垫资

定义

垫资，是指依照工程项目的资金情形，工程项目对外付款大于项目已收款或者应收款合计所形成的代垫开支的资金。

何谓“垫资”在房产中介客户经理那里，它已经形成一个常用词汇了。其余有关

记者走访了宁夏路上6家房地产中介，称自己的房子要出手，而下家的首付还不足够付清以前的贷款，有5家里介毫不犹豫地说: “没困难，我们可以处理。”当记者问通过什么手段处理时，他们表情神秘地不作回答; 当记者提示是不是过“垫资”时，他们仅点点头。记者佯作不解，问这些“垫资”公司是不是合法的？有一中介甚至称: “诚然，这家公司是中国银行底下附属的！”垫资购房业务全流程

“垫资”，就是在购房过程中，下家首付不足时，由所谓的“款服务公司”或者担保公司拿出资金，帮下家补足首付款以帮助完成购房的举动。诚然，借款人要收取2%到5%的“垫款”手续费，说得通俗一点，该种“垫资”举动相似民间高利贷。

以往，受于大部分银行都开设了“转按揭”业务，假使买房人和卖房人在与一家银行贷款，可以很轻松地完成贷款转移。即便不在与一家银行贷款，由担保公司介入的担保函也能促成贷款转移，上下家的交易也显得流畅。“资”的首要发挥空间在一部分投机客身上，他们想缩短房产交易时间以及贷款发放的等候期，于是宁愿付出多一点的成达到资金迅速流动。如今，伴随一年内“转按揭”停止，一年外“转按揭”业务已名存实亡，该种“垫资”业务便趁虚而入，开始形成房地产交易中的常用手段。

举个很简单的例子。假使一套价值200万元的房子仍有100万元的贷款未还，而下家的首付款只有80万元，那么上家有20万元的贷款缺口无法还清。上家要有20万元的现金也就罢了，假使没有，这次交易很有机会无法完成，由于只有贷款付清，并办理房地产抵押权注销登记后，才可与下共同申请转移登记，办理小产证。于是这20万元形成“垫资”的业务来源。

“房地产之窗”的一名贷款服务人员向记者介绍了所谓“垫资”业务的流程，该流程是由贷款服务公司和中介合作来完成的。首先与卖家和买家双方各签订一份全程委托合同，首要内容是整个房产交易过程由中介来全权办理，包含交易、还款、放款等，并执行公证; 就在此时，卖房人向原贷款银行提出提早还款申请; 此后，中介和卖房人一起，到银行办理提早还款，中介为卖家垫付欠银行贷款的资金以提早还贷，还清银行贷款后，即可取消所抵押产的抵押权证; 中介受买家委托继续以此抵押房产申请贷款，银行所发放的贷款则直接进入中介账户，中介在扣除自己所垫付的费用以后，再将余下的资金还给卖房人。至此，中介所供应“垫资”服务终结，买家也顺遂得到按揭贷款并买房成功。

他还表露， 4月6号以后，更改的不仅仅是“上手抵押注销”和“房屋转移登记、下手设立抵押”不再并办，房地部门还规定，在办理注销登记之后，仍有一个不得执行挂牌交易的沉默期，时间大概为28日。28日以后，上、下家才可以执行交易，银行凭房地产交易中心的《上海市房地产登记证明》发放住房贷款，这一过程又要20个工作日，大约又是28日。两个28日就是整个“垫资”服务的全部时间。

“垫资”费用达到5%以上

高额的服务费是“垫资”的最明显特质。依据记者了解的信息，在制约一年房“转按揭”前，这一业务的服务费大概按垫资额的2%收取，由于当时周期相对较短，大概一个月，贷款服务公司的利润大约是月息2%，这个费用亦在买家所能承受规模之内。但当下，伴随一年内“转按揭”业务的停止，该服务费已经在“水涨船高”，4月6号以后，受于房地产交易完成的时间延长到了两月，“垫资”的费用开始上涨到4%，有的公司已经提升到5%以上。按前面的例子，假使“垫资”20万元，那么需要付出的费用就高达8000元，大暴涨加了卖房人的成本。

受于“垫资”是帮助上家来还清贷款的，于是这笔费用也就形成房人的额外负担。诚然有的交易可以双方说定由买方承受，依据中介的说法，自此造成的纠纷并没有少见。

除了4%的“垫资”服务费，在这个过程中，交易双方还要额外付出的是各400元的手续费、250的公证费，来委托中介完成交易全过程

“垫资”过程风险凸现

无论是行依旧法律界，相关专业人员都警示房产交易双方在运用该种“垫资”工具时须万分慎重。受于缺少了担保公司和银行的介入，这一交易过程风险重重。

以往的“转按揭”，首要是债务人的变更，即在个人住房贷款还款期内，因借款人转让已抵押给银行的抵押房产，贷款银行向买入该抵押房产的购房人（下家）发放贷款，同期，原借款人通过售房款归还贷款。这一切过程都由银行操作，买卖双方的风险都比较小。

如今，对于卖房人来看，收回房款增长了很多风险指数。受于银行放款要先放到贷款服务公司的账户，而如今的贷款服务公司又是鱼龙混杂，不规范也不合法，假使碰上恶意诈骗的贷款服务公司，卖房人只有自认倒霉。

对于买房人来看，风险则更为突出。首付款付出去之后，这笔资金如何监管形成困难核心，以往有该种案例，就是卖家在收到首付款之后，忽然说房子不卖了，进而引起复杂的财务纠纷。

“垫资中介”极力转移风险

对于贷款服务公司这谓的“垫资中介来说，也不是一笔包赚不赔的买卖。这一不被监管部门允许的业务依然有很大风险。

据悉，在相关规定中，不允许公司法人单位“垫资”给自然，所以当前这类业务均为由贷款服务公司的个人出面。在以往，种“垫资”的风险差不多没有，受于有沉默期制约，“垫资”公司的资金即将会由后来的贷款买房人补足。但的政策大大延长了“垫资”的时间，进而扩大了“垫资”的成本和系统风险。

值得注意的是，在“垫资”服务过程中，贷款服务公司通过各种措施来转移风险，以保证自己不受损失。一是通过公证来保证全套交易由中介操作; 二是在签订公证协议时，卖家需要将买房以及贷款所需的全部资料都交给中介保管，包含房产证、还款记录、身份证、口本、借款合同、买卖合同等，一直到小产证出来; 三是银行发放给下家的贷款务必先进到中介的账户，中介在扣除垫资款和服务费之后再付给家房款。

即使这样，有些风险依然是他们无法控制的，比如说，在“垫资”帮上家还清贷款之后，银行不批给下家贷款么办？“垫资”公司一般通过和银行打通关系，要求银行先做出审批之后，他们再放款，但在这样严厉的政策之下，银行能否和“垫资”公司合作依旧个困难。

“以往我们就知道有过如此的例子，结果是打官司打到了法院，而法院查封房产需要原告支付保证金，害得“垫资”公司又多支付了笔钱，案子还拖了一年不能处理。”中泰担保公司总经理助理季国浩告诉记者，“但担保公司可以介入这个过程，比如可以为‘垫资’的自然人作担保，但受于风险很大，对于这个业务，我们亦在考虑当中。”

上海市银行同业公会秘书长朱德林的说法更为这些“垫资”公司敲响了警钟。他说，当下房地局的政策尽管不能从根本上吓退那些为虎作伥的“垫资”公司，但是面对重大的资金开支风险和相当长时间资冻结的风险，他们当下要好好计算一下了。手续流程

1.借款人贷款前咨询：I520II54378 填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的运营执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的相关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价数据书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其余证明文件;贷款银行要求供应的其余文件或材料。

2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及相关材料执行审查。

3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并执行公证。

5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。垫资期限

一般个人的贷款，最长为3月到1年；一次性还本.没有逐月分期还款