住房抵押贷款证券拖垮美国经济

美国经济深陷窘境

住房抵押贷款证券迈向毁灭

2000年以前，美国银行在发放抵押贷款前会按惯例实施尽职调查。银行期望了解与申请人财务平稳性相关的所有信：包含申请人的收入、债务、信用评级，并对所有这些信息加以核实。而在住房抵押贷款证券显现之后，一切都更改了。

在所有合格的房贷客户都如愿以偿地买到房子后，这类客户对于银行来看已经无利可图。所以，银行又将目光转向了另一群客户——那些曾被银行婉拒的次级信用借款人。这些借款人的特点是信用评级低，贷款违约风险高。而在2000年以后，各种贷款机构却竭主张取这类客户，让他们贷款买房。“无证明贷款（no-document loan）”就如此应运而生，借款人申请该种贷款无需供应任何个人财务信息，而贷款机构也对此不做要求。贷款机构可以利用住房抵押贷款证券来规避贷款违约的风险。贷款机构先向借款人发放贷款，然后再向其余投资者卖出抵押贷款证券，进而把借款人无法偿还贷款的风险转嫁给其余投资者。早期发行的抵押贷款证券是基于较为牢靠的优惠级贷款，所以证券的状况尚佳，也吸引了投资者争相抢购。如此一来，为了能向许多的借款人发放抵押贷款，贷款机构渐渐放宽了对贷款申请资格的制约，同期也开始大范围举债运营以创造贷款所需的现金流。

住房抵押贷款证券投资人和传统的借贷商一样面对着风险与回报，但对前者来看，风险和回报更大，由于抵押贷款证券对应的均为巨额贷款。住房抵押贷款证券在进入金融市场之后又衍生出不同风险的多种金融工具。其中，仅付利息证券可以使投资者从抵押贷款的利息支付中得到红利。假使利率向上调整，证券收益会水涨船高；而假使利率向下调整，房主按新的利率从新借款，证券就会贬值。假使投资者买入的是固定利率的证券，那么当利率向上调整时，投资者就会亏本，由于他们不能从调高的利率中获利。而完全由次级抵押贷款组合成的次级抵押贷款证券往往风险最高，但同期回报也最高，由于次级信用借款人有较高的违约风险，他们要支付较高的还款利率。

多部分次级贷款都属于混合型浮动利率抵押贷款（ARM，Adjustable Rate Mortgage）。在还款期的前几年，借款人可以依照优惠的（一般是借款人可以支付的）固定利率还款，但随后，还款利率会被调高。而伴随还款利率向上调整，借款人的每月还款金额也或许会上涨为以前的两倍。当早期无制约发放的大批浮动利率抵押贷款的还款利率向上调整时，取消赎回权的房产数量开始上升。

在美国，仅2008年8月，每416幢房产中就有一幢面对取消赎回权的起诉。受于借款人无力偿还抵押贷款，抵押贷款证券的业绩开始下跌——在2006-2008年间，担保债务凭证的价值差不多折损过半。由次级抵押贷款证券组合而成的担保债务凭证风险最高，当美国多地的贷款违约率上升时，该种金融产品就变得一钱不值。

第一块“多米诺骨牌”就如此倒下了，而随后它所促发的连锁反映使整个美国经济深陷窘境。

住房抵押贷款证券拖垮美国经济

2006年末，正值取消赎回权的房产比率开始上升时，房地产市场上又显现了很多待售的房产——新房产的开发建设本来就已经胜过了市场需求，而就在此时又有大批折价拍卖房被推向市场。这对于房地产建筑商来看无疑是一个重大冲击，发现建好的房子已经卖不出去了。2008年9月，美国最大的房屋建筑商Pulte Homes公司的首席实施官理查德•杜加斯（Richard Dugas）表明：“我们新建的房屋完全无法跟折价拍卖房竞争，它们的折价率已经高达了40-50%”。

受于供过于求，房产开始贬值。一部分房主发现正处在一个还贷怪圈：他们的房贷欠款比房屋自身的价值还高。所以，不少人选择了停止偿还无力负担的房贷，而这倒过来又致使取消赎回权的房产数量更深一步上升。在该种情形下，假使没有住房抵押贷款证券，美国的国民经济也会显现一连串不利的连锁反映——宣称破产的房屋建筑商和贷款机构会让美国的失业率上升；取消赎回权的房产数量增长会让房产贬值；受于没有充足的现金流入，曾经在美国经济大萧条期间屹立不倒的投资银行会缩紧信贷。但假使到此为止，情形还不会太糟。而住房抵押贷款证券的发行却使美国付出了愈加惨重的代价。

住房抵押贷款证券是一种可以自由买卖的投资产品，所以由违约的抵押贷款导致的次贷风波波及到了投资市场的各个方面。就在抵押贷款证券的业绩急转直下时，多部分大型金融机构仍大批持有该种证券。而此时，那些持有大批抵押贷款证券的投行巨头们才发现受于抵押贷款证券贬值，他们的净资产损失惨重。贝尔斯登公司（Bear Stearns）的情形就是这样。2008年3月，身价大跌的Wall Street第五大投行贝尔斯登被其竞争对手摩根大通（JPMorgan）以每股2美元的单价收购。而在收购前一周，贝尔斯登的每股股价依旧70美元

受于住房抵押贷款证券曾经在投资市场十分盛行，所以次贷危机对市场的最终影响迄今无法估算。但在2008年，差不多每周甚至每天都有金融机构因巨额财务亏损而登上报纸的头版头条。房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）是美国白宫特许运营的两家公司，通过供应担保或直接买入抵押贷款债权帮助美国人买房。2008年8月，这两家公司开始向联邦政府谋求帮助。房利美和房地美的抵押贷款投资总额加在一起达到3万亿美元受于这两家公司的命运牵连着美国经济的各方各面，所以2008年9月美国白宫决定接管两家公司以阻止其市值更深一步跌落。依据房地美发布的报告，该公司在2008年7-8月间的亏损额约为380亿美元的惨重损失。