房地产融资

什么是房地产融资

房地产融资是指为了保证整个房地产业经济运动的顺遂执行，而发生的融迩资金的经济活动。

房地产融资的内容

和其余融资活动一样，房地产融资包含筹集资金和提供资金这两个基本环节。筹集资金是提供资金的前提条件，没有资金的筹集，资金的提供就成了无源之水。从房地产资金运行来说，房地产融资又包含房地产开发运营资金的融通与房地产消费资金的融通两个方面。

房地产融资所融通的资金首要有国家或地方政府预算中的房地产开发运营资金和房地产行业或企业自己向社会普遍筹集的资金。其中包含通过银行，个人或其余行业的企业筹集而来的资金，只要这些资金在事实运用上是直接投入房地产业的经济运行的，那就属于房地产融资的范畴。普遍而活跃的房地产融资活动，是社会房地产业发展的基础。房地产融资活动的深度和广度，直接制衡着房地产业发展的范围，速度及社将对房地产消费的满足程度：同期，它也是反应房地产商品化进度的尺度。

">编辑] 房地产融资的特点

房地产开发运营有范围大、投资多、周期长、风险高等特性，这决定了房地产融资的相似特点。

(一)融资范围大

房地产开发运营受于投资价值大而造成了大批的资金需求，而且，房地产企业的资金，存在运用开支上的集中性和来源积攒上的分散性、长期性的冲突。所以，房地产企业务必综合运用多种融资方式，充分发掘内部潜力并执行大范围的外部资金融通。

(二)资金回收期长

受于房地产开发运营的周期长，一个项目从策划、建设、竣工验收到卖出(或出租)起码需1年以上时间，且销售(或出租)一定数量后才可收回成本乃至造成利润，所以，房地产开发运营的资金周转慢、回收期长，所以各种融通资金的回收期(或偿还期)也长。

">编辑] 房地产融资的原则

房地产企业在融资过程中，务必综合研究、分析影响融资活动的各种原因，遵循适当的原则，力求高达房地产融资的最佳效益。

(一)适度范围原则

房地产企业不论通过什么途径，采取什么方式融通资金，首先应当确定合理的资金需要量。融资固然要广开途径，但务必有一个适度的界限。融资过多，会增长融资成本、减弱资金运用效果；融资过少，又会影响资金的提供，从而影响开发运营的范围和进程。所以，在确定合理、适度的融资范围时，不仅要考虑房地产开发运营的范围、周期等，估算总体资金需要量，安排各年的投资开支；同期，还要依据开发运营对资金运用的时间要求，将全年的资金需求量合理分解为每季度、每月的需求量，并结合资金的回收预期，合理适度地安排融资、投放和回收。

(二)成本效益原则

房地产企业执行资金融通务必支付适当的代价、承受适当的融资成本，融资成本首要包含各种资金的占用费和筹措费。受于各种不同的房地产融资途径和融资方式具有不同的融资成本和融资难易度，所以，房地产企业在融资时，应选择合理的融资途径和方式，力求减弱融资成本。房地产融资是为了投资，所以，房地产融资务必首先确定有利的投资方向和清晰的资金用途，统筹考虑融资和投资两个环节，力求融资成本低而投资效益高，达到最优的成本效益。

(三)风险收益原则

房地产企业可依靠举债来从事房地产开发运营活动，即执行负债运营。负债运营可使企业利用财务杠杆作用提升权益资本收益率。但房地产企业执行资金融通是要承受适当的风险的。尤其是当房地产企业执行负债运营时，面对着资金供给、还本付息、破产偿债等风险。所以，房地产企业在融资活动中，不仅务必考虑利用负债运营的财务杠杆作用，而并要全面衡量融资风险，力求达到房地产融资风险与收益的均衡。

">编辑] 房地产融资的分类

从房地产融资的资本流向看，可以分为融出资本和融入资本。融出资本者是房地产资本的供给方，融入资本者是房地产资本的需求方。房地产资本的供求关系组成了房地产融资的首要冲突，是房地产融资经济分析的基本要素。

房地产融资还可依照融资对象分作内部融资和外部融资，其中，外部融资又可以分为主权性融资方式和债务性融资方式。

主权性融资方式是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的举动。主权性融资方式的共同特点是；

(1)所融入资本是企业永久性资本，其资本运用方向不受制约；

(2)出资者与融资者共同承受风险；

(3)出资者参与利润分配；

(4)融资程序较复杂，融资成本较高，如发行房地产企业股票就属于该种房地产融资方式。

债务性融资方式是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的举动，又可以分为直接债务融资和间接债务融资。直接债务融资是指企业直接与债权人确定债权债务关系而获取资本的举动，商业信用、金融租赁、发行房地产债券等就属于此类方式，间接债务融资是指房地产企业通过各种房地产融资机构而融入资本的举动。如从房地产融资机构凭信用借款或通过抵押、担保等形式借款等。

债务性融资方式的共同特点是：

(1)所融入资本不能永久运用，均要还本付息；

(2)债权人不参与企业利润分配；

(3)所融资本的运用方往上大多是受债权人制约的；

(4)融资程序较简便，融资成本较低。房地产融资的分类如下图：

房地产融资也称“住房融资”，这是由于住房是房地产的首要内容。美国房地产抵押贷款总额中，差不多80％是用于住房贷款，而商业房地产仅占20％。我国的情形与国外有所不同，我国的房地产融资是在两权分离的条件下执行的，即土地所有权在国家，而所有权和运用权又适当分离，进而使房地产产权形式有多种安排。

现代经济的一个最大特点，就是信用从经济活动的局

">编辑] 房地产融资的渠道

房地产业要执行融资务必通过适当的融资渠道，依据国内外房地产融资业务来说，首要有下方几条渠道：

(1)建立房地产专业银行。房地产专业银行是整个社会融资系统中专门从事房地产融资业务的产业金融机构。它的资金来源首要是国家和地方政府的财政资金和大量的社会积蓄。房地产专业银行的贷款数额、利率，期限，顺序先后，首先应服从社会房地产业总的发展规划的要求，其次应依据房地产开发建设项目的性质和轻重缓急的程度，最后还要确定合适的存贷款比例，对参与积蓄的存户，当他们的积蓄额高达一定数量时，可得到买入或租赁住宅的优先权。

(2)建立汪历合作社。住房合作社既是一种民众址的集体建房组织，也是一种新型的房地产融资形式。住房合作社的资金来源，是以社员入吸积蓄为基础，以国家采取优惠政策和企业向建房职工执行扶助为条件，以注宅合作社代表社员办理住房消费信贷和抵押贷款力补充，进而筹足建㈡资金。

(3)建站稳房公积金。公积金是一种山政府规定的，强制性的职工义务性长期积蓄。住房公积金来源首要有两部分：一部分是职工每月从薪资中提取一定比例，比如薪资的5g6；另一部分是职工所在单位同期向基金会上缴该职工薪资一定比例的款项，比如15％，存入该职工的基金户头当中。住房公积金由社会统一的法定机构统一掌管，专款专用，并依照规定向职工执行住宅建设和住宅消费资金贷款发放。

(4)房地产抵押贷款。这是指房地产开发运营企业以一定量的房地产商品作为按计划偿还借款的保证物，向银行或其余贷款单位作抵押，从银行或其余单位获得贷款。贷款到期，借款企业务必如数归还所贷资金的本息，并交一定数量的抵押品保管费用；逾期无力偿还者，银行等贷款单位有权处理其抵押的房地产商品，首先作贷款的清偿之用。房地产企业借助于抵押贷款的方式，可以增长企业的资金实力；假使抵押物是尚处在建造期的房地产商品，还可以大大缩短企业得到资金的周期。

(5)同业或跨行业资金拆借。这是一种房地产资金的短时间融通方式。拆借利息由拆借双方自己商定，期限一般几天或稍长一部分。有的导致隔夜拆借。

(6)发行房地产债券或股票。房地产股票是以股份有限公司形式组织起来的房地产企业发行的投资入股的凭证。房地产债券是房地产企业为了追加开发运营资金而发行的一定期限的债券。房地产债券的偿还期应和房地产开发运营周期相对应，一般为3～5年。发行房地产债券或股票，企业可以用较少的自用资金，兴办大范围的房地产开发事业。

(7)金融信用担保。信用扫保，是房地产借款企业无需抵押物，由金融单位或具有实力的企业作为信用担保，而从银行得到贷款的一种方式。导致供应信用担保的企业，要向其所担保的房地产企业收取一定比例的担保费，作为担保风险弥补。

(8)利用外资，在国内资金匮乏的情形下，吸引外资到国内来搞房地产开发建设，是一条十分重要的房地产融资途径。首要渠道有：土地入股，引进外资，建成后双方合作运营或用房地产商品偿还外商投资；向国外发行房地产债券或股票：向外国房地产商批租土地，由他们独资开发建设，并从事房地产商品的运营业务等等。另外，还可以向国际金融机构申请房地产开发建设的贷款和补贴。

房地产融资的模式

执行房地产融资，首先应清晰融资主体，再由融资主体执行融资活动，并承受风险。依照房地产融资主体，可将房地产融资模式分为两种：现有房地产企业融资模式和新建房地产企业融资模式。

(一)现有房地产企业融资模式

现有房地产企业融资模式是指房地产开发商确定了新的房地产投资项目后，依托现有企业执行融资活动。其特点首要有下方几个方面：

一是由现有的房地产企业统一组织融资活动并承受融资责任和风险；

二是在现有的房地产企业资产和信用的基础上执行融资活动，并形成增量资产；

三是依据现有房地产企业的财务情况分析研究融资后的投资收益和偿债能力等。

(二)新建房地产企业融资模式

该模式是指新组建房地产开发企业执行房地产项目的融资。其特点首要有下方几个方面：

一是房地产项目所需资金来自新建房地产企业筹集的资本金和债务资金；

二是全部风险由新建房地产企业的投资人承受；

三是首要依据房地产项目预期的开发经营情形评估其投资经济效益，分析其获利能力和偿债能力等。

参考文献 ↑ 1.0 1.1 高晓晖编著.新世纪高校工程管理专业系列教材 房地产开发与运营.上海财经大学出版社,2005年03月第1版. ↑ 沙维德主编.房地产融资概论.上海人民出版社,1995年09月第1版. ↑ 赵红卫 陈小平 黄兴文 梁友君.房地产金融及投资知识问答.北京师范大学出版社,1993年07月第1版.