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土地信托

外汇网2021-06-18 22:50:21 62

划分种类

土地信托依信托财产的处分方式的不同,首要有租赁型信托及卖出型信托两种:

(1)租赁型:受托人无处分信托财产的权利,在信托阶段信托业者应定期给付委托人信托收益,信托终了时,委托人仍保有原土地的所有权。

(2)分售型:委托人将信托财产委托信托业者卖出,受托人将卖出所得,在扣除受托人的报酬及其它手续费用后,交付给委托人。

美国模式

美国土地信托模式是开发者(委托人)买入一块生地(raw land),再将该土地所有权信托给受托人,签订信托契约,受托人发行土地信托受益凭证,而由委托人销售该受益凭证给市场上的投资者,受益凭证代表对信托财产(土地所有权)的受益权,销售受益凭证所得资金用来改良土地,然后将土地出租给由该开发者构成的公司。受托人收取租金,负有给受益凭证持有人固定报酬的义务,并将余下租金用来买回受益凭证。

该模式具有下方特点:通过资金的“集合”,处理了开发土地特别是生地所需的巨额资金;为投资人给予了投资于利润丰厚的土地产业的可能,同期也减弱了个体投资风险;投资者所拥有的受益凭证可以流动,具有较强的变现性。

日本模式

1984年,日本开展了对有效利用土地起积极作用的土地信托。1986年,《国有财产法》、《地方自治法》的修改以及同年《税法》的实行,大大加快了土地信托的成长。日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人(信托银行),并从受托人治理和运用该土地的收益中获取信托红利。土地信托包含卖出型和租赁型,前者指委托人将信托财产委托信托业者卖出,受托人将卖出所得,在扣除受托人的报酬及其它手续费用后,交付给委托人;后者指受托人无处分信托财产的权利,在信托阶段信托业者应定期给付委托人信托收益,信托终了时,委托人仍保有原土地的所有权。

该模式具有下方特点:替代性,即通过土地信托方式处理了土地所有者具有土地开发的积极性,但无能力开发的现象,具有替代性;平稳性,即土地所有者将土地信托给信托银行,在信托期内如租赁信托可获取平稳的信托红利;高效性与多样性,即吸取民间土地信托制度能够高效配置利用土地的特点,使国有土地的治理与处置手段多样化。

实行意义

土地信托是土地流转中的一项制度创新,是深化农村土地运营机制的必然需求,也是促进土地运用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将于中国造成深远的影响。

(一)推行承包地运用权流转,可遏制土地抛荒现象

目前,即使中国的土地运用权流转已获得了一定成效,但难以忽略的是,受于农业生产成本较高、农业的比较效益低下、农民进城务工增多等原因,无论是经济比较发达的东部及沿海地区,依旧经济相对落后的中西部地区,土地抛荒在一定规模内仍广泛存在,而抛荒会危及粮食生产安全及产生社会紧缺的耕地资源闲置浪费等现象。河南省安阳县推行土地信托后,8000多农户信托的土地不但没有荒废,而且由转包人执行产业结构调整后,使当地农业走上了集约化、范围化的道路。

(二)有助于调整土地结构,提升土地利用范围效益

浙江省绍兴市于2001年2月在全国率先实施土地信托服务,不足半年时间,全县流转土地15.8万亩,土地流转率已逾过了40%,土地集中到有能力、有资金、有市场的种养大户和工商业主手中,有50%的农田执行了种养结构的调整,土地产出量增长5到10倍,进而使土地得以发挥最佳效益。

(三)促进农地整理,加强市场竞争能力

据统计,中国每个农业劳活力运营耕地面积为3—10亩,而美国、加拿大、澳大利亚等国每个农业劳活力运营耕地面积为3000—10000亩,农业劳动生产力低下,致使国内农产品价格等于或好于国际市场的单价,不利于参与国际市场的竞争,通过土地信托,可打破农村土地承包责任制时形成的以户为单位土地分散、小块零星、手工为主的运营情况,使土地向种养大户集中,生产优势经济产品,并运用农地整理手段,提升机械化程度与劳动生产率,减弱农业生产成本,加强农产品国内、国际市场竞争实力。

(四)增速农村人口流动,提升土地资源配置效率

近些年来,中国经济的高速发展,助推着产业结构的转换,第二、第三产业的比重快速增长,农村人口转变为城镇人口的过程加速,城市化率已由1949年的10.64%提升到当前的40%左右,客观上为土地运用权流转给予了平台。同期,达到向市场经济的转变,促进劳活力、资金与土地等要素的流动。只有劳活力的流动,而无土地的流动,就会让土地处在闲置状态,只有成立土地信托机构,才可提升土地资源重组效率,使土地运营权依法、规范与经济流转。

(五)设立土地信托制,有助于维护农民的权益

农村困难的处理不在农村,要破解“三农”难题,务必从制度方面入手,土地信托制的创设就是其中有效措施之一。在土地信托制度下使农民将土地承包运营权作为信托财产,移转给土地信托机构,由该机构运营治理或承包给他人运营,既可达到土地的适度范围化运转,又使农民在向第二、第三产业转化的过程中解脱小块土地的钳制,进而安心离开土地去创业、务工。在信托期限内,农民享有信托利益;信托终止,还可以复苏行使承包运营权,农民的基本权益有了较好的着落。

模式构建

(一)成立农村土地信托机构

农村土地信托机构应依照“依法、自愿、有偿”的原则,把分散在一家一户的土地集中起来,以处理部分农户“有地无力开发、有力无地开发”的弊端,在平稳承包权的基础上,增速运营权的流转,同期有效处理了土地供需冲突,促进了农村产业结构调整。土地信托机构的首要职能包含:

1.信息传递职能。定期举办土地流转信息公布会,如浙江绍兴县柯桥镇“土地信托服务站”受13个村经济合作社的委托,向社会推介2200亩土地的运用权转让信息,公开招标高效农业开发项目,在不足一天的时间里,已有9家企业签订了投资协议,而原土地承包运营者将可得到土地信托分红。

2.中介服务职能。协调流转双方提出的相关事宜,在平等商量的基础上,落实合约关系,维护双方利益;代理发行收益凭证,为受托人融通开发资金服务,为投资人拓宽投资领域服务,并从中收取相应劳务酬金。

3.监督治理职能。对土地流转后的用途执行监督治理,以提升土地利用“三态”效益为目的,促进土地资源可连续利用为宗旨。

4.运营治理职能。土地信托机构可运用其信托基金,直接或联合从事土地的开发运营治理。

(二)建立土地投资信托基金

土地开发需要巨额资金,通过财政拨款、个人自有资金等渠道往往受资金来源的制约而满足不了需求,建立土地投资信托基金可有效处理土地开发资金不足困难。土地信托基金是土地信托部门为开发运营土地而设置的营运资金,其首要来源有:银行等金融部门吸收的土地信托存款、政府发行的土地证券、企事业单体待用的土地信托基金、预算外自有资金等。借鉴美、日土地信托经验并结合中国农村土地产权事实情形(农村集体土地所有权不变、承包权相对平稳、运营权可合理流动)。

原土地承包者作为委托人与受益人将土地信托给土地信托机构,土地信托机构作为受托人既可将土地运营权以出租、转让、转包、入股等方式给土地开发运营者进而收取租金、转让(包)金或股利;也可以与专业土地开发公司通过签订土地开发合同,收取开发收益(开发公司按合同获得相应酬金),然后将土地运用权再执行出租、转让等活动。土地信托机构负责将信托红利给委托人。土地开发运营过程中所需的巨额资金可通过土地信托机构向金融机构贷款(农业贷款,政府扶持、利率优惠)来筹集,金融机构可通过卖出贷款债权的方式向广大投资人再融通资金,既增长投资途径,又分散金融风险。

(三)推行土地信托运转模式的支持体系

1.政策法规支持

2001年4月发布的《中华人民共和国信托法》,使中国信托事业的繁荣和发展建立在较为完善的法律规范基础上。在国外,土地信托是信托业务的重要构成部分,但是,中国土地信托发展落后,要真正促进土地信托运营业务的成长,尚需策划相关规范各种土地信托运营业务的政策法规及实行细则,非凡是有关土地投资信托基金如何具体运转、土地信托红利确定的根据、土地信托运营业务的税费制度、土地信托产权的流转弥补与变更登记困难等。

2.市场体系支持

第一,支持培育土地流转运营者。农村土地产权流转根本在于处理“有地无人种、想种无地种”的困难即谁来种,因此培育土地运营者是土地产权流转是否顺遂执行的要害。当前中国农村土地流转运营者首要有:一般农户、种养大户、工商业主等,首要运营形式有:大户承包型、农庄运营型、股份合作型、公司运营型、产业化运营型等,着重应支持种养大户与工商业主执行范围化运营,投资高效农业,以发挥其人力、资金、市场与技术的优势。

第二,市场信息支持。流转土地的区位、数量、质量、地貌等条件以及弥补标准、流转形式均存在着较大的差异性,建立流转土地信息库,多途径、多形式向辖区内外及时公布土地资源信息,可加强土地市场透明度,有利于土地高效流转。

第三,监督机制支持。土地流转后的用途应遵循“不更改土地的农业用途,保证耕地复耕能力,保证耕地总量动态平衡,保证土地资源可连续利用”的原则。建立监督机制,依法查处土地流转后的违法用地举动,使流转后的土地利用真正做到合理与高效。

第四,资金支持。据近年投资测算,当前每整理、开发、复垦1公顷的耕地需要投资 4500—9000元;园地需要3000—5500元;林地、牧草地需要投资1800—2750元;渔业用地需要投资15000—28000元。伴随土地整理、开发与复垦难度的递增,土地流转运营者所需投入资金量愈来愈大,为此需要财政部门、金融机构、民间组织等资金上的大力支持。

3.技术支持

受于土地开发整理内涵是伴随时间的推动持续丰富的,如土地整理最具代表性的德国,19世纪以前的土地整理首要是针对农地分散、零碎等困难实施集中;20世纪初期,侧重于服务基础设施和公共建设实行土地整理;到了20世纪70年代又增长了景观生态和环境保护,以达到经济、社会、环境的协调发展。所以,土地开发整理技术也需要持续更新与完善,以适应土地开发整理内涵的需要。

困难研究

(一)能否需要执行非凡立法

中国很多法规的出台,如《证券法》均为在实践中执行了探索后,才执行立法,这疑似是中国的一条立法“经验”。有人力争,先探索,再规范,并列举了温州等地先是在混乱中发展,在完成原始资本积攒后,再回过头来依法运转且颇为成功的例子。从成本与效益的角度分析,矫治坏习惯所支付的成本远大于一开始培养好习惯所支付的成本。在信托业较为发达的日本除了有《信托法》、《信托业法》、《兼营法》等基本法律外,还依据不同信托业务种类而创设信托非凡法,如《贷款信托法》、《证券投资信托法》、《抵押公司债券信托法》及《土地信托法》等。

中国尽管出台了《信托法》,但其过于宏观,在现实中很难操作。在提倡依法治国的今天,一切举动务必置于法律和制度框架之下。中国土地信托应执行非凡立法。在条件还不十分成熟的情形下,可以条例的形式显现,对“信托法”执行必要的补充,使中国农村土地信托事业健康、有序发展。

(二)土地信托委托人是村委会依旧承包户

中国《宪法》、《土地法》、《农村土地承包法》等清晰规定,农村土地属于集体所有,而有权代表集体的组织有:村民小组、村委会、乡(镇)集体经济组织。但究竟哪一个集体经济组织是集体土地的主体,实际上并没有清楚。于是有的地方将集体土地所有权证发给村委会,村委会作为土地信托制的委托人也就顺理成章。由于信托制的委托人在绝大部分情形下均是财产的所有者,那么村委会以委托人的身份显现究竟可不可以呢?答案能否定的。

依照《土地承包法》的规定,土地承包运营权流转的主体是承包方,承包方有权依法自主决定土地承包运营权能否流转和流转的方式。村委会将土地发包给农民后,作为承包方的农民就自动获得了流转选择权,假如村委会作为委托人,那会是对农民承包运营权的肆意剥夺和对国家法律的严重践踏。

(三)对受托人能否有非凡要求

受于中国个人信用体系发展尚不成熟,所以个人作为受托人在最近不妥当,而由政府有关部门出资设立信托机构不宜提倡,因由政府有关部门出资设立的土地信托机构,行政力量轻易介入,依靠行政手段向成员农户租用土地,再以土地入股运营或包给其余个人或法人单位运营,进而使该种流转变异为“反租倒包”。而“反租倒包”从根本上违背了农民的意向,为《中共中心有关做好农户承包地运用权流转工作的通知》所明令禁止。由具有独立财产,能独立承受民事责任的法人充当较为适宜,该法人须是能履行土地信托职能、独立承受民事责任的中介组织,如土地信托中心、土地信托合作社、土地信托投资公司等中介组织。 [1]

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