土地财政

定义

“土地财政”，属于预算外收入，又叫第二财政，是指一部分地方政府依靠出让土地运用权的收入来保持地方财政开支。中国大陆搞城市运营和土地财政，最早是从香港学过来的。但香港是土地私有制，政府要先收购私有土地，执行初步开发后才可出让。而大陆是土地国有制，往往凭借公权力和专政机关力量强行征地拆迁，低价收购他人的土地运用权，并没有是公平交易，以此牟取暴利，产生民怨沸腾。其行政执法根据是国务院的《拆迁条例》，并非是全国人大的《物权法》。现况

在很多地方，第二财政早已逾过第一财政。据国务院发展研究中心的一份调研究报告告表明，在一部分地方，土地直接税收及城市扩张导致的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，一部分地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，执行招拍挂，价格就会翻几番。原因

对“土地财政”依靠比较严重的应当是中部不发达城市和沿海还没有形成产业支撑的开发区，欠发达城市和新兴地区受于没有有关产业作为支撑，“土地财政”必然形成政府收入首要来源。“土地财政”的形成与我国土地出让制度相关。当前土地均为通过买断的方式运用几十年，这产生地方政府官员乐于寅吃卯粮、竭泽而渔，根本不考虑下一任政府官员如何处理财政收入的困难。缺点

该种首要依靠“土地财政”建立的城市经济发展模式也是不可连续的，将数十年后的公共财政收入提早收了，一旦大范围城市化进度终结，可供开发的土地日益降低，将来的公共财政情况将令面对严峻挑战。处理办法

一面，在现行的房地产税费政策下，地方政府是最大的受益者之一，该种重大的利益诱惑，必然大大刺激地方政府的卖地冲动；另一面，“土地财政”对抬高房价有推波助澜的作用，地价的持续升高和房地产税费过高都在一定程度上助推了房价的攀升，而房地产税费最终会转化为商品房成本，由购房者买单。“要从根本上处理目前‘土地财政’困局，更改单纯依靠土地出让金和房地产税收为首要收入的财政现况，应当赶紧开征物业税。”摸底调查

国土部下发的一份《有关开展土地储备制度建设和运行情形调查的紧急通知》（下称《通知》）。《通知》在2009年9月初下发至多地，并要求地方在总览有关报告后于下月上报国土部，《通知》中要求地方政府上报的报告年份为2006年、2007和2008年。与最近的其余调研对比，本轮《通知》规定的地方市县政府需要上报的材料多达12项，包含三年间的建设用地提供总量、结构及来因为储备土地的情形、土地储备资金管理情形、储备机构借商业银行及其余金融机构贷款余额情形等。在土地提供这块，地方需上报年度土地储备面积，以及到了年末已经完成前期开发但仍未完成提供的土地面积等。尤其地方政府通过土地储备机构得到的土地出让收入也形成调研着重之一。上述三年间，地方政府通过土地储备机构提供土地的价款、多地土地出让收入情形都需要上报。推升房价

依据《通知》，国土部要求各省级政府要以建立土地储备制度的市、县（含独立于设区市本级的区）为调查单元开展调查，调查完成后，以纸质和电子方式逐级总览有关报告。国土部还会选择部分城市执行实地调研。国土部本轮的《通知》也关注到了地方土地储备机构“收支”困难。在一份表格中，地方政府就需要填报土地储备资金来源（土地出让收入、贷款等），土地储备资金开支（前期开发、拆迁弥补等），以及资金结余等内容。总之，名义上，《通知》尝试“全面了解当前多地土地储备制度建设和运行情形，研究分析目前土地储备制度运行中存在的困难，提出完善土地储备有关制度建设的政策建议和措施”。据国土部总的监测报告，全国土地出让总收入近年逐年高涨，2006年为7000亿元左右，2007年承受楼市过热影响，当年土地出让收入达到13000亿元，2008年又因楼市下探而回跌到9600亿元。

地方政府的财政收入之命脉在于土地出让收入，由于该种模式，推升了地价并造出了一个个地王，同期又反作用房价，形成新的房地产泡沫。大超出实体经济发展速度的房地产泡沫对整个中国的经济和金融都恐会造成致命毒害，但最近在出口萎缩的情形下，又务必以房地产业的繁荣来拉动内需以达到提升经济的增长稳健社会就业。在该种祸害紧密相依的情境下，地方政府的财政收入模式务必作为焦点和切入点执行深度解剖思考，以得到一种既提升经济，又防止房地产极其泡沫的新经济上涨模式。务必应对的2010年的中国经济“悖境”，这恐怕是这次国土部紧急调研后面的深意吧。国外情形

我国的“土地财政”首要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。事实上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”，但国外首要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入，如此既体现了公平性，也保证了政府有相对平稳的财政收入。而且，主观上也会促使政府平抑地价，而不像我国千方百计抬高地价。