简述
刚性需求，相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，这些商品包含日常生活用品、家用耐耗品、鱼粉等等。也可理解为民众日常生活中常见的商品和必需品。
需求是指消费者在一定价格条件下对商品的需要量。
对于开发商来说，“刚性需求”可以用在不同场合。开发商们推崇刚性需求，一面是要为其房价上涨制造理由，另一面就是要借助强大的话语权用来忽悠普通购房者。其实，开发商们所说的刚性需求，也就是市场经济环境中的供求关系，在市场经济环境中，商品供不应求时，商品价格就会显现上涨。
2007年，北京房价在开发商们觉得的刚性需求下频繁向上调整，结果房价上升幅度和速度胜过了买入者的承受力，交易量急速下滑，所谓的刚性需求也就成了弹性需求，开发商们所强调的那些刚性买入人群因房价上涨太快，尽管需求依旧，但已经刚性不再。自此来说，北京住宅市场的需求的确存在，但能否是刚性则需要另当别论。
北京是中国的首都，每年全将有大批流动人口进入北京，这些人在一定程度上也是潜在的住房需求者，但这些需求能否是刚性的，则很难定论。举个例子，当一套房子的买入成本为50万元时，假使购房者手中有30万元，具有完全买入及连续支付能力，这个时候，购房者的需求是客观存在的，同样也是刚性的。但当房子上涨到100万元，购房者无力承受时，尽管他的居住需求任然存在，但却“刚性”不足了。
实际上，2007年北京楼市住宅项目销售集体萎缩，就是对开发商们的刚性需求的最大反驳，开发商们奉为金科玉律的刚性需求，在销售停滞的客观事实面前不攻自破，由于刚性需求是有条件的，当刚性需求被上涨过快的房价损坏后，这个刚性需求就成了弹性需求。分析
北京市
北京住宅买入市场具有“刚性需求”被开发商奉为金科玉律。房价频繁上涨但买入者众，显现追涨买入的背离现象时，开发商们会高调宣布，这是北京住宅市场的刚性需求导致，需要买房子的人太多。房子销售减缓或者市场萧条时，开发商们依然会站出来吼两嗓子，一面是暗中互相安慰：没关系，北京住宅市场有刚性需求，当下销售减缓是临时的，另一面，此时的口号许多是喊给购房者听的。
2007年，北京房价在开发商们觉得的刚性需求下频繁向上调整，结果房价上升幅度和速度胜过了买入者的承受力，交易量急速下滑，所谓的刚性需求也就成了弹性需求，开发商们所强调的那些刚性买入人群因房价上涨太快，尽管需求依旧，但已经刚性不再。自此来说，北京住宅市场的需求的确存在，但能否是刚性则需要另当别论。北京是中国的首都，每年全将有大批流动人口进入北京，这些人在一定程度上也是潜在的住房需求者，但这些需求能否是刚性的，则很难定论。举个例子，当一套房子的买入成本为50万元时，假使购房者手中有30万元，具有完全买入及连续支付能力，这个时候，购房者的需求是客观存在的，同样也是刚性的。但当房子上涨到100万元，购房者无力承受时，尽管他的居住需求任然存在，但却“刚性”不足了。
实际上，2007年北京楼市住宅项目销售集体萎缩，就是对开发商们的刚性需求的最大反驳，开发商们奉为金科玉律的刚性需求，在销售停滞的客观事实面前不攻自破，由于刚性需求是有条件的，当刚性需求被上涨过快的房价损坏后，这个刚性需求就成了弹性需求。
南宁市
南宁市房地产市场从2009年5月份开始，商品房接连四个月销量胜过5700套，月均销量胜过6600套。南宁市房产管理局公布的报告表明，5—8月南宁市商品房销量分别为：6970套、7223套、5781套、6559套。据介绍，南宁楼市从2009年3月、4月开始逐渐回暖，到5月楼市进入火爆期，5—8月，月均销量胜过6600套。南宁市房产管理局产权产籍与市场交易管理科科长黄鹏介绍说，南宁近几个月楼市火爆的有几个方面的原因，一是宏观面上国家政策的调整刺激了楼市回暖，南宁市依据本身情形也出台了有关的措施来刺激楼市；二是国际金融危机致使开发商减缓了脚步，致使房源提供不足，同期购房者大多持中性立场。国家出台有关政策后，刚性需求得到放出；三是伴随北部湾开发的风生水起，外地购房者看好南宁的成长前景，外来购房者持续增多。
东莞市
依据对东莞房价的长期追踪，2009年下半年市区东城、南城当前6000元/㎡下方洋房和公寓均可大胆出手，将来这两个区域板块的房价受于持续成熟和诸多规划有利于，购房需求会向这些区域更深一步的集聚，所以房价上涨支撑力很强。对于东莞来说房价比较稳定、理性、合理；所以，房价依然在可接受的规模，同期个盘分化显著，但伴随新盘的相继上市，购房的选择机会显著增多。从东莞的整体市场分析，房价相对广东省平均水准来说，存在较为显著的价值低估，伴随经济的连续恢复，后市房价回涨的机会性较大。示例
鱼粉的刚性需求
可以理解为：伴随鱼粉价格的上行，鱼粉在饲料配方中的添加比例在降低，同期替代品比例在上升，在不影响动物营养健康需要的前提下，鱼粉减量与替代品增量间存在一个均衡点，均衡点即为鱼粉刚性需求的临界点，鱼粉添加量差于临界点将令给动物生长导致负面影响。
鱼粉的刚性需求，同样也是一个相对、动态的概念，刚性需求量将伴随鱼粉价格的涨跌和配方技术的改从而呈现曲线波动。一是其刚性度因饲料品种而异。一般觉得，对鱼粉刚性依靠程度由强到弱的排序依次为：甲鱼>；鳗鱼>；虾>；海水鱼>；皮毛动物>；乳猪>；鲫鱼>；仔猪>；鲤鱼>；育肥猪>；禽类。二是其刚性度因时而变。具体说就是当鱼粉价格一路攀高，将促使相关组织或单位加速饲料配方技术的改进以及科技上谋求击穿。这就代表着今天我们在说鱼粉的刚性需求量是多少，明日或许这一数字又发生改变。
据中国饲料在线网站2006年对国内一部分水产料生产企业的调查，在去年高价鱼粉的情形下，首要水产料的品种对鱼粉的刚性需求表现如下：（1）虾料：对鱼粉需求刚性度较高，大差不差在80％以上。虾料配方中进口鱼粉添加比例由以前的30～35％下滑到25～30％，减弱5个百分点左右。部分企业已用国产鱼粉或者其余动物性蛋白原料执行替代，如鸡肉粉、肉骨粉、发酵蛋白等。（2）鳗料：对鱼粉需求的刚性度很大，在90％以上。正常情形下，鳗料中鱼粉添加比例在60～65％。2006年鱼粉高价后，添加比例下滑5个百分点左右。高档鳗料中鱼粉用量保持在60％左右，低档菜鳗料鱼粉用量降到50％左右。去年鳗料中智利超级蒸气鱼粉比例有所增长，鳗料质量整体有所下滑。（3）淡水鱼料：受鱼粉高价影响，06年淡水鱼料中鱼粉用量有一定下滑。鱼粉添加比例在鲤鱼料中由以前的8～10％减到3～5％；鲫鱼料由以前的15～20％降到10～12％；罗非鱼料中鱼粉添加比例由以前的15％减到5～10％。首要替代品为植物蛋白、动物下脚料、肉粉、小鱼干等。受国产鱼粉质量和替代品的影响，06年淡水鱼料质量呈下滑趋势。
弹性机会打破刚性需求神话
房价所谓的“刚性需求”包含着弹性的买入机会，不把握好弹性机会就不是好的开发商，也不是好的消费者。
关注弹性机会比关注刚性需求更重要
其一，刚性需求将被弹性机会消解
当前投资客已收手。在自住市场上，换房一族广泛减缓购房脚步，即使2008年元旦阶段多部分楼盘都推出不同程度的优惠，但大部分消费者仍持中性立场。而对于无房一族，受于买涨不买跌的心理，令所谓的刚性需求也延缓达到。买房不如吃饭穿衣，便算无房，也可用租房等形式代替，所以，刚性需求往往被弹性机会消解了。买家的弹性机会将形成急于回笼资金的开发商的刚性伤害。
其二，刚性需求被更具刚性的支付能力所消解
当前楼价已经高出居民可承受能力，市场承接开始显现断层，向下调整成必然。当前广州楼价已大超居民薪资水平。2007年11月，广州新建商品房价格是每平方米10433元。而据统计局最新发布的报告，城镇居民每月人均可支配收入是1865元。也就是说，一平方米房子要花费5.6个月的收入。正是由于这样，刚性需求又被更具刚性的支付能力所消解。
其三，弹性机会掌握在买方手上
政策环境下，楼市失去任何涨价的理由。一连串严厉的政策到2007年末开始累积，并发生本质性效果。在“二次房贷”和高楼价的双重夹击下，投资客自保离场。“70/90”政策、限价房政策在2007年年末也开始落地，对自住买家来说，更便宜更丰富的选择呈现。于是，促销、优惠席卷全城，股市尚且可以“绑架”奥运，抬起“基本分析是牛市”的旗帜。楼市却已经无所凭借。卖方时代宣布终结，买方时代重临，弹性机会牢牢掌握在买方手上。
刚性需求避免房价大跌 支撑高房价
“这房价迟早还要涨上去。那么多要结婚的、在北京工作的，都要有房啊，这就是刚性需求。”北京中心城区一名业主如此说。
近期北京等大城市房价升幅回跌，但很多人仍坚持觉得，房价跌不足哪儿去。有的业主把原计划要卖掉的房子转为出租，等候着将来房价又一次上涨。
实际上，房地产界一直以来有一个看法：受于大批刚性需求存在，支撑了我国房价长期上涨的趋势，也决定了市场显现波动时，房价不会显现大幅回调。在大部分人还搞不清楚什么是“刚性需求”的情形下，这一看法却已经被广泛接受。
究竟哪些需求属于“刚性需求”？它真的能决定房价行情，或者仅仅是保持虚高房价的一个噱头？政策应当如何对待刚性需求？记者执行了调查。
① 楼市的刚性需求在哪里
——买房自住的需求一直大批存在，同期，自住兼投资的混合型需求快速上升，甚至靠近一半
依照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对民众买入该种商品的举动影响较小。但受于一套住房的价值重大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，迄今并没有权威的定义。
中国社科院公布的《中国住房发展数据(2009—2010)》觉得，住房的真实需求，是老百姓在居住方面上的最基础需求，首要受收入上涨、人口流动、就业等基本原因的影响，具有适当的刚性。
“最基本的住房需求可以觉得是住房的刚性需求。”北京链家地产副总裁林倩告诉记者，“业界比较认可的刚性需求，首要是指民众买房自住的需求。其中既包含第一次购房，也应当包含以改观住房条件为目的买入的二套房。”
具体看，在目前市场上，受于1980年前后生育高峰出生的人群大批步入适婚年纪，基于结婚需要而买入首套住房的需求较为庞大。
同期，我国已进入城市化增速发展期间，代表着将有许多人住到城市里，自此导致的购房需求不可忽略。去年至今房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川市，均为外来人口购房比例较高的城市，对大城市来说，这也是刚性需求。
另外，1998年前后很多居民买入了“房改房”，经历10年左右时间，受于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改观期，这部分改观型的购房需求，刚性同样较强。
2009年，全国商品房销售面积差不多9.4亿平方米，比上年上涨42.1%。有多少是刚性需求动员的？
链家地产对每一名前来买入二手房的客户全将询问购房动机。结果表明，2009年1月到9月末，自住为主的需求占60%以上。但从第四季度开始发生显著改变，大批投资型和投机性需求入场，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%下方，投资型需求已经形成主流。
即使这一调查报告不能精确反应整个北京市场的情形，但基本体现出去年至今购房需求结构的改变。林倩说，事实上，很多购房者买房既可以自住、改观，也期望房价上涨以后可以得到投资收益，甚至为了抵御通货膨胀而购房，大概有40%的客户是该种混合型的需求。所以，市场上见底有多少刚性需求，无法清晰界定。
“可以确定的是，将来一段时间，刚性需求依然大批存在。”中国房地产协会秘书长朱中一分析道，我国现有城镇住房中有将差不多2/3是1999年至今的10年间盖的，到2008年底，我国城镇实有住房总面积124亿平方米，但户均才然而60平方米，只能高达初步脱困的标准。10年来，每百户城镇家庭中，每年只能有3到4户住进新房。在迅速城镇化、消费结构升级、“小家庭”增长以及传统观念等原因影响下，普通老百姓买入首套房和改观住房条件的需求依然十分重大。
② 刚性需求很难支撑高房价
——不受价格影响的“纯刚性需求”非常少，受价格、政策等影响，多部分刚性需求会延迟达到
“当下房价有一部分回调，我建议您赶紧出手，楼市依旧有大批刚性需求的，调整一段时间以后房价依旧会涨的。”在某楼盘售楼处，销售人士如此劝说一名正举棋不定的购房者，“前两年的市场改变就是最好的例子，您一定清楚。”
房地产市场经历2008年量价齐跌的调整后，2009年4月份起，观望了一年的刚性需求大批放出，形成动员市场回暖的第一股力量，也阻止了房价更深一步下挫。
如今，在调控政策作用下房地产市场又一次显现观望气氛，部分前期上涨过快的区域房价开始显现回调。客观存在的刚性需求会否又一次托住房价？
“刚性需求即使客观存在，但它不是支撑高房价的理由。”林倩表明，和经济学对刚性需求的定义不同，大部分人所说的住房刚性需求，导致说需求客观存在、迟早会入市，但并不是不受价格影响。楼市里真正不受价格影响的“纯刚性需求”非常少。
链家地产花家地店业务员郭威告诉记者，房地产调控新政出台以来，该店的成交量快速下跌了差不多80%，“当下仍在买房的这20%客户，大部分是由于结婚或生孩子的需要急于买房的。他们的需求差不多不受价格影响，这部分应当是真正的刚性需求。”郭威说。
专家觉得，在住房供需中，受价格、政策和心理预期的影响，多部分刚性需求可以延迟达到，不会盲目地冲进市场。
对普通家庭来说，一套住房或许需要几十年的储蓄，假使不具备充足的买入力，购房者“有心无力”，再刚性的需求也无法转变成有效需求。只有房价回调到部分购房者能承受的程度，刚性需求才有机会放出。
受于此次调控政策通过提升二套房首付和利率等手段制约投资性需求，事实上也制约了相当大一部分改观性需求。
另外，调控政策出台以来，房价过快上涨的势头已经得到初步遏制，政策的短时间效果已经体现出来。在“买涨不买跌”的心理预期影响下，假使房价进入下探通道，大批刚性需求会选择观望。
据北京市房地产交易管理网报告分析，新政出台一个月来，从4月16日—5月13号，北京二手房住宅成交量24455套，较上个月同期(3月16号—4月13号)的29033套，下跌15.7%；其中5月1号—5月13号二手房成交量6897 套，降幅相对更大，同比达42.2%。
“交易量的大幅下跌，充分表明了楼市该种刚性需求的独特性。观望致使成交量下跌，下一步必然导致房价的回跌。”林倩表明，“仅靠刚性需求，不能支撑高房价。”
③ 刚性需求可避免房价大跌
——当房价调整到可承受的规模内，刚性需求就会入场，所以房价显现非理性下挫机会不大
在房地产市场上，民众最担忧的是大涨大跌的大幅波动。房地产市场经历一段期间调整后，会否又一次显现受于刚性需求集中入市房价新一次大涨？假使如此的历史重演，所有的调控付出全会付之东流。
即使专家广泛觉得刚性需求不能支持当前的高房价，但多数行业人士觉得，正由于刚性需求的大批存在，可以避免房价显现有损经济发展的大跌。在目前特殊的宏观经济环境下，正是由于有刚性需求这一“平稳剂”，也减轻了政府出台调控政策时“投鼠忌器”的顾虑。
那么，房价究竟会有多大程度的调整，刚性需求会在什么价格水平上稳住房价呢？
“当房价调整到可承受的规模内，刚性需求就会入场。”林倩觉得，“每一个价格全将有刚性需求来买入，房价平稳在任何水平上均为有机会的。”
依据去年至今房地产市场需求结构改变的情形，记者专访的多位行业人士均表明，受于去年11月左右，投资投机性需求“接力”自住型需求形成主流，这一次房价的调整，极有机会消化掉去年末以来显现的泡沫，平稳在去年第三季度的水准。而在此之前由刚性需求托起的房价具有较强的合理性和抗跌性，所以房价显现非理性下挫的机会性并没有大。
房价会跌到什么水平，一面取决于需求，另一面也取决于提供。假使调控致使市场提供量大幅降低，反弹或许会提早来临。据统计，2010年4月，北京期房和现房的库存量均显现了不同程度下滑。“地方政府在落实调控政策的同期，应坚持付出增长提供，引导开发商平稳市场预期，保持适当的投资和开工量。”朱中一说。
④ 调控应避免“误伤”刚性需求
——建议赶紧开展住房普查，使调控政策更有针对性
在北京一家媒体工作的杨大伟，本打算“买新卖旧”，卖掉小房，买入一套100平方米的新房改观住房条件。总价240万，而且已经交纳了定金。但刚签完合同，二套房贷首付不得差于五成的政策出台，让杨大伟很头疼。“本来准备付72万首付，剩下的先贷款，再卖旧房子。政策一调整，要多付48万首付，一点办法都没有。”和开发商商量后，开发商表明可以退房但不退定金。眼看着5月末房子就要封顶，假使到时候不能支付足额首付，每天要交纳万分之三的滞纳金。杨大伟一筹莫展。
即使此次楼市调控依然支持居民自住型购房需求，但实际上，受于一连串严厉的政策在短期间内频频出台，很多刚性需求的购房者和杨大伟一样遇到麻烦。
以改观型购房为例，即使政策并没有制约杨大伟如此的“买新卖旧”，但先买新、后卖旧，就会被划入二套房之列，首付成本大幅提升。假使先卖旧、后买新，即使不算二套房，但购房者务必处理新旧交替的过渡居住困难，十分不便。
近年来，我国房地产市场波动的周期越来越短，从以往的3年左右，发展到近年来以1年为单位波动，甚至显现“单数年看多、偶数年看空”的怪现况。不仅周期短，涨跌的程度也越来越大。一旦承受压抑的刚性需求集中入场，提供跟不上的话，房价有机会又一次显现大涨。
“要保持房地产市场的长期稳定健康发展，务必支持普通百姓的刚性住房需求。”朱中一说，调控政策在具体实施过程中，要有堵有疏，让刚性需求有合理的途径放出。
朱中一表明，此次房地产市场调控与以往最大的不同，就是在大力压抑投资投机性需求的同期，提出付出增长提供，特别是适合“刚性需求”的中低价位、中小套型普通商品房以及保障性住房提供。很多有刚性需求的普通家庭，将来会有许多的途径处理住房困难，不用全部冲进房地产市场。对楼市提供的阻力将有所减轻。
为了让住房政策愈加合理，目前，多地都在编制今后几年的住房建设规划。“政府务必了解清楚当地的住房需求结构，尤其是有多少刚性需求，要建设什么样的户型。如此才可策划合理的住房建设规划。”朱中一表明，当下我们十分缺乏城镇居民家庭住房情形的基础报告，致使很多调控政策的可操作性比较差，极易发生“一刀切”，“误伤”刚性需求的情形。
“最好的方法是赶紧组织一次住房普查。”朱中一建议，“假使一个三口之家有两套房，再买第三套，一定是投资或投机性需求。有了住房普查的基本报告，调控政策的目标才有机会达到，房地产市场长期稳定健康发展，也才有了基础。”
