什么是房地产成本
房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产运营活动为前提，依据房地产开发建设过程中事实消耗量和事实价格计算的事实应用成本。房地产成本依照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和运营成本。
由货币形态转变为储备形态过程中的资金组成采购成本。买入物资的采购成本包含：（1）买价；（2）运杂费；（3）流通环节交纳的税金、外汇率价格差；（4）采购保管费，即企业的材料物资提供部门和仓库在组织材料物资采购、提供和保管过程中发生的各类费用。其中第（1）、（3）项应直接计入材料物资的采购成本。不能分清负担对象的，按材料物资的重量或买价的比例等分摊标准，分摊计入各相关材料物资的采购成本。采购保管费一般应先通过采购保管费科目核算，月终采取事实分配率或计划分配率分配计入各材料物资的采购成本。
由储备状态转变为成品状态过程中的资金组成开发成本。开发成本汇聚了企业在开发房屋、土地、配套设备和代建工程过程中除开管理费用和财务费用以外的一切费用。通过设置开发成本和开发间接费用两个成本类账户来归储和分配开发产品成本开发成本账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程等开发过程中发生的各类费用，包含土地运用和拆迁弥补费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等。企业发生的各类费用属于直接费用的，直接计入开发成本账户；应由开发产品负担的间接费用，应先在开发间接费账户执行归集，月底，再按适当的标准分配计入相关开发产品成本。
由成品状态转变为货币形态过程中的资金组成运营成本。通过设置运营成本账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的运营成本，依照运营成本的种类，还可以设置土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品运营成本等明细科目。出租产品运营成本等于按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用之和。除了出租产品运营成本较其产品的开发成本在账上的数额有所改变外，商品房销售成本、配套设施销售成本、土地转让成本和代建工程结算成本都与其相应产品的开发成本在数额上统一。
房地产成本的构成
1、土地费用
土地费用包含城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置弥补费。房地产开发企业获得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍出售让。当前基本以后两种方式为主。伴随国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式得到开发用地形成大部分开发商获取开发用地的有效方式。当前在我国城镇商品房住宅价格组成中，土地费用约占20%，并有更深一步上升的趋势。
2、前期工程费
前期工程费首要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本组成中所占比例相对较低，一般不会胜过6%。
3、建筑安装工程费
建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本组成中所占比例相对较大。从我国当前情形看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基建费首要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民供应配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同期还包含一部分诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本组成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% ~30%左右。
5、管理费用
管理费用首要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发运营活动所发生的各种费用，它包含管理人士薪资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本组成所占比例很小，一般不会胜过2%。
6、贷款利息
房地产因开发周期长，需要投资数额大，所以务必借助银行的信贷资金，在开发运营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也形成开发成本一个重要构成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有紧密关系，所以占成本组成比例相对不平稳。
7、税费
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设相关的税收包含房产税，城镇土地运用税，耕地占有税，土地升值税，两税一费（运营税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，首要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包含诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国当前房地产开发成本组成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
8、其余费用
其余费用首要指不能列为前七项的所有费用。它首要包含销售广告费，各种不可预见费等，在成本组成中一般不会胜过10%。
房地产成本会计的具体工作
一、首先要弄清房地产成本的构成。
二、要掌握开发成本核算的项目。开发成本的核算项目有：
1、土地征用及拆迁弥补费：指因开发房地产而征用土地所发生的各类费用，包含征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁弥补费，或采取批租方式获得土地的批租地价。
2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各类建筑安装工程费和设备费。
5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施开支。
6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各类间接费用，包含现场管理机构人士薪资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
三、正确核算区分开发成本和阶段费用
1、房地产开发企业的开发成本，相当于工业产品的制产生本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发运营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
2、管理费用、财务费用和销售费用，也叫阶段费用。它们绝多部分均为运营阶段的费用支出，与开发工程量的关系并没有十分紧密，假使将阶段费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情形下，就会增长开发产品的成本，尤其是在开发房地产滞销期间，将滞销阶段发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会让企业产生大批的潜亏，不能及时反应企业的运营情况。同期，将阶段费用计入开发产品成本，不但要增长核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。
3、所以，现行会计制度中规定将阶段费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。
房地产成本的核算
一、开发成本的核算
(一)、房地产开发成本的构成内容为了增强开发产品成本的管理，减弱开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提升企业经济效益，务必正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各类费用开支。
要核算开发产品的成本，务必清晰开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各类费用开支。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：
1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各类费用开支。
2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包含商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各类费用开支。
3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各类费用开支。
4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其余工程如市政工程等所发生的各类费用开支。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：
1、土地征用及拆迁弥补费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各类费用，包含征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁弥补费，或采取批租方式获得土地的批租地价。
2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各类建筑安装工程费和设备费。
5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施开支。
6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各类间接费用，包含现场管理机构人士薪资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
从上可以看出：组成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制产生本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发运营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫阶段费用。它们绝多部分均为运营阶段的费用支出，与开发工程量的关系并没有十分紧密，假使将阶段费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情形下，就会增长开发产品的成本，尤其是在开发房地产滞销期间，将滞销阶段发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会让企业产生大批的潜亏，不能及时反应企业的运营情况。同期，将阶段费用计入开发产品成本，不但要增长核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。所以，现行会计制度中规定将阶段费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。
(二)、房地产开发成本核算程序房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所开支的全部费用按成本项目执行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程
开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：
1、归集开发产品费用
受于开发范围的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小范围的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个困难比较容易处理，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大范围的开发，如街坊改造或小区开发，就务必科学地确定成本归集对象。在该种情形下，成本核算不能过细（台以单幢为单位），由于很多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，如此做势必会增长工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，由于一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是相继完工卖出的，如此做势必使成本核算资料落后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为：应当以房地产开发项目的工程内容和工期进程作为确定成本归集对象的首要根据，对大的开发项目应当按不同的开发期执行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。
（1）在项目开发中发生的各类直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记相关账户。
（2）为项目开发服务所发生的各类开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记相关账户。
（3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按适当的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户当中。
2、正确划分成本项目
客观地反应产品成本的结构，便于分析研究减弱成本的渠道。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，依据自己的运营特点和管理需要，选择成本项目，并据此执行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、尤其是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并相继发生的费用应单独设立科目核算。
为核算开发企业的开发成本，企业可依据其自身运营开发的业务要求，设置下列账户：
（1）“4301开发成本”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各类费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各类费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的事实成本。借方余额反应未完开发项目的事实成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象执行明细核算。
（2）“4302开发间接费”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各类间接费用，包含薪资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各类间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月底本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。
按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为阶段费用，直接计入当期损益，本文觉得，如此处理，对部分费用来看，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各类收入和与其有关联的成本、费用，应该在与一会计阶段内给予证实和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象清晰，假使在受益对象达到销售以前，就将其列为损益类科目执行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反应企业的事实运营情形。
3、计算并结转已完开发产品事实成本
计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。
4、按已完开发产品的事实功能和去向，将开发产品事实成本结转进入相关账户。
即借记“运营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出运营利润。可是当下房地产开发企业较广泛存在的现象是重视工程决算而忽略项目决策，由于工程决算在施工完成后执行，时间性比较清晰，而且涉及到工程款的支付，比较事实，不易拖拉，而项目决算有机会由于各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施临时不能实行，或者押金的收回久拖不决等等，这些全将影响整个开发项目的完全建成，从而影响项目决算。如何处理这个困难，本文以为完全可以通过“预提费用”科目将仍未实行的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划执行，以后待工程完成后再按事实开支调整项目成本。受于这部分工程内容一般在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会产生较大的影响。
(三)、房地产开发成本的确定对于房地产开发公司来看，依据《企业所得税暂行条例》第六条、第七条、《企业所得税暂行条例实行细则》第八条、《企业所得税税前扣除办法》（国税发 200084号）第四条、第六条、第八条、第九条，《国家税务总局有关房地产开发业务征收企业所得税困难的通知》（国税发200631号）规定，开发企业在执行成本、费用的核算与扣除时，务必按规定区分阶段费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
那么，对于房地产开发企业来看，其销售成本应如何确定呢？
1、依据《国家税务总局有关房地产开发业务征收企业所得税困难的通知》（国税发200631号）第八条第（二）项的规定，已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已达到销售的可售面积和可售面积单位工程成本证实。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已达到销售的可售面积×可售面积单位工程成本。
2、至于广告费列支的困难，依据《企业所得税税前扣除办法》（国税发200084号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费开支可以在税前列支的部分的确应当在销售（运营）收入2％在内据实扣除。但是后来，国家税务总局在2001年8月又下发了《有关调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知》（国税发200189号），依据该《通知》第一条的规定：从2001年1月1号起，制药、食品（包含保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（运营）收入8%的比例内据实扣除广告开支。此外，《国家税务总局有关房地产开发业务征收企业所得税困难的通知》（国税发200631号）规定，开发企业获得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为事实销售收入时，再将其作为计算基数；新办开发企业在获得第一笔开发产品事实销售收入以前发生的，与建造、销售开发产品有关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得胜过3个纳税年度。
3《国家税务总局有关房地产开发业务征收企业所得税困难的通知》（国税发200631号）第八条第（二）项第十二、十三款是如此分别规定的：开发企业以出让方式获得土地运用权执行房地产开发的，务必依照土地运用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因胜过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地运用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除；成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
4、借款利息开支，依照下列方法对成本对象执行归集和分配，并按规定在税前执行扣除：
（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其余企业、单位运用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构获得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收相关规定在税前扣除。
（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包含分支机构）和其余关联企业的，关联方借入资金金额胜过其注册资本50％的，胜过部分的利息开支，不得在税前扣除；未胜过部分的利息开支，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
二、土地开发成本的核算
(一)、土地开发开支划分和归集的原则房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；其他是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用开支单独组成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用开支应计入商品房、出租房等相关房屋开发成本。
现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发开支并没有完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的开支。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入相关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目执行核算。假使企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目执行归集，待土地开发完成投入运用时，再按适当的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入相关房屋开发成本。假使企业开发商品房、出租房运用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发开支，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待运用土地时，再将运用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”账户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。
(二)、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置（1）土地开发成本核算对象的确定
为了既有助于土地开发开支的归集，又有助于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：
1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；
2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。
成本核算对象应在开工以前确定，一经确定就不能随意更改，更不能相互混淆。
（2）土地开发成本项目的设置
企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的导致执行场地的清理平整，如原有建筑物、阻碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要执行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。所以，就各个具体的土地开发项目来看，它的开发开支内容是不完全相同的。企业要依据所开发土地的具体情形和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生开支内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。依据土地开发开支的一般情形，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：
（1）土地征用及拆迁弥补费或土地批租费；
（2）前期工程费；
（3）基础设施费；
（4）开发间接费。
其中土地征用及拆迁弥补费是指依照城市建设总的规划执行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳活力安置费，及相关地上、地下物拆迁弥补费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减相关成本。开发土地如通过批租方式获得的，应列为批租地价。前期工程费是指土地开发项当前期工程发生的费用，包含规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包含道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。
(三)、土地开发成本的核算企业在土地开发过程中发生的各类开支，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发开支在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其余土地开发开支均应通过“开发成本——土地开发成本”账户执行核算。
为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁弥补费、前期工程费、基础设施费等土地开发开支，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款—— 应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户执行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入相关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
(四)、举例表明土地开发成本的核算如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列相关土地开发开支：
1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
借；开发成本——商品性土地开发成本78 000
开发成本——自用土地开发成本72 000
贷：银行存款150 000
2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：
借：开发成本——商品性土地开发成本20 000
开发成本——自用土地开发成本18 000
贷：银行存款38 000
3、将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：
借：开发成本——商品性土地开发成本25 000
开发成本——自用土地开发成本18 000
贷：应付账款——应付工程款43 000
4、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：
借：开发成本——商品性土地开发成本10 000
贷：开发间接费用10 000
同期应将各类土地开发开支分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。
(五)、已完土地开发成本的结转已完土地开发成本的结转，应依据已完成开发土地的用途，采取不同的成本结转方法。
为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其事实成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加之以前月份开发开支共1002 000元，应作如下分录入账：
借：开发产品——土地1002 000
贷：开发成本——商品性土地开发成本1002 000
为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入运用时，将土地开发的事实成本结转计入相关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发开支，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发开支的各类费用按成本项目分别平行转入相关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发开支归类合并为“土地征用及拆迁弥补费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入相关房屋开发成本的“土地征用及拆迁弥补费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁弥补费或批租地价相关的费用，均转入相关房屋开发成本的“土地征用及拆迁弥补费或批租地价”项目；对其余土地开发开支，包含前期工程费、基础设施费等，
则合并转入相关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发开支，应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。
假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加之以前月份开发车出540 000元共648 000元。这块土地用于建造151出租房和181周转房，其中151出租房用地1500平方米，181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发开支为360 000元（240元×1500），结转181周转房开发成本的土地开发开支为288 000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账：
借：开发成本——房屋开发成本648 000
贷：开发成本——自用土地开发成本648 000
假使自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入运用时，再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方。
三、前期工程费用的核算
房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各类前期工程开支，能分清成本核算对象的，应直接记入相关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入相关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
四、基础设施费用的核算
房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施开支，一般应直接或分配记入相关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包含应负担的前期工程费和开发间接费）计入相关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本—— 房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。
五、建筑安装工程费用的核算
房屋开发过程中发生的建筑安装工程开支，应依据工程的不同施工方式，采取不同的核算方法。采取发包方式执行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程开支，应依据企业承付的已完工程价款确定，直接记入相关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。假使开发企业对建筑安装工程采取招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各类工程的预算造价的比例，计算它们的标价即事实建筑安装工程费。
如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程执行招标，标价为1080 000元，这两幢商品房的预算造价为：
101商品房630 000元
102商品房504 000元
合计1134 000元
则在工程完工结算工程价款时，应按如以下法计算各幢商品房的事实建筑安装工程费：
某项工程事实建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各类工程预算造价合计
设例中：
101商品房1080000元×630000元÷1134000元＝600000元
102商品房1080000元×504000元÷1134000元＝480000元
采取自营方式执行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各类建筑安装工程开支，一般可直接记入相关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付薪资”、“银行存款”等账户的贷方。假使开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以依照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各类建筑安装工程开支，月底将其事实成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入相关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
企业用于房屋开发的各类设备，即附属于房屋工程主体的各类设备，应在出库交付安装时，记入相关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。
施工的房屋开发项目，其发生的各类建筑安装工程开支，一般可直接记入相关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付薪资”、“银行存款”等账户的贷方。假使开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各类建筑安装工程开支，月底将其事实成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入相关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各类设备，即附属于房屋工程主体的各类设备，应在出库交付安装时，记入相关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。
六、配套设施开发成本的核算
(一)、配套设施的种类及其开支归集的原则房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包含：（1）开发小区内运营性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非运营性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，假使没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。
依照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。由于这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给相关部门再由相关部门出资。但在事实实施过程中，受于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调统一，作为城市基础设施的投资人，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也导致其中很少的一部分。所以，开发企业也只得将一部分不能有偿转让的大配套设施发生的开支也计入开发产品成本。
为了正确核算和反应企业开发建设中各种配套设施所发生的开支，并精准地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施开支的归集，可分为如下三种：
1、对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施开支，可直接计入相关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的开支；
2、对不能直接计入相关房屋开发成本的第一类配套设施开支，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户执行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入相关房屋等开发成本；
3、对能有偿转让的第二类大配套设施开支，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户执行归集。
由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施开支，只包含不能直接计入相关房屋等成本核算对象的第一类配套设施开支和第二类大配套设施开支。
(二)、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁弥补费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其余配套设施费。由于要使这些设施投入运作，有的也需要其余配套设施为其供应服务，所以理应分配为其服务的相关设施的开发成本。
对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各类公共配套设施，假使工程范围较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。假使工程范围不大、与其余项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，依照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入相关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁弥补费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。受于这些配套设施的开支需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其余配套设施开支。它自身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入相关房屋开发成本。所以，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。
(三)、配套设施开发成本的核算企业发生的各类配套设施开支，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户执行核算，并按成本核算对象和成本项目执行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁弥补费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等开支，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其余配套设施开支，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等候卖出或出租，而配套设施仍未全部完成的，经准许后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。由于一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进程安排上，有时先建房屋，后建配套设施。如此，往往是房屋已经建成而有的配套设施或许仍未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等仍未完工的情形。该种房屋开发与配套设施建设的时间差，致使那些已具备运用条件并已卖出的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的事实开发成本执行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已卖出房屋应负担的数额，用预提方式记入卖出房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按下方公式执行：
某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率
配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%
式中应负担配套设施费的开发产品一般应包含开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。
比如：某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。受于幼托设施在商品房等完工卖出、出租时仍未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各类开发产品和幼托设施的预算成本如下：
101商品房1000 000元
102商品房900 000元
151出租房800 000元
181周转房800 000元
201大配套设施——商店500 000元
251幼托设施320 000元
幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%
各类开发产品预提幼托设施的配套设施费为：
101商品房：1000 000元×8％＝80 000元
102商品房：900 000元×8％＝72000元
152出租房：800 000元×8％＝64000元
182周转房；800 000元×8％＝64000元
201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元
按预提率计算各类开发产品的配套设施费时，其与事实开支数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增长或降低相关开发产品的成本。
现举例表明配套设施开发成本的核算如下：
如某房地产开发企业依据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发开支按规定计入相关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其开支经准许采取预提办法。上述各配套设施共发生了下列相关开支（单位：元）：
201 251 252
商店 水塔 幼托
支付征地拆迁费50 000 5 000 50 000
支付承包设计单位前期工程款30 000 20 000 30 000
应付承包施工企业基础设施工程款50 000 30 000 50 000
应付承包施工企业建筑安装工程款200 000 245 000 190 000
分配水塔设施配套设施费35 000
分配开发间接费55 000
预提幼托设施配套设施费40 000
1、则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本105 000
贷：银行存款105 000
2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本80 000
贷：银行存款80 000
3、将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本765 000
贷：应付账款——应付工程款765 000
4、分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施开支时，应作；
借：开发成本——配套设施开发成本——商店35 000
贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔35 000
5、分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本——商店55 000
贷：开发间接费用55 000
6、预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施开支时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本——商店40000
贷：预提费用——预提配套设施费40000
7、同期应将各类配套设施开支分别记入各配套设施开发成本明细分类账。
(四)、已完配套设施开发成本的结转已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情形和用途结转其开发成本：
1、对能有偿转让给相关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其事实成年自“开发成本一配套设施开发成本”账厂的贷方转入“开发产品——配套设施”账户的借方，作如下分录入贴：
借：开发产品——配套设施460000
贷：开发成本——配套设施开发成本460000
配套设施有偿转让收入，应作为运营收入处理。
2、按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的事实开发成本按适当的标准（相关开发产品的事实成本、预算成本或计划成本），分配记入相关房屋和大配套设施的开发成本，作如下分录入账：
借：开发成本——房屋开发成本265000
开发成本——配套设施开发成本35000
贷：开发成本——配套设施开发成本300000
3、对用预提方式将配套设施开支记入相关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其事实发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：
借：预提费用——预提配套设施费320 000
贷：开发成本——配套设施开发成本320 000
如预提配套设施费大于或少于事实开发成本，可将其多提数或少提数冲减相关开发产品成本或作追加的分配。如相关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于仍未办理竣工决算的开发产品的成本。
五、房地产开发间接费用的核算
(一)、开发间接费用的构成和核算开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各类费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因此无法将它直接记入各类开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后依照适当分配标准，将它分配记入各类开发产品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各类费用增减变动的原因，更深一步节约费用支出，开发间接费用应分设如下明细项目执行核算：
1、薪资
指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人士的薪资、奖金和津贴。
2、福利费
指按上项人士薪资总额的一定比例（当前为14％）提取的职工福利费。
3、折旧费
指开发企业内部独立核算单位运用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
4、修理费
指开发企业内部独立核算单位运用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
5、办公费
指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
6、水电费
指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
7、劳动保护费
指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补贴费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
8、周转房摊销
指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转运用的房屋计提的摊销费。
9、利息开支
指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息开支及有关的手续费，但应冲减运用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
10、其余费用
指上列各类费用以外的其余开发间接费用开支。
从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁弥补费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并没有伴随开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来看，则伴随开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增长，单位开发产品分摊的费用跟随降低；反之，完成开发产品数量降低，单位开发产品分摊的费用跟随增长。所以，超标完成开发任务，就可减弱开发成本中的开发间接费。
开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户执行。企业所属各内部独立核算单位发生的各类开发间接费用，都要自“应付薪资”、“应付福利费”、“总计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账：
借：开发间接费用
贷：应付薪资
应付福利费
总计折旧
递延资产
银行存款
周转房——周转房摊销
务必表示，假使开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其余开发间接费可记入企业的管理费用。
开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。
(二)、开发间接费用的分配每月终了，应对开发间接费用执行分配，按事实发生数计人相关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可依据开发运营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人相关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对相关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程执行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各类开发产品事实发生的直接成本（包含土地征用及拆迁弥补费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）执行，即：
某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品事实发生的直接成本×本月事实发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品事实发生的直接成本总额
如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用41 600元，应分配开发间接费各开发产品事实发生的直接成本如下：
开发产品编号名称直接成本
101商品房50 000
102商品房120 000
151出租房75 000
181周转房70 000
201大配套设施——商店80 000
301商品性土地125000
合计520 000
依据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费：
101商品房：50000元×41600元÷520000元＝50 000元×8%＝4 000元
102商品房：120 000元×8%＝9 600元
151出租房：75 000元×8％＝6 000元
181周转房：70 000元×8％＝5 600元
201大配套设施：80 000元×8％＝6 400元
301商品性土地；125 000元×8％＝10 000元
依据上面计算，就可编制有如下所示的开发间接费用分配表：
开发间接费用分配表
2000年5月 单位：元
开发项目编号名称直接成本分配开发间接费
101商品房 50 0004 000
102商品房 120 000 9 600
151出租房 75 0006 000
181周转房 70 0005 600
201大配套设施 80 000 6 400
301商品性土地 125 00010000
合计520 00041 600
依据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账：
借：开发成本——房屋开发成本25 200
开发成本——配套设施开发成本6 400
开发成本——商品性土地开发成本10 000
贷：开发间接费用41 600
房地产成本核算三大困难
有些房地产公司正在故意或无意的错误核算开发成本，以不真实开发成本隐性抬高房价。假定购房者总共花费115元，其中“底商”等运营性配套设施成本占到 20元，车库成本占到10元，物业管理公司用房成本５元，也就是说真正的住宅成本才80元。换句话说，购房者花了30％本不该自己掏的钱。地产商就是通过将本不该购房者负担的成本都放入住宅的“大成本”里面，不知不觉中抬高了房价，从中获取现金或无偿占用房屋的利益。
受于房地产开发周期长，开发过程中涉及到有关行业、部门大量，行政性收费项目较多，需要掌握的有关法规政策也较多，假使房地产运营企业同期开发的不止一个建设项目，成本核算就显得相当复杂。地产商正是钻了如此的空子，猛揩了业主们一次油。
隐性手段—：底商成本计入住宅成本当工程竣工验收后，房地产运营企业将发生的全部成本均计入建设项目成本，做为商品住宅的成本，而每个建设项目并没有分类核算运营用房和居民住宅。有的房地产运营企业更甚，将其在小区内建设的单体运营用房成本，如准备以后用做商场或文化体育设施等的成本，全部计入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房价虚高，消费者负担加大。
受于这类建设项目建成后往往均为由房地产运营企业出租或卖出给其余商户运用，但是这些建筑的成本都计入商品住宅成本，致使房屋产权不明晰，事实上形成了房地产运营企业是在违法出租或违法卖出商品房。同期使商品住宅成本加大，进而损害了消费者的利益。
正确的做法是应将“底商”的成本单独核算，即按“底商”的建设面积占此建筑总建设面积的比例来分配负担相应的建筑安装工程费、配套设施费、土地征用及拆迁弥补费、前期工程费、基础设施费和开发间接费等费用。
隐性手段二：车库成本计入住宅成本车库也被地产商们打起了主意。他们采取的做法一般是把车库卖出或出租给业主。但房地产运营企业在成本核算中，往往将机动车库的成本计入商品住宅的大成本。如此形成的结果是加大了商品住宅成本，但买入住宅的消费者并没有得到相应的车位？而且受于机动车库并没有单独报产权，所以机动车库没有产权，而房地产运营企业又将这没有产权的车位出租或卖出给其余消费者，容易引起产权的混乱，并使国家税收遭受损失。
隐性手段三：物业管理用房计入住宅成本在各房地产运营企业的固定资产账上差不多没见到过各开发小区物业管理用房（指为多幢房屋服务的管理用房）的记录，这就是说各小区的物业管理用房的所有权并没有属于相应的房地产运营企业，但事实情形是各小区的物业管理用房都被相应的房地产运营企业或该房地产运营企业另组建一个物业管理公司控制着。
在房地产运营企业的账上，建造这些物业管理用房的成本，并没有单独记录，也是计入商品住宅的成本中。假使如此核算，物业管理用房就应当是业主的共有财产，而业主们并没有了解情形，也得不足该物业管理用房的管理权和支配权，这事实上形成一种欺诈举动。
依照北京市国土资源和房屋管理局《北京市商品房销售面积计算及公用面积分摊暂行规定》：“为多幢房屋服务的警卫室、管理（包含物业管理）用房不应计入建筑空间”；国家计委、建设部《有关印发经济适用住房价格管理办法的通知》中第七条规定：“开发运营企业留用的办公用房，运营用房的建筑安装费用