土地储备贷款

简介

贷款对象：

为受政府主管部门委托负责土地收购及土地前期开发、整理的土地一级开发机构。

贷款条件：

①借款人已获得企（事）业法人资格，已办理运营执照并通过年检。

②借款申请人所在地政府已建立土地储备管理制度，当地政府能够通过统一收购、统一征用和统一交易达到对土地一级市场的垄断和管理，土地收购、储备、出让、房地产评估等行业的市场举动较为规范。

③借款人从事土地收购、储备、出让等运营活动符合国家和地方法律、法规和政策。

④借款人具有适当的经济实力和抗风险能力，项目资本金符合国家规定。

⑤借款人运营管理规范，有较为完善的工作规章制度和财务管理制度。

⑥贷款拟收购、征用、储备的土地利用总的规划和利用计划已基本清晰。

⑦已办理人民银行颁发的有效的贷款卡。

⑧在我行开立存款账户，并在我行有经常性的存款和结算业务往来。

⑦贷款用途符合国家相关法规和政策。

⑧项目资本金应高达项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位以前投入项目建设。申请

申请政府土地储备贷款应具备下方条件：

1、借款人为地级市（含）以上政府本级土地储备机构的，该城市前一年度所辖区域（含下辖区县）的GDP（下简称国内生产总值）在100亿元以上；借款人为县级市或县（市辖区）政府本级土地储备机构的，该市（县、区）前一年度的国内生产总值在50亿元以上；

2、从事土地开发、出（转）让等运营活动符合国家和地方相关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度；

3、获得有审批权政府允许从事土地开发的准许文件；

4．经主管机关核准登记，具有法人资格，获得法人证书、法人组织机构代码证，并办理年检手续；

5、在我行开立基本存款账户或一般存款账户；

6、持有中国人民银行核发并经历年审的贷款卡（证）；

7、无不良信用记录；

8、财务制度健全，资金运转模式可行，资金运行相对封闭，还贷资金落实；

9、贷款方式为担保贷款的，贷款担保合法、有效、足值，符合中国农业银行贷款担保的相关规定；

10、发放项目贷款，须依据开发进程供应合法有效的土地征用、收购、基建等手续，贷款拟支持地块所在区域获得有权部门准许的控制性详细规划；原则上须落实不差于20%的自筹资金（含自有资金及财政性资金），并与贷款同比例到位；

11、其余贷款条件。

办理方式和流程

1、办理方式

所有经授权及转授权的运营机构均可受理此项业务，但无论期限长短，有权审批行原则上为总行和一级分行。申请贷款时客户须供应下方资料：

（1）借款申请书；

（2）已办理年检手续的法人证书、法人运营执照、法人组织机构代码证、法定代表人的证明书或法人授权委托书；

（3）借款人可从事土地开发的有效批件。如政府准许设立土地储备机构的文件、土地储备实行办法、借款人的工作章程等文件；

（4）中国人民银行核发并经历年审的贷款卡（证）；

（5）经有权部门核准的近年及近期一季度的财务报表；

（6）拟收购、征用、开发土地所在区域的城市控制性详细规划；

（7）土地收购、征用合法性资料。收购国有存量土地的，供应原土地运用权人与土地储备机构签订的收购合同及无争议的权属证明；征用集体土地的，依照征用土地的数量和性质，提交国务院或省级政府对征用方案和农用地转用方案的批复；

（8）“七通一平”等前期开发合法性资料。以熟地出让或转让的，依照当地城市政府相关土地开发政策规定，供应有权部门对土地前期开发中相关建设用地规划、房屋拆迁、建设工程规划、施工许可等方面有效批件或办理情形及获得情形；

（9）自筹资金到位的计划和已投入资金的证明；

（10）采取抵（质）押担保的，须供应抵（质）押人答应抵（质）押的允诺函、抵（质）押物清单、权属证明。采取保证担保的，须供应保证人的近三年财务报表、信用情况和保证人答应担保的董事会会议或相应决策机构授权书；

（11）拟收购、储备、开发的土地已落实意愿受让方的，提交相关协议；

（12）其余证明文件和材料。

2、基本流程

政府土地储备贷款业务的基本流程为：客户申请、受理、调查、审查、审议与审批、报备、与客户签订合同、供应信用、信贷业务发生后的管理、信用收回。风险

多地政府通过加速土地资源向土地资本转变，提升土地收益，为城市建设给予了强大资金支持，部分城市成立了土地储备中心专司其职。土地储备贷款相应形成银行新的效益上涨点和营销着重，并占领了银行信贷资金相当份额。

但是，受于土地储备贷款金额大，政策性强，政府干预成分多，银行管理经验不足，贷款风险相对较大。土地储备贷款首要面对下方风险：

政府信用风险

从借款主体看，多部分土地储备机构尽管工商注册为企业法人，但并没有按公司化规范运转，仅是代表政府负责土地收购、储备、交易等日常事务性工作，不负责对土地资金的安排，缺乏运营自主权，责权不统一，法人治理结构不完善，监督机制不健全，事实属于政府的附属体，作为融资主体，其导致一个承贷的空壳而已；另一面，政府往往把土地储备贷款当作财政资金管理运用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其余城市建设资金；对于拍卖的储备土地款项，政府也未及时用于归还贷款，仅仅向银行允诺安排财政资金还贷，而这些允诺又往往不能完全兑现，对于赤字财政更是一纸空文。所以，政府信用风险是土地储备贷款的直接风险。

政策性风险

国家加大了对房地产市场和土地市场整治、规范强度，人民银行《有关更深一步增强房地产信贷业务管理的通知》清晰制约了对房地产开发企业、施工企业的贷款投入，国务院、国土资源部2004年也先后出台了《有关深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》 、 《有关贯彻落实国务院紧急通知精神更深一步严格土地管理的通知》 ，增强了对建设用地的审批管理，上收了地、市一级土地部门土地项目审批权限，并暂停农用地转为非农用建设用地的审批。这肯定会影响城市房地产建设范围和土地拍卖进度，甚至或许使储备土地无法拍卖变现，进而影响贷款的按期收回。

法律风险

《中华人民共和国土地管理法》严格禁止未经准许或越权审批建设用地。储备土地务必符合经法定程序准许的城市总的规划、最近建设规划和土地利用总的规划。伴随“城市化”脚步的加速，城市郊区大批农用地作为储备土地被征用，其中不乏为当地政府越权审批占用，且土地储备机构获得土地仍未事实缴纳土地出让金，仅仅是为了获得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，处置土地存在较大的法律风险。此外，外部评估机构受利益驱使，往往是依照借款人的授意依据贷款申请额度对土地价值执行评估，甚至一部分地方由国土部门垄断对地价的评估（否则，不予办理抵押登记），致使评估价值远远偏离土地市场价值，银行即便处置抵押物也会产生较大的贷款损失，而现有法律法规对评估机构的责任约束不强，银行也无法向评估机构执行追索。

银行运营管理风险

在审计实践中发现，部分银行发放土地储备贷款未落实抵押，或者抵押物非贷款对应的储备土地；在贷款资金运用方面缺乏有效的掌握控制。他们往往采取与政府、借款人三方签订《土地储备贷款封闭运行协议》 ，《协议》中清晰了贷款资金务必专款专用和储备土地处置后优先偿还贷款。但实际上，受于借款人和政府处置土地与银行贷后管理信息不对称，贷款资金转入财政帐户后，银行完全失去对贷款资金的监控，无法保证储备土地处置款和贷款不被挪作他用，而一旦土地储备资金被挪用，就很难按期收回贷款。防范

1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。贷前对储备土地执行严格的评估并设定抵押是防范风险的有效措施，如此可以避免借款人擅自处置储备的土地悬空贷款，进而获得对贷款管理的主动控制权。诚然，银行应该关注储备土地获得的合法合规性，如获得土地能否经历法定程序准许，能否足额缴纳土地出让金等；对土地价值的评估结果可以实施社会公开，接受社会监督，防止评估机构随意估价。

2、把好贷款用途监控是保证土地储备贷款安全的核心。保证贷款资金用在储备的土地项目上，保证土地的保值、升值和权属无争议，应该对土地储备贷款实施封闭管理。实际上，一部分地方政府往往把土地储备贷款当作以土地作抵押向银行融资的城市建设资金，就理所诚然地纳入财政资金管理，他们并没有真正了解银行发放土地储备贷款的用途，银行要增强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控；由于地方财政要介入对贷款资金的管理，可采取借款人与财政建立共同的贷款专用账户的措施，将贷款资金与财政资金彻底分开，如此既便于财政直接监控，也能满足银行对信贷资金管理的要求。

3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。受于土地拍卖变现的未知性，致使借款偿还期限不确定，为规避贷款流动性风险，在借款合同中除了要清晰一个合理的贷款期限外，还应该在借款合同的分期还款计划中清晰“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额，不受贷款期限的约束”。我们既不能等到贷款到期才回收，也不能由于贷款到期后借款人未及时归还而立刻处置抵押的储备土地，更不能依靠政府要用财政预算资金来偿还贷款，借款人归还贷款的期限事实上就是土地拍卖变现之日，偿还贷款资金的唯一来源就是土地拍卖变现资金。

4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。从土地储备贷款运转情形看，政府直接参与运营管理，土地储备资金融资途径单一，差不多是银行贷款投入，加大了银行贷款风险。伴随政府投资体制改革的持续完善，政府投资举动必将持续得到规范，政府首要职能是确定土地利用建设规划，依法对储备土地项目执行审批，向社会公开招标选定业主，而不应干涉银行和企业的自主运营。作为银行来讲，要加强风险防范意识，归纳经验教训，完善土地储备贷款管理办法，在贷款投往上要着重选择那些主体资格符合银行贷款条件且资本足够的借款人和政府信誉不错、管理规范的城市，并降低贷款投资比例（如借款人应用自有资金缴纳土地出让金）；此外，银行要加强创新意识，完善金融服务，如在中国仍未允许地方政府发行公共债券的情形下，银行可以利用代理集合委托贷款方式来筹措土地储备资金，这一面能使参与了集合委托贷款的老百姓关心城市建设，监督政府规范资金运用，另一面又可以规避一部分政策性风险，如上海地铁、成都市水环境项目集合委托贷款发行均获得不错效果；还可以发挥银团贷款优势，充分整合资源，分散风险。