简介
契税
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1号起施行。在中国国内获得土地、房屋权属的台商投资企业，应该依法缴纳契税。上述获得土地、房屋权属包含下列方式：国有土地运用权出让，土地运用权转让（包含卖出、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。下方列方式转移土地房屋权属的，视同土地运用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实施3%-5%的程度比例税率。
契税的征收，可以广辟财源，增长地方政府的财政收入。但契税征收的更重要意义在于可以保护合法产权，避免产权纠纷。不动产所有权和运用权的转移，涉及转让者和承受者双方的利益。而且，受于产权转移形式多种多样，假使产权的合法性得不足证实，事后必然会显现产权纠纷。契税规定对承受人征税，一面是对承受人财富的调节，另一面有助于通过法律形式确定产权关系，维护公民的合法权益，避免产权纠纷。[1]
发展
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税规模包含：土地运用权卖出、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包含土地运用权转移，如国有土地运用权出让或转让，房屋所有权转移，应当称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式仍有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属；或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。契税已形成地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈快速上升态势。在土地、房屋等不动产所有权转移，当事人双方订立契约时，对不动产承受人课征的一种税。契税除与其余税收有相同的性质和作用外，还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。征收机关在征税时，首先要查明产权转移的合法性才准予缴税，并发给新的契证作为产权合法性的证明。中国的契税由来已久，早在东晋时就有“估税”。北宋太祖开宝二年(969)规定人民典卖田宅,应在两个月内向管府输钱，请求验印，称“印契钱”。仁宗庆历四年(1044)规定每贯钱（1000文）产价征税40文(合4％的税率)。此后，历代都征收契税，习惯上称“税契”。到清末时买契税率为买价的9％,典契税率为典价的6％。中华民国期间税率常有变动,买契税率曾达到买价的15％，典契税率达到典价的10％。正税之外又有附加税和验契费、注册费、监证费、契纸费等杂费。1949年中华人民共和国建立后，为了保障人民土地、房屋等不动产的合法所有权，1950年4月政务院发布了《契税暂行条例》，在全国城市和已经完成土地改革的乡村征收契税，发给新的契证。凡土地、房屋的合法买卖、典当、赠与或交换，均应凭原有效的土地房屋所有权证明，由当事人双方订立契约，领取新的契证。税率为：买契税率按买价征收6％；典契税率按典价征收3％，赠与的契税按现值价格征收6％；交换的房屋、土地等不动产，双方价值相等的免换征契税，不相等的，其胜过部分按买契税率征收契税。另外,只征收契纸工本费,其余杂费一概免除。对于继承土地、房屋等不动产的，不征契税。1954年规定，机关、部队、学校、党派、受国家补助的团体、国营企业与事业单位以及合作社等，有土地、房屋等不动产购入、典入、接受赠与、交换等情事的，免征契税。以后还对一部分在特定情形下获得土地、房屋等不动产所有权的人，作了一部分免征契税的规定。到1988年，征收契税的规模首要是对个人和民营企事业单位依法买入、承典、接受赠与或交换的房屋等不动产征收契税，发给契证。首要分类
各种土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。契税的计税根据，归结起来有4种：一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。该种定价方式，首要适用于国有土地运用权出让、土地运用权卖出、房屋买卖。二、是依据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京形成2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立刻攀升。该地段土地运用权赠送、房屋赠送时，定价根据只能是市场价格，并非是土地或房屋原值。三、是根据土地、房屋交换差价定税。伴随二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。假使A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地运用权交换，也要根据差额。等额交换时，差额为零，代表着，交换双方均免缴契税。四、是依照土地收益定价。该种情形不常遇到。如果2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地运用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税根据就是土地收益，即乙单位出让土地运用的所得。征税对象
土地升值税是出让方交，契税是承让方交。
一、土地运用权的出让，由承受方交。
二、土地运用权的转让，除了考虑土地升值税，另由承受方交契税。
三、房屋买卖：
1、以房产抵债或实物交换房屋。
2、以房产作投资或股权转让。
3、买房拆料或翻建新房，应照章纳税。
四、房屋赠与赠与方不纳土地升值税，但承受方应纳契税。
五、房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个转折点。
在税率设计上，契税采取程度比例税率。当前，我国采取3%－5%的程度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个规模内可以自行确定各自的适用税率。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1号起，个人买入自用普通住宅，契税临时减半征收
税额计算
1、国有土地运用权出让、土地运用权卖出、房屋买卖，以成交价格为计税根据。
2、土地运用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地运用权卖出、房屋买卖的市场价格核定
3、交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其余经济利益的一方交纳契税
4、房屋附属设施征收契税的根据：
（1）采取分期付款方式买入房屋附属设施土地运用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税
（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计算的，依照当土确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计算的，适用与房屋相同的契税税率。
税收优惠
一、契税优惠的一般规定
1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
2．城镇职工按规定首次买入公有住房，免征契税。
3．因不可抗力灭失住房而从新买入住房的，酌情减免。
二、特殊规定
1、企业公司制改造
一般来说，承受一方如无优惠政策就要征契税；此外，要注意不征税与免税是不同的概念。企业公司制改造中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
2、企业股权重组
在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。但在增资扩股中，假使是以土地运用权来认购股份，则承受方需缴契税。国有、集体企业实行“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税
3、企业合并、分立
（1）两个或两个以上的企业，根据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
（2）企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
4、企业卖出
国有、集体企业卖出，被卖出企业法人给予注销，而且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
5、企业关闭、破产
债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
6、房屋附属设施
对于承受与房屋有关的附属设施（如停车位、汽车库等）所有权或土地运用权的举动，依照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地运用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
7、继承土地、房屋权属
法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人应征收契税。
8、其余
经国务院准许实行债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划拨，不征收契税。
征收管理
一、纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人获得其余具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
二、契税征管要先交契税，才可办过户手续，即先契后证。在土地、房屋等不动产所有权转移，当事人双方订立契约时，对不动产承受人课征的一种税。契税除与其余税收有相同的性质和作用外，还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。征收机关在征税时，首先要查明产权转移的合法性才准予缴税，并发给新的契证作为产权合法性的证明。
有关条例
中华人民共和国契税暂行条例
国务院令[1997]第224号
颁布时间：1997-7-7撰文单位：国务院
第一条在中华人民共和国国内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应该依照本条例的规定缴纳契税。
第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列举动：
（一）国有土地运用权出让；
（二）土地运用权转让，包含卖出、赠与和交换；
（三）房屋买卖；
（四）房屋赠与；
（五）房屋交换。
前款第二项土地运用权转让，不包含农村集体土地承包运营权的转移。
第三条契税税率为3—5％。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的程度内依照本地区的事实情形确定，并报财政部和国家税务总局备案。
第四条契税的计税根据：
（一）国有土地运用权出让、土地运用权卖出、房屋买卖，为成交价格；
（二）土地运用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地运用权卖出、房屋买卖的市场价格核定；
（三）土地运用权交换、房屋交换，为所交换的土地运用权、房屋的单价的差额。
前款成交价格显著差于市场价格而且无正值理由的，或者所交换土地运用权、房屋的单价的差额显著不合理而且无正值理由的，由征收机关参照市场价格核定。
第五条契税应纳税额，依照本条例第3条规定的税率和第4条规定的计税根据计算征收。应纳税额计算公式：
应纳税额＝计税根据×税率
应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，依照纳税义务发生之中日国人民银行发布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。
第六条有下列情形之一的，减征或者免征契税：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
（二）城镇职工按规定首次买入公有住房的，免征；
（三）因不可抗力灭失住房而从新买入住房的，酌情准予减征或者免征；
（四）财政部规定的其余减征、免征契税的项目。
第七条经准许减征、免征契税的纳税人更改相关土地、房屋的用途，不再属于本条例第6条规定的减征、免征契税规模的，应该补缴已经减征、免征的税款。
第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人获得其余具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
第九条纳税人应该自纳税义务发生之日起10日间，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
第十条纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应该向纳税人开具契税完税凭证。
第十一条纳税人应该持契税完税凭证和其余规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理相关土地、房屋的权属变更登记手续。
纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理相关土地、房屋的权属变更登记手续。
第十二条契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。
土地管理部门、房产管理部门应该向契税征收机关供应相关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
第十三条契税的征收管理，依照本条例和相关法律、行政法规的规定实施。
第十四条财政部依据本条例策划细则。
第十五条本条例从1997年10月1号起施行。1950年4月3号中央人民政府政务院公布的《契税暂行条例》同期废止。 [2]