特质
不动产抵押是一种物权担保，所以，它具有物权的排他性和追及性等一般特质，同期受于抵押权的特殊性，使其又有本身的特质，进而也有别于其余担保。
1、从属性。不动产抵押是为担保债务的偿还而设立的，其从属性是显著的。不动产抵押合同从属于主合同，即抵押合同的发生和存在务必以主合同的存在为前提。抵押的从属性首要表当下三个方面：成立上的从属性，消灭上的从属性和处分上的从属性，抵押的成立需要以存在相应的债权为前提，不能解脱主台同而单独设立不动产抵押合同。被担保的主合同终止，抵押合同电终止。不能将抵押权与主合同分离而使其单独存在或单独转让。既不能离开主合同而单独转让抵押权，也不可只保留抵押权而转让主合同。 2、优先受偿性。相关不动产抵押担保制度的立法，一般也是以此为立足点的，比如，1964年策划颁行的苏俄民法典第192条规定：“受于抵押，在债务人不履行抵押担保的债时，债权人(抵押权人)有权比其余债权人优先从抵押财产的价值中得到清偿”。我国民法通则及担保法的规定也突出了优先受偿性，以满足债权救助要求。在一部分房地产抵押法规中，规定则更为清晰。 3、补充性。只有在债务人不履行合同义务时，才发生要求担保人履行担保责任的困难。所以，不动产抵押人承受责任具有朴充性，假使债务人履行合同义务，则不发生抵押人承受责任的困难。 4、特定性。包含两个意思：一是抵押担保的数额是适当的，抵押物的价值与担保的债权也大体是统一的。(担保法)规定：“抵押人所担保的债权不得多出其抵押物的价值。”假使抵押物的价值差于被担保的债权，则债权人就或许无法全部清偿。在该种情形下，抵押权人虽可要求抵押人就多出抵押物金额部分作为普通债权偿还。但无疑放大了抵押权人受偿的风险。二是抵押标的是特定的。用作保证的财产是不特定的，而抵押物则务必是特定的。抵押物的特定化是物权排他性的必然要求，对此，各国还规定公示登记制度，对抵押物通过公示登记使之更深一步特定化。 5、不转移占有性。不动产抵押均不转移占有，抵押人对抵押财产仍能继续行使占有、运用、收益和处分的权利。这是区别于其余担保的一个明显特点。不转移占有，有助于抵押人通过对抵押物的运用、收益而增长清偿债务的能力，有助于抵押权人避免因直接占有所导致的运用、收益、维护和保管的种种不便，减轻 抵押权人的负担。有由于此，抵押形成抵押权人和抵押人都乐意接受的一种担保方式。抵押权标的
抵押权的标的依其性质可分为： （1）不动产； （2）不动产的用益物权。如土地运用权、典权等； （3）准动产。首要指车辆、船舶、航空器等；（4）动产。不动产抵押贷款则是指以不动产作抵押而发放的贷款。由于用益物权抵押与不动产抵押有极大共性，所以，本文所指不动产抵押贷款包含不动产抵押贷款和用益物权抵押贷款。
抵押权设立
一、不动产抵押设立要件 （1）抵押人务必具备主体资格。应具备权利能力和举动能力，同期对抵押物有完整的所有权和处分权； （2）抵押物务必符合法律规定。从各国立法来说，并不是所有不动产均可设定抵押权，依据我国《担保法》和 《城市房地产管理法》等有关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。 A、用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产； B、列为文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物； C、已被依法公告列为拆迁规模的房地产； D、被司法机关或行政机关依法查封的不动产； E、产权关系不清或有争议的财产； F、来自全体共有人书面答应的不动产； G、未获得合法权证的违法建筑物。 （3）价值评估应当公允。抵押物的价值应当经历具有评估资格的评估机构执行评估，作出合理公允的评估报 告，然后依据评估的价值确定抵押率和担保价值； （4）办理抵押登记。依照我国法律，不动产的抵押务必办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。 二、不动产抵押权合同 1、不动产抵押合同的签订 一般来看，签订不动产抵押台同要经历审查、估价等程序。抵押物的审查可分为三个方面：抵押人主体资格审查、抵押物权属审查、抵押物的价值审查。如何确定抵押物的价值，是签订抵押合同的一个十分重要的同题，假使抵押物价值差于或等于所担保债权的数额，在处分抵押物时，抵押权人就或许不够清偿。 所以，抵押财产的精准评估直接关系到抵押权人和抵押人的切身利益，评估过高则或许损害抵押权人利益，过低则或许损害抵押人利益。抵押财产的评估是一项专业性很强的工作，由于抵押物的价值是变动的，如以土地运用权作抵押，则或许因土地的增值或者贬值而影响原有价值。所以，应由评估机构组织专业技术人士执行评估，而不能一方单独认定。确定了抵押财产价值，还要确定抵押率。确定抵押率一般考虑的原因包含：所担保债权、抵押物在担保期限内的折旧、达到抵押权所需的费用及其余开支、税收等。2、不动产抵押合同的登记 不动产抵押合同什么时候生效，(担保法)实行以前有三种规定。一种规定自签订之日生效，一种规定为办理抵押登记之日起生效，还一种规定自公证之日起生效。(担保法)参照国际通行作法，规定以房地产为抵押标的物的抵押台同“自登记之日生效：同期《担保法》对土地运用权和房屋、其余附着物的抵押登记部门作了规定。但对登记期限登记费用等仍未规定。实践中登记部门登记的抵押期限大均为半年或者一年，如此，致使抵押人要持续办理保持登记手续和又一次交纳登记费用，影响了当事人办理抵押登记的积极性。 三、抵押的程序 不动产抵押的程序较为复杂，一般的情形是抵押人一面是借款人，同期又是抵押担保人。即借款人向金融机构借款，为了表明能够按期履行债务，借款人将自己合法拥有的不动产作为担保抵押给金融机构。也有情形是借款人向金融机构借款，请第三人为其作担保并将第三人合法拥有的不动产抵押给金融机构。 在整个抵押担保贷款中的首要法律要件是，首先借款人与金融机构建立借贷关系，签订借款合同(也称主合同);其次是抵押担保人将其不动产抵押给金融机构，签定不动产抵押担保合同(附属合同)，建立抵押关系。最后抵押双方持主合同(借贷合同)和抵押合同一同到不动产所在地的房屋土地管理部门，申请办理不动产抵押登记，完成抵押活动的全部法律手续。 在抵押活动过程中，首先要审查借款人身份，资信及商业证明，其次审查抵押担保人所供应的抵押物的法律情况，检查抵押物能否属于不能抵押的范畴之列，确定抵押物的合法性。假使抵押物确属抵押人合法拥有，而且不存在任何法律上的瑕疵，应该请由房屋土地管理部门认可的土地评估机构给予评估，并做出评估数据。接着依据评估数据所确定的价值，确定抵押率。在决定要贷款和签订抵押合同以前，金融机构一般要到抵押物所在地的房屋土地部门执行咨询调查，以免在签完了贷款合同和抵押担保合同之后办不下来抵押登记。房产押抵风险
专家表明，用房产抵押贷款去投资风险较大，投资人需审慎。房产抵押迅速融资的方式有3种：一、是将房产抵押至银行获取贷款
当前从银行得到抵押贷款是成本最低的，只需付给银行贷款利率即可，年利率约在7％左右，若证券投资全年赚取的利益在7％以上，则可获利。然而，据理财机构伟嘉安捷主管称，当前银行办理抵押贷款原则上是不允许执行风险投资的，一旦发现该笔资金用于风险投资，就会被收回。
二、把房产典当给当铺逾期前赎回
典当其特点是能够迅速融资，但是成本较高。据宝瑞通典当行朱小姐称，月利率为3.2％，然而假使手续齐全，三个月内就可得到资金。假使能保证在证券市场上得到好于这个利率的收益，则可以获利。第三种是私募资金国内私募资金依然存在，假使是把房产抵押给此外一个自然人，只需要到房地局执行抵押登记即可，在双方约定的利率中，不能好于银行同期贷款利率，该种方式非常简单，一般发生在亲戚朋友当中，然而该种方式涉及情感原因，比较容易发生纠纷。
抵押贷款投资有风险
投资就有风险，更何况是大部分人投资风险相对较大的股票市场。而抵押贷款，对于银行、典当行和个人都存在不同程度的风险，各方仍需审慎。
对银行来看，最大的风险是很难把控消费者对贷款的运用。银行对贷款用途都有制约，比如装修、留学、就医、婚庆、买入家庭大额耐用消费品；作为一种消费贷款，银行是不允许消费者把贷款用于投资炒股、买入基金的，由于投资有风险，一旦失利，便很难偿还银行贷款；但是受于银行很难约束大量的消费者，所以有机会显现贷款人把贷款用于投资，结果无法偿还贷款的风险，只能拍卖房产，而拍卖所得有机会显现无法清偿债务的情形。
对消费者来看，风险首要是还款阻力比较大。由于与普通二手房按揭贷款最高期限30年，最高成数8成对比，抵押消费贷款的贷款期限一般为10年，最高15年，贷款成数最高为7成，无论是贷款期限以及贷款成数都更小，而且二手房贷款能够享受优惠利率，而抵押消费贷款只能运用基准利率，这就代表着贷款人的还款阻力更大。比如说房产总价为50万元，二手房按揭贷款依照贷款8成，期限30年计算，实施优惠利率，月还款额为2350元；而抵押消费贷款按最高15年，成数7成计算，实施基准利率，月还款额为3115元，两者相差765元。还款阻力大，无法按时还款的机会性增长。对典当来看，还得小心典当房产形成绝当的风险。即使该种情形很少显现，但是也必须防。一家典当行的主管表明，有些来典当的人，一看就是拿钱去炒股，但为了典当成功编造各种借款理由。炒股风险大，做基金照样有人不赚钱，万一血本无归，房子、车子就成绝当了。特别是房产，到时如处理住着人的绝当房产，手续相当麻烦。
所以，警示广大中小911.html">小散，用贷款来交易股票等风险投资项目，看上去收益很大，但潜在的风险更大。另外，一般的抵押贷款一般为一年期或半年期，到期务必归还，且一般为分期归还，假使归还贷款的时点，恰好是股市的低潮，你肯定不愿意在低位抛售，由于投资的股票或基金没有高达收益率的要求，这时风险就造成了。贷款务必还款，逾期不还，自己的信用将令增长污点。
投资者抵押投资注意事项
（1）办理抵押消费贷款较为简单，然而对于贷款用途有适当的制约；在办理前，消费者需要对抵押消费贷款还款阻力较大的现实有理性的认识，充分考虑本身的还款能力，避免以房产冲抵债务的不利局势。（2）消费者在申请个人住房抵押贷款时，一定要分析本身的家庭结构、工作性质、收入情况等，以便能够正确把握个人的贷款总量以及贷款期限，尽量避免受于考虑不周导致的贷款风险。
（3）抵押房产需是借款人名下房产，假使是与第三人共有的，在抵押时务必出具共有人答应抵押声明书；
（4）在供应的婚姻关系证明书中，有离婚情形的，需提交离婚协议或法院判决书；假使是离婚后单身，需要供应离婚后未再婚证明；
（5）需要清晰贷款用途，抵押消费贷款一般只能用于装修、留学、就医、婚庆、买入家庭大额耐用消费品（购车等）等消费项目。
此外，当前各银行规定，拥有市人民政府颁发的房地产证的物业权利人可以申请抵押贷款。据此，下列物业不能申请抵押贷款：依法查封或者经其它形式制约房地产权利的；共有房地产，未经其余共有人书面答应的；权属有争议的；依照政府相关房改政策，按成本法买入的政府福利房。
参考资料
［1］五色土抵押网 http://wst-mortgage.com/