建设用地运用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的运用权。依照《土地管理法》的规定，农用地运用权通过发包方与承包方订立承包合同获得。宅基地运用权和建设用地运用权通过土地运用者申请，县级以上人民政府依法准许获得。

土地运用权的用途

依照中华人民共和国《土地管理法》的规定，土地运用权可以有出让、转让、买卖、出租、抵押、交换、变更、继承、赠与、划拨、终止等运用形式。

(1)土地运用权出让是国家以土地所有人的身份将土地运用权在一定期限内让与土地运用者，由土地运用者向国家支付土地运用权出让金的举动。土地运用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。

(2)土地运用权转让是指通过出让方式获得国有土地运用权的单位和个人，将土地运用权再转移的举动，如卖出、交换、赠与等。土地运用权出让组成土地运用权流转的一级市场，土地运用权的转让组成土地运用权流转的二级市场。集体土地运用权的转让，当前情形比较复杂，在法律中并无系统的规定，多地的做法也不统一。从原则上讲，农民集体所有的土地运用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。所以，集体土地运用权的转让，当前一般是指不更改农用地性质的承包和转包。通过土地划拨及建设用地程序获得的运用权是无限期的，通过土地运用权出让获得运用权的，依照土地的用途不同，运用权的年限也不同。

(3)土地运用权出租是指土地运用者作为出租人将土地运用权随同地上建筑物、其余附着物租赁给承租人运用，由承租人向出租人支付租金的举动。未按土地运用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地运用权不得出租。

(4)土地运用权买卖是土地运用权人以获取价款为目的将自己的土地运用权转移给其余公民或法人，后者得到土地运用权并支付价款的举动。

(5)土地运用权交换是相邻的集体所有制单位，为了更改土地利用的缺点、机械化作业条件和水利灌溉条件，执行局部土地界线的调整与交换部分土地。经调整后，土地利用条件得到改观。土地运用权的交换务必在自愿基础上造成，在平等互利的原则上商量处理，因此可由交换单位提出申请，在土地管理部门指导下，经商量提出方案，经县级以上地方人民政府准许后，执行划界，申请办理变更登记。土地运用权可以作为抵押权的标的物，以土地运用权设定抵押权时，其地上的建筑或其余工作物也跟随抵押；当地上的建筑或其余工作物抵押时，其适用规模内的土地运用权也跟随抵押。

(6)土地运用权变更指国有土地运用权、集体土地运用权在初始登记后发生的变更，首要有下方几种类型：a.国有土地划拨、集体土地内部划拨；b.依法通过土地有偿出让、转让获得土地运用权；c.因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起；d.因土地交换、机构调整、企业兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因处分抵押财产获得土地运用权；g.更改土地运用者名称、地址等。

(7)土地运用权赠与是土地运用权人将土地运用权无偿地转移给相对人，相对人给予接受的举动。

(8)土地运用权继承指公民依照法律规定或者合法有效的遗嘱获得死者生前享有的土地运用权的举动。继承人除继承土地的运用权外，其地上附着物的所有权也跟随得到继承。

(9)土地运用权划拨是指国家依法依照适当的程序将国有建设用地的运用权无偿地转移给建设用地者。土地运用者以无偿方式获得土地运用权，但需要支付给原土地运用者拆迁安置及各类弥补费用

(10)土地运用权终止指因某种原因产生土地运用权的终结或停止，一般有四种情形：a.运用年限届满，未经准许续期，土地运用权即告停止；b.情形特殊，依据社会公共利益的需要，国家在予以合理弥补的前提下，依法提早收回土地运用权；c.土地灭失；d.土地运用权受让人逾期未全部支付土地出让金的，出让方依照法律和合同规定，终止其土地运用权。

土地运用权的证实

土地运用权证实在中国相关土地管理的法律文件中，被称为土地确权。不论称为如何，实质上均为对土地运用权归属的证实。土地确权是中国《土地管理法》中很重要的一个法律环节。

土地运用权证实是指在土地运用权的归属不明或发生争议时，利害关系人请求相关权利机关证实土地运用权归属，进而处理土地运用权争议的举动。土地运用权证实请求权由对特定的土地有利害关系人行使，利害关系人不一定是土地运用权人，在土地运用权的归属不清或发生争议时，利害关系人可以是任何与特定的土地就土地运用权归属有土地运用权法律关系的自然人、法人和其余组织，他们都可以向相关机关或机构提出土地运用权证实的请求。

土地运用权证实是土地运用权保护的前提，只有通过证实土地运用权，才可清晰土地运用权的归属，只有在土地运用权归属清晰的情形下，土地运用权承受侵害或妨害，土地运用权人既可以直接行使土地运用权请求权，以土地运用权方法执行保护，也可以行使债权请求权，以债权方法执行保护。在土地运用权归属不明或发生归属争议的情形下，首先应通过土地运用权证实，清晰土地运用权归属之后，才可确定谁是真正的土地运用权人，才可确定请求权行使的主体。

土地运用权证实的确权主体是行政机关合人民法院 行政机关拥有行政裁决权，对相关土地权属等争议，依法行使裁决权。对行政机关确权决定不服的，申请行政复议，提起行政诉讼，人民法院行使司法审查。

土地运用权的证实包含两方面的内容：一是对土地运用权归属的证实，二是对土地运用权内容的证实。

证实土地运用权的归属就是证实土地运用权的权利主体，即证实对特定的土地享有直接占有和排他权利的权利人，所要证实的权利主体，包含运用权和担保权的权利人。行使返还原物、清除危险、消除妨害、赔偿损失等请求权，均为以土地运用权归属确定为前提，如若权利归属不清，行使土地运用权请求权和侵权请求权将没有根据。

土地运用权的变更程序

依照《城市房地产管理法》第17条规定，更改土地用途应依循下方程序：

1. 获得出让方和城市规划行政主管部门的答应

土地用途更改，将直接引起土地出让最高年限的更改和土地运用权出让金的改变。同期，土地用途的更改，必然发生土地运用权出让合同中规定的权利义务关系的改变。所以，《城市房地产管理法》第17条和《城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》第18条，都规定了土地用途的更改务必获得出让人的答应或准许。

土地用途是城市规划的重要内容之一，更改后的土地用途务必符合城市规划的要求。所以，更改土地用途亦应获得城市规划行政主管部门的答应。

2.签订土地运用权出让合同变更协议或从新签订土地运用权出让合同

土地用途的更改是土地运用权出让合同内容的巨大变更，所以，土地用途的更改，在获得出让人和城市规划行政主管部门的答应之后，应由出让人和受让人签订土地运用权出让合同变更协议或者从新签订土地运用权出让合同，调整土地运用权出让年限，并相应调整土地运用权出让金。

土地运用权的提早收回

提早收回土地运用权，是表示让人在土地运用权出让合同约定出让年限仍未届满的情形下，终止土地运用权出让合同而收回土地运用权。依据《城市房地产管理法》和《土地管理法》及其实行细则的相关规定，提早收回土地运用权的前提条件是在特殊情形下，依据社会公共利益的需要，并由相关人民政府土地行政主管部门报经原审批机关准许。

(1)为公共利益需要运用土地的。为公共利益需若是指国家为经济、政治、军事、文化、卫生等建设，需要运用土地的，可以将土地运用权收回。

(2)为实行城市规划执行旧城区改建，需要调整运用土地的，伴随城市建设的加速，新的城市规划的实行，需要对旧城区执行大范围的改造，需要从新调整和安排城市各个区域的土地的运用，为配合旧城区改建，国家要调整运用土地，收回或从新安排一部分单位和居民正在运用的土地。

(3)土地出让等有偿运用合同约定的运用期限届满，土地运用者未申请续期或者申请续期未获准许的。

(4)因单位撤销、迁移等原因，停止运用原划拨的国有土地的。

(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

土地运用权的弥补

依据《城市房地产管理法》第19条后段的规定，国家提早收回土地运用权的，应“依据土地运用者运用土地的事实年限和开发土地的事实情形予以相应的弥补”。受于国家提早终止土地运用权出让合同，收回土地运用权，必然会给土地运用者产生损失，国家予以相应的弥补，符合合同法理。

该种弥补分为两种情形：

(1)付给余期土地运用权弥补费

提早收回运用权时，出让方应依据土地运用权的余期、土地的用途、土地运用者对土地执行投资开发的情形，出让时的地价和收回时的地价等原因，与土地运用者商量确定弥补费。弥补费的标准依土地运用者的损失情形而定。一般来看，要弥补的费用应抱愧土地运用者的直接损失和间接损失。

(2)用其余土地运用权交换

即出让方与运用方商量，将另一快地的运用权与被收回的土地运用权执行交换。交换时，双方商定收回的土地运用权的弥补费和换得的土地运用权的出让金执行结算。土地运用者通过交换得到土地运用权，应与出让方从新签订土地运用权出让合同，并办理登记手续。

土地运用权运用期满

土地运用权出让合同约定的运用年限届满，土地运用者依该合同获得的土地运用权即终止。受于土地运用权是一种有期限的他物权，土地所有者出让土地运用权的结果并没有致使所有权的丧失。因此，运用期届限满，土地运用者理应将土地运用权返还给土地所有者，这是土地国家所有权的最终体现，也是土地有偿、有期限运用原则的具体反应。为了平衡土地运用权人和土地运用者利益，《城市房地产管理法》第21条从下方两个方面对土地运用权期限届满的法律后果作了规定：

1. 土地运用权出让合同约定的运用年限届满后的续期

(1)续期申请的提出

土地运用权出让合同约定的运用年限届满，土地运用者需要继续运用土地的，应该至迟于届满前一年提出续期申请，这是《城市房地产管理法》第21条第1款前段对土地运用权续期规定的前提条件。

(2)续期申请的审批

土地运用者提出续期申请后，土地管理部门应在合理期限内，赶紧做出答复，除依据社会公共利益需要收回该幅土地外，均应给予准许。

(3)续期的性质

土地运用权的续期与土地运用全的出让同其性质，也就是说土地运用权的续期也是土地运用权的出让。其唯一不同之处在于，对于土地运用权的续期申请，出让人依据社会公共利益需要收回外，应给予准许，但对于土地运用权出让申请，出让人并无此等义务。

2. 土地运用权出让合同约定的运用年限届满后的收回

《城市房地产管理法》第21条第2款规定，土地运用权出让合同约定的运用年限届满，假使土地运用者未申请续期或未按法定期限申请续期，以及依据社会公共利益的需要，国家未准许其续期申请，土地运用权由国家无偿收回。

(1)土地运用权由国家无偿收回

国家是国有土地的所有者，国有土地运用权作为相对独立的财产权，它导致以通过出让的方式，在一定年期内由国家让渡于土地运用者。土地运用者在支付一定年期的土地运用权出让金后，获得在该年期内运用土地的权利，即获得了一定年期的土地运用权。当出让年期届满，土地运用者就不在拥有该土地运用权。所以，国家收回其土地运用权应该是无偿的，不应附加任何条件。

(2)国家在无偿收回起土地运用权的同期，无偿获得该土地上的建筑物、其余附着物所有权。

土地运用权的处置

土地运用权的处置指在企业改革中，依照产权清晰的要求，对企业一直占有运用的以往通去行政划拨的方式无偿获得的土地运用权执行处置，来清晰国家与企业之间的财产关系。

土地运用权的处置有下方几种方式：