配套设施开发成本

房地产企业要核算开发产品的成本，务必清晰开发产品成本的种类和内容。配套设施开发成本则是隶属于开发产品的构成内容。配套设施开发成本是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各类费用开支。

种类

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包含：

依照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。由于这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给相关部门再由相关部门出资。但在事实实施过程中，受于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调统一，作为城市基础设施的投资人，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也导致其中很少的一部分。所以，开发企业也只得将一部分不能有偿转让的大配套设施发生的开支也计入开发产品成本。

分类

为了正确核算和反应企业开发建设中各种配套设施所发生的开支，并精准地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施开支的归集，可分为如下三种：

1.对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施开支，可直接计入相关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的开支；

2.对不能直接计入相关房屋开发成本的第一类配套设施开支，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户执行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入相关房屋等开发成本；

3.对能有偿转让的第二类大配套设施开支，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户执行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施开支，只包含不能直接计入相关房屋等成本核算对象的第一类配套设施开支和第二类大配套设施开支。

对象

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：

(1)土地征用及拆迁弥补费或批租地价；

(2)前期工程费；

(3)基础设施费；

(4)建筑安装工程费；

(5)配套设施费；

(6)开发间接费。

其中配套设施费项目用以核算分配的其余配套设施费。由于要使这些设施投入运作，有的也需要其余配套设施为其供应服务，所以理应分配为其服务的相关设施的开发成本。

对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各类公共配套设施，假使工程范围较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。假使工程范围不大、与其余项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，依照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入相关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：

(1)土地征用及拆迁弥补费或批租地价；

(2)前期工程费；

(3)基础设施费；

(4)建筑安装工程费。

受于这些配套设施的开支需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其余配套设施开支。它自身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入相关房屋开发成本。所以，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

核算

企业发生的各类配套设施开支，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户执行核算，并按成本核算对象和成本项目执行明细分类核算。

对发生的土地征用及拆迁弥补费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等开支，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款“等账户的贷方。

对能有偿转让大配套设施分配的其余配套设施开支，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。

对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等候卖出或出租，而配套设施仍未全部完成的，经准许后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。由于一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进程安排上，有时先建房屋，后建配套设施。如此，往往是房屋已经建成而有的配套设施或许仍未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等仍未完工的情形。该种房屋开发与配套设施建设的时间差，致使那些已具备运用条件并已卖出的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的事实开发成本执行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已卖出房屋应负担的数额，用预提方式记入卖出房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按下方公式执行：

某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%

式中应负担配套设施费的开发产品一般应包含开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

比如：某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。受于幼托设施在商品房等完工卖出、出租时仍未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各类开发产品和幼托设施的预算成本如下：

101商品房1000 000元

102商品房900 000元

151出租房800 000元

181周转房800 000元

201大配套设施——商店500 000元

251幼托设施320 000元

幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各类开发产品预提幼托设施的配套设施费为：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周转房；800 000元×8％＝64000元

201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按预提率计算各类开发产品的配套设施费时，其与事实开支数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增长或降低相关开发产品的成本。

现举例表明配套设施开发成本的核算如下：

如某房地产开发企业依据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发开支按规定计入相关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其开支经准许采取预提办法。上述各配套设施共发生了下列相关开支（单位：元）：

201 251 252

商店 水塔 幼托

支付征地拆迁费50 000 5 000 50 000

支付承包设计单位前期工程款30 000 20 000 30 000

应付承包施工企业基础设施工程款50 000 30 000 50 000

应付承包施工企业建筑安装工程款200 000 245 000 190 000

分配水塔设施配套设施费35 000

分配开发间接费55 000

预提幼托设施配套设施费40 000

1、则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本105 000

贷：银行存款105 000

2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本80 000

贷：银行存款80 000

3、将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本765 000

贷：应付账款——应付工程款765 000

4、分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施开支时，应作；

借：开发成本——配套设施开发成本——商店35 000

贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔35 000

5、分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店55 000

贷：开发间接费用55 000

6、预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施开支时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店40000

贷：预提费用——预提配套设施费40000

7、同期应将各类配套设施开支分别记入各配套设施开发成本明细分类账。

结转

已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情形和用途结转其开发成本：

1、对能有偿转让给相关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其事实成年自“开发成本一配套设施开发成本”账厂的贷方转入“开发产品——配套设施”账户的借方，作如下分录入贴：

借：开发产品——配套设施460000

贷：开发成本——配套设施开发成本460000

配套设施有偿转让收入，应作为运营收入处理。

2、按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的事实开发成本按适当的标准（相关开发产品的事实成本、预算成本或计划成本），分配记入相关房屋和大配套设施的开发成本，作如下分录入账：

借：开发成本——房屋开发成本265000

开发成本——配套设施开发成本35000

贷：开发成本——配套设施开发成本300000

3、对用预提方式将配套设施开支记入相关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其事实发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：

借：预提费用——预提配套设施费320 000

贷：开发成本——配套设施开发成本320 000

如预提配套设施费大于或少于事实开发成本，可将其多提数或少提数冲减相关开发产品成本或作追加的分配。如相关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于仍未办理竣工决算的开发产品的成本。