商业抵押担保证券

什么是商业抵押担保证券

商业抵押担保证券（C抵押贷款支持债券）是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资人发行的融资方式。C抵押贷款支持债券的单价依据评级机构的评级来确定；投资银行再参考评级后，确定最后发行价格，向投资人发行。C抵押贷款支持债券的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的经营资本。

商业抵押担保证券(Commercial Mortgage Backed Securities；C抵押贷款支持债券)为1种不动产证券化的融资方式，将多种商业不动产的抵押贷款从新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资人发行。该项产品具有发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优点，所以问世25年来，在世界不动产金融市场快速成长，为传统银行贷款之外，地产开发商筹资的新选择。以美国区域为例，当前商业抵押担保证券占商用地产融资市场的3分之1比例。

当前开发多元化融资途径主通过四种方式，股权融资、项目融资、房地产投资信托“REITs”（Real Estate Investment Trusts）和商业地产贷款抵押证券“C抵押贷款支持债券”（Commercial Mortgage-based Securities）。其中商业贷款抵押证券是一种证券化的创新融资方式。

">编辑]商业抵押担保证券的造成发展

C抵押贷款支持债券诞生于1983年。当时，美国Fidelity Mutual人寿保险公司将价值6000万美元的商业地产抵押贷款以证券的方式卖出给此外三家人寿保险公司，从此开始显现了商用房产抵押贷款证券化这一崭新的证券化形式。这一交易被评为AAA级。之后多家商业银行、储贷机构和投资银行纷纷仿效这一交易方式。上个世纪90年代初，伴随评级机构逐渐确立了交易的评级标准。20世纪80年代末期，美国不动产市场严重衰退，再加之其余原因，产生商业性不动产抵押贷款违约持续，牵累专门从事不动产抵押贷款的储贷机构。为了处理倒闭银行与它们手上的不良债权，美国国会立法成立清算信托公司（Resolution Trust Corporation，RTC）。20世纪90年代中期，商业性不动产不良债权的清理已有很大好的成效，RTC所以渐渐淡出C抵押贷款支持债券市场，同期金融机构逐渐将RTC处理商业性不良债权证券化的技巧广泛应用到商业性不动产抵押贷款中，大大助推了C抵押贷款支持债券的成长，C抵押贷款支持债券渐渐形成一种比较成熟和相对平稳的融资手段和技术。其发行量从80年代平均每年20亿美元的水准增长到90年代初平均每年160亿美元水平，在以往的10年时间里，美国C抵押贷款支持债券市场上涨了 10倍，2005年美国C抵押贷款支持债券的发行量激增到2000多亿美元，2007年发行量更达到3000亿美元，到2007年末发行在外的未赎回债券金额约为 7770亿美元，是当前最大的C抵押贷款支持债券交易市场。

中国C抵押贷款支持债券的成长

中国房地产业历经了二十多年的风雨，在新世纪进入了商业房地产时代。20世纪80年代中后期，商业房地产开始在中国大城市（如北京、上海）显现，其首要以较成范围的百货店为主。20世纪90年代，以深圳、广州为代表的沿海放开城市逐渐增多地引进了大型超市、仓储式商店、便利店等当时在国外比较先进的商业运营理念，促使商业房地产得到更深一步发展。在新世纪的几年，商业房地产进入了迅速成长期。统计数字显示，2002年伴随中国加入世贸，国内商业地产的资金比重陡增11.8%。回顾房地产业的成长历程，我们目睹商业房地产的成长轨迹，也可以目睹商业房地产发展的重大潜力。商业地产深受国际市场和国内市场的关注，是投资机构加大投资的重心。2005年中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的《信贷资产证券化试点管理办法》，以及银监会发布的《金融机构信贷资产证券化监督管理办法》，代表着C抵押贷款支持债券作为信贷资产证券化产品，其发行在中国己具备了初步的法律框架。2006年，万达集团在澳洲知名银行麦格理银行的帮助下，成功地以商业地产抵押担保证券（C抵押贷款支持债券）的方式融资近十亿元人民币，开创了国内C抵押贷款支持债券成功筹资的先例。

">编辑] C抵押贷款支持债券的优势与风险

伦敦巴克利资本的C抵押贷款支持债券研究部主任汉斯·韦伦森表明，以往，受于与银行维持着紧密的长期合作，借款人不太应该在资本市场寻求借款。但是很多人已经发现，通过银行借钱并没有是最有效的融资方式。Trepp LLC公司商业发展部总监吉姆·萨维斯基说，证券化贷款正对贷款价格和条件造成重大的影响，证券化为欧洲的资产负债表放贷人给予了选择，这些证券化产品正在创建极具竞争力的贷款环境。

与其余融资方式对比，C抵押贷款支持债券的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、放出商业地产价值的同期维持将来上涨潜力及资产负债表表外融资等。

对证券发起人来说，C抵押贷款支持债券通过为传统的债务和资产融资形式供应融资选择，为发起人供应更有效、成本更小的融资来源，使发起人的融资来源愈加多元化，同期发起人可将相对不流动的金融资产变成流动的、可交易的金融资产，补充其资金来源，用于再融资活动，另外，发行者还可以更容易地将资产从其资产负债表中转移，有利于发起人提升各种财务比率，进而更有效地运用资本。对投资人来说，C抵押贷款支持债券能够供应比同等期限的政府债券更高的收益，而信用、期限和支付结构的无限多样性和灵活性，可以使投资产品满足不同投资人的个性化需要。

与当前最成熟、最发达的美国C抵押贷款支持债券市场对比，C抵押贷款支持债券在欧早盘场还处在启动阶段，尽管亚洲和澳洲已经建立了C抵押贷款支持债券市场，但中国和东欧仍未试水。即使欧洲和亚洲C抵押贷款支持债券市场发展迅速，但其首要形式依旧单一借款人交易，这令很多专家担忧。商业抵押证券协会(CMSA)国际部联合主席查尔斯·罗伯茨表明，单一借款人交易的地产比较单一，所有的鸡蛋都在一个篮子里，风险很大。美国的投资人已经不再介入单一借款人和单一地产交易了。欧洲抵押银行股份公司(Eurohypo AG)总经理兼证券化部主管卡罗琳·菲利浦说，投资人看好于将多个借款人、多种地产的C抵押贷款支持债券交易看为首选投资。“如此可以分散风险。”惠誉公司 (Fitch Ratings)的分析专员罗德尼·佩雷蒂尔说，多个借款人交易所占比例越大，对世界C抵押贷款支持债券市场的成长助推就越大。

就在此时，借款人财务报告的披露缺乏透明度也让欧亚地区C抵押贷款支持债券的潜在投资人非常忧虑。佩雷蒂尔强调说，财务数据的透明度对于所有的C抵押贷款支持债券市场都非常重要。在某些市场，透明度低自身就是一种风险，要想创建真正有效的市场，务必首先克服该种风险。商业抵押证券协会首席实施官多蒂·坎宁安也表明，为了使C抵押贷款支持债券更自由地在市场上交易，投资人需要知道地产和债券的业绩如何。

">编辑] C抵押贷款支持债券在中国的适用性

C抵押贷款支持债券的确具备独特优势。与其余融资方式对比，C抵押贷款支持债券的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多员化、对母公司无追索权、放出商业地产价值的同期维持资产控制权和将来上涨潜力，以及资产负债表表外融资等。C抵押贷款支持债券可以使投资者和融资方得到双赢，不仅致使融资方得到较低成本的贷款，同期还能致使投资者得到心仪的风险和回报。伴随国际投资人对中国市场的关注，美国纽约大学房地产学院劳伦斯·朗瓦教授表明，在中国推行C抵押贷款支持债券比REITS更容易。同期，商业抵押证券协会首席实施官多蒂坎宁安也给出了一个大胆的推测，中国开展C抵押贷款支持债券业务的时间将比民众想象得快——也许就在今后5年内。

2007年中国人民银行十次提升存款准备金率、六次提升利率，并在2008年年初正式宣称货币政策从稳健转向适度从紧，自此进入银根紧缩时代。货币政策的紧缩对迅速上涨的地产业无疑是一场严峻挑战。当前，我国房地产市场银行的贷款总量高达资金需求的75％，其中2～3成的房地产开发贷款以及3～4成的个人房贷依靠于银行。即使近年房地产企业资金来源结构有所改变，如上市企业通过资本市场直接融资占房地产开发资金来源的比重有所上升，但是在差不多3万亿人民币的房地产投资中，仍有6～7成资金来自于银行。从紧的货币政策将使地产公司的融资难度更深一步加大。所以，将来地产行业资金来源将历经结构性调整，而C抵押贷款支持债券 无疑形成了地产商关注的重心。

从房地产市场的角度来说，近几年中国房地产价格的迅速上涨形成了适当的泡沫，但应当目睹该种泡沫首要集中于住宅市场领域，而商业地产特别是其中的工业地产在中国经济迅速发展的环境下还存在较大的升值空间。当前，国家的宏观调控措施其目的亦在于平稳住宅市场的单价，但在银根紧缩的环境下商业地产也存在被错杀的机会。而C抵押贷款支持债券恰好可以为商业地产导入新鲜血液，又不违背国家平稳住宅市场的政策决心，银行可以利用C抵押贷款支持债券分散金融风险，机构投资人又有了新的投资对象，大力发展C抵押贷款支持债券还可以分流在股市和楼市兴风作浪的过剩流动性，可谓是有百利而无一害。所以，政府有关部门应加速制度建设，支持、引导C抵押贷款支持债券在中国健康、迅速地发展。

此外，依照银监会 2005 年的统计，国内商业银行个人住房贷款不良率为1％，而商业地产贷款不良率则达到7％。而C抵押贷款支持债券是处理不良资产的有效方法。

从国际发展经验来说， C抵押贷款支持债券 所走的资产证券化的慷慨向不会错，这已经被大部分国家经验证明是成功的，而且仍有助于我国建立现代化的金融体系。国内的C抵押贷款支持债券 要成功发展起来，仍需要政府、银行、保险公司、评级机构等各方积极培育，大力助推，以及健全的法律制度为金融自由化、金融创新保驾护航。

参考文献 ↑ 1.0 1.1 1.2 1.3 钟琴华.商业地产抵押贷款证券化（C抵押贷款支持债券）在中国的适用性.湖南社会学网 ↑ 刘杰中.商业抵押担保证券.digitimes.com.tw ↑ 韩晟.商业抵押担保证券（C抵押贷款支持债券）将成地产融资的蓝色梦想.财富时报.2005-12-5 有关条目股权融资项目融资房地产投资信托“REITs”抵押贷款债务证券清算信托ABS