名词简介
ＨＯＰＳＣＡ是六大业态HOTEL+OFF洲际交易所+PARK+SHO生产价格指数NGMALL+CLUB+APARTMENT英文单词的第一个字母的概括缩写。ＨＯＰＳＣＡ体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色显著、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的高峰地、新载体。ＨＯＰＳＣＡ对一个城市经济的成长和商业设施的完善将起到极大的助推作用，它绝不是几种产业的简单再加上，其有机的组合必将放出出重大的能量，创造出重大的需求空间和商机。表现形式
（1）城市形态的状况：在城市核心区域为了减弱商务成本形成HOPSCA；
（2）经济形态的状况：伴随城市区域开发与旧城改造范围的持续放大，规划了办公、居住、商业
设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高运用率的HOPSCA。HOPSCA特质
HOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，进而使它能够适应不同期段的城市多样化生活，并能够执行自我更新与调整。这些都与HOPSCA形成的特点紧密有关。
高可达性
HOPSCA一般位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市将来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市首要交通网络和信息网络。
高密度集约性
建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，形成城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口根据功能不同而形成互补，功能全面、集中。
整体统一性
建筑风格统一，HOPSCA中各个单体建筑相互配合、影响和联系；HOPSCA中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。
功能复合性
HOPSCA本身可以达到完整的工作、生活配套经营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包含酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通旅行系统，形成HOPSCA功能的多样性和复合性，同期各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
土地运用均衡性
HOPSCA注重均衡的土地运用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。
1、 不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；
2、 兼顾不同期段对综合体中各个功能的不同运用，比如昼夜之间、工作日和周末之间的不同期段，
将对商务、商业、居住、娱乐消费造成不同的需求。
空间接连性
1、 平面的接连：由于HOPSCA各功能的相互联系，其设计一般采取整体设计，其中任何一项功能都
会影响整体效果；
2、 立面的接连：立面会影响HOPSCA的统一性，所以，要维持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使
立面有接连性；
3、 空间的接连：受于HOPSCA优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面
形成多层次的联系，形成互补的、流动的、接连的空间体系。
联系完整性
HOPSCA内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；HOPSCA对外界的交通依靠较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的运用效率和范围。社会效应
因HOPSCA所处的城市位置和庞大的范围，注定其必将形成城市的名片，造成重大的社会效应。比如，上海卢湾区太平桥改造项目，其起步区上海新天地商业旅行项目，从开发到经营，一直是社会各界关注的重心，上海新天地因其成功的商业经营模式，更形成上海文化、建筑、旅行的标志性项目，形成上海市的文化标签。增值潜力
一个成功的HOPSCA项目的开发及经营，会导致重大的社会价值，为开发商、经营商导致重大的品牌价值，同期作为地产物业的HOPSCA，伴随城市的持续发展，其物业本身也具有增值潜力。比如位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过多部分卖出和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期运营获利；公寓则通过成功销售获利。再比如上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，动员周边土地的增值。新天地物业通过成功商业经营，本身价值也有所提高，开发商更通过此项目重大的社会效应，造成不错的口碑和重大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。
HOPSCA（豪布斯卡）背景资料
一、HOPSCA的源起、国际领先性
从20世纪70年代以来，世界规模内的很多城市开始对其城市中心区建设执行深度思考和改造实践。为了避免重蹈以往城市开发功能单一，建筑分散无序的覆辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。法国拉德方斯的HOPSCA规划模式就是一个成功的例子。
拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。当前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品构成的露天博物馆，环境的绿化系统不错。庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带给民众的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更形成巴黎次中心区，享誉世界。
从国际视野来说，现代城市中心区的开发建设当前已发展到了综合开发的高级阶段，通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总的规划要求，执行统一规划、综合布局来得到不错的经济效益，社会效益和环境效益。该种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在如此的城市发展环境下形成卓有成效的开发模式。
二、什么是HOPSCA？
1． HOPSCA的概念
HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、旅行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各种功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同期HOPSCA通过街区作用，达到了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，形成城市功能混合运用中心，延展了城市的空间价值。
2． HOPSCA的两种表现形式
A） 城市形态的状况：在城市核心区域为了减弱商务成本形成HOPSCA；
B） 经济形态的状况：伴随城市区域开发与旧城改造范围的持续放大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高运用率的HOPSCA。
3． HOPSCA的特质
HOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，进而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够执行自我更新与调整。这些都与HOPSCA形成的特点紧密有关。
高可达性
HOPSCA一般位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市将来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市首要交通网络和信息网络。
高密度，集约性
建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，形成城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口根据功能不同而形成互补，功能全面、集中。
整体统一性
建筑风格统一，HOPSCA中各个单体建筑相互配合、影响和联系；HOPSCA中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。
功能复合性
HOPSCA本身可以达到完整的工作、生活配套经营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包含酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通旅行系统，形成HOPSCA功能的多样性和复合性，同期各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
土地运用均衡性
HOPSCA注重均衡的土地运用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。
1、 不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；
2、 兼顾不同期段对综合体中各个功能的不同运用，比如昼夜之间、工作日和周末之间的不同期段，将对商务、商业、居住、娱乐消费造成不同的需求。
空间接连性
1、 平面的接连：由于HOPSCA各功能的相互联系，其设计一般采取整体设计，其中任何一项功能全将影响整体效果；
2、 立面的接连：立面会影响HOPSCA的统一性，所以，要维持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有接连性；
3、 空间的接连：受于HOPSCA优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、接连的空间体系。
内部、外部联系完整性
HOPSCA内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；HOPSCA对外界的交通依靠较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的运用效率和范围。
重大的社会效应
因HOPSCA所处的城市位置和庞大的范围，注定其必将形成城市的名片，造成重大的社会效应。比如，上海卢湾区太平桥改造项目，其起步区上海新天地商业旅行项目，从开发到经营，一直是社会各界关注的重心，上海新天地因其成功的商业经营模式，更形成上海文化、建筑、旅行的标志性项目，形成上海市的文化标签。
重大的增值潜力
一个成功的HOPSCA项目的开发及经营，会导致重大的社会价值，为开发商、经营商导致重大的品牌价值，同期作为地产物业的HOPSCA，伴随城市的持续发展，其物业本身也具有增值潜力。比如位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过多部分卖出和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期运营获利；公寓则通过成功销售获利。再比如上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，动员周边土地的增值。新天地物业通过成功商业经营，本身价值也有所提高，开发商更通过此项目重大的社会效应，造成不错的口碑和重大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。
三、HOPSCA地产模式显现的必然性
长期以来，受传统的功能分区规划思想的影响，我国城市的土地利用一般是将不同的运用功能分开布置，如清一色的工业区，居住区、商业区、文教区等、尽管分区规划思想有适当的合理性，但其最大的弊端是忽略城市是一个联系紧密的有机整体。应当目睹，城市的每一个功能要素既有适当的独立性，同期它们之间又是相互依存、相互补充的。比如，在一个居住区中，假使完全清一色的住宅，既没有相应的商业、文教、医疗、娱乐等配套设施，又缺乏便捷的道路交通系统。即便居住再好，也不会承受居民的青睐，由于生活极不方便，单一的住宅已不能满足民众日常生活需要。同样，城市的中心商务区假使全部被商务写字楼占领，没有高档酒店、餐饮、购物、公寓、政府办事机构等设施，那办公环境将十分空洞无依靠。城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合升值的地产模式，将生活资源融入其中。HOPSCA是城市发展的必然产物。
可见，由若干关系十分紧密、性质不同的物业在一定地域规模集聚而成的HOPSCA，绝不是人为臆造出来的，恰恰是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果。还要目睹，城市自身就是一个重大的、复杂的多功能综合体。在其内部，受于各种功能要素空间组合的差异，大型HOPSCA可看为城市大系统中的一个重要构成部分。HOPSCA概念，就是一个将写字楼、酒店、住宅、商场、生态园林结合到一起执行综合性开发的地产模式，从社会发展的角度上来看，该种模式必然形成将来地产发展的主流方向。
四、 HOPSCA与城市发展息息有关
1．现代城市发展特点
中国城市的成长与城市化进度在历经多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的改变是城市发展由粗放型向集约型方向的转化，精耕细作的城市营运动作模式已进入积存个城市的市长们的议事日程当中。自此看来，将来城市的成长与当下对比，将令更有规律或理性。
其实城市竞争力根本不在于单个城市的成长情形，而在于在区域发展的情形，以珠三角、长三角、环渤海城市群为中心的城市竞争力显著好于其余城市的竞争力。从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。所以，在做大，做强城市的同期，通过城与区域的联动发展，达到城市与区域的一体化，从而增速推动城市化将形成全社会的共识与政府的首要付出方向。下方是现代城市发展的几个集中特点：
a) 城市功能多样化
城市的性质决定了城市功能的多样化。现代城市打破了历来中国城市的单一作用，在世界化、区域化的现实环境中，一个城市不仅要承受城市居民的生活及工作的功能，而并要承受区域所赋予的专业分工，所以城市注定就是多种功能的产物。
b) 城市形象特色化
长期以来，很多城市忘却了自己城市的地域文化及城市文脉，基本依照同一发展模式发展，结果形成了“千城一面”的城市形象，毫无特色可言。当城市发展到一定阶段后，再来反思城市发展的轨迹，就会发现走了弯路。所以，理性的城市发展道路一定是一条有自已特色的道路。保护与发掘城市的文脉与特色，弘扬地方文化，极力打造城市特色品牌形成城市政府在城市运营与城市竞争过程中最重要的手段。
c) 城市环境生态化
将来的城市发展将走可连续发展之路。当下国际上衡量一个城市文明程度的新的指标叫“绿色国内生产总值”，它将城市的生态与城市的经济指标看得同等重要。中国城市在历经西主城市“大发展、大损坏”的老路之后，今天终于明白城市可连续发展的重要性，城市生态环境保护与城市绿化建设形成城市发展的重头戏。
d) 城市资源集约化
城市营运的一个重要内容就是要妥善利用和事例城市资源，获得资源集约运营的最佳效用。城市资源包含自然资源、人文资源、人力资源和无形资源，具有特质与价值特质。城市政府将于土地开发与其余空间资源的运营中从粗放型开发向集约型开始转化，从关心量的扩大到关心质的提升，从注重政府政绩到注重城市运营的实效，城市基础设施的建设以及其余公共设施的建设全会在认真考虑投入与产出效益的前提下给予实行。为此，注重提升城市开发建设的集约化、效益化水平与质量会是今后城市发展的首要特质。
e) 城市空间多中心化
发达国家绝大部分城市发展都历经了“城市化”及“逆城市化”的两种过程，反应在城市，结构与形态上是城市空间的集中化与分散化两种相互作用、相互交织的过程，中国的城市也不可避免地在这两种过程中反复交替。城市房地产开发中的“郊居化”及“新城市主义”思想此起彼伏，我们不或许表明哪一种模式孰优孰劣，但无论哪种模式或发展格局，卫星城镇或许是将来大城市扩张的必要渠道。无论大城市依旧中小城市，环绕一个城市中心“摊大饼”的成长模式已经为城市营运所抛弃。
f) 城市生活社区化
中国以往的城市生活基本单元是一种“大院”的概念，即民众以自己所工作的单位为核心。市场化彻底更改了该种城市生活的格局，伴随城市土地资源的集约运营，将来城市生活的基本单元会是“社区”，在中国市场经济比较发达的城市，社区生活理念已深入人心。将来中国二三线城市生活社区化的成长趋势将特别显著。
2．HOPSCA与现代城市发展
中国城市发展特点显示，HOPSCA作为城市最重要的组成单位，其发展趋势与城市发展息息有关。
首先“城市——区域”一体化、城市空间多中心化的成长趋势增长了各个城市或区域中心对HOPSCA的市场需求。作为城市功能集中体现的HOPSCA，对区域经济具有助推性、对城市中心具有加深作用。
其次，城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、城市资源集约化决定了城市建设对HOPSCA的开发模式及规划设计的新需求。HOPSCA具备的个性特质，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象，在功能上具有多样性，具有居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能，达到城市土地集约运营效益；同期在规划设计上利用先进的高科技手段，高达生态、节能、安全，可以达到快捷信息交流。
五、 HOPSCA地产模式的价值体现
1． HOPSCA将为城市导致重大的升值价值
现代城市中心区通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总的规划要求，来得到不错的经济效益、社会效益和环境效益。该种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在如此的城市发展环境下形成卓有成效的开发模式。
一个成功的HOPSCA项目的开发及经营，会导致重大的社会价值，为开发商导致重大的品牌价值，伴随城市的持续发展，其物业本身也具有增值潜力。无论从业态组合依旧资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是个地产模式。HOPSCA是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源；她也是个放开式的交流中心，不间断地与城市交流本身的资源；她更是个核心，影响甚至能动员整个城市发展。这就是HOPSCA特有的城市精神——“融汇、交流、影响”。一个“资源共生、聚合升值”的全新地产模式。
2． HOPSCA代表了一种全新的生活方式
HOPSCA六大业态集合了商务资源、办公资源、商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。HOPSCA不仅能满足民众在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依靠更体现出HOPSCA业态的科学性及联动性。比如：住宅与商业之间所造成的生活配套互动，住宅与写字楼、休闲娱乐场所之间的配套互动等，让民众办公、购物、娱乐、休闲就在家门口，享受繁华、便捷的都市生活。
