一二手房价格倒挂
所谓一二手房价格倒挂,其实就是指相同地段内二手房的每平方米成交单价好于兴建中的一手房。
实际上一二手房的单价倒挂有两方面原因:第一是开发商出于对市场供求关系的考虑而从新策划了自己的定价策略使之符合市场行情;第二就是居民消费意识的更改,由原来向一手房市场一边倒的情况开始向理性的住房消费需求转变,许多的考虑二手房导致的便利与实惠。
另外,一二手房的单价倒挂也应当审慎的分析,很多时候,开发商收盘销售或是交付时间久远的期房开盘阶段的单价,假使作为一二手价格倒挂与否的参照是不能表明什么困难的。而且在这个价格倒挂中,往往是用户型比较大的新建房产每平方米的单价来与那些面积比较小总价比较低的二手房作为对比,这也很难表明什么困难,只有当房产的户型、面积基本相等而二手房价格显现好于一手房的情况时,才可表明该区域的二手房价植被严重高估。金融百科 taobiz.com
买二手房比买新房划算吗
不知不觉间,一、二手房价格倒挂现象开始大面积降低。当房价处在上涨阶段,二手房卖家信心爆棚,致使广泛显现一、二手房价格“倒挂”现象,二手房价格严重高估。然而最近新房市场交易回暖,加上价格的小幅回升,致使二手房价普通差于新房,价格关系显现新的改变。然而专家表明,楼市调控继续会连续,假使新房显现大面积降价促销现象,不消除显现由于新房价格下滑而造成新的“倒挂”现象。
就当前来说,二手房报价差于新房,这能否代表着买入二手房更为合算呢?专家表明,这需要综合考虑各种购房成本的情形下,才可寻到答案。 房价倒挂现象降低 在观望了近半年之后,小陈决定买房。小陈是上海人,也是刚性需求中的坚定分子。与女友相恋三年之后,准备明年结婚。当前他跟父母居住在位于徐家汇附近的一套两居室内,三口之家尚且应付得以往,但假使结婚之后再添丁增长人口,当下的住房显然无法满足,买房形成必然选择。 小陈跟父母协商过,打算卖掉老房子,再加一部分钱在中环线附近买入一套三房。在他的印象里,二手房价格往往要好于新房价格,所以他决定重新房下手,但通过近半个月来的考察,却发现市场行情并不是这样。 古美社区的新盘万源城是他考察的第一个项目,售楼人士告诉他当前均价高达31000元/平方米,但路过附近的中介门店时,却发现周边有部分品质不错的二手房,如望族新城、望族新苑、蔚蓝城市花园等,报价首要汇聚在23000~25000元/平方米不等,每平方米要比新房便宜了差不多6000~8000元。即便是靠近南方商城旁的同档位楼盘南方城,其二手房报价为26000~29000元/平方米,为板块内最高,但跟万源城新房对比,依旧有些差距。 记者同期了解到,新房好于二手房价格的现象比比皆是。比如最近开盘的金地格林风范城,均价高达18200元/平方米,该项目为总建筑面积胜过百万平方米的超级大盘,其前期售出的公寓房中有大批房源流入二手房市场,报价从16000~18000元/平方米不等,据中介经纪人黄先生介绍,只有极个别房源报价好于新房的售价水平。 依照正常的单价秩序,新房价格会由于土地成本、建筑材料、人工等费用的上行,好于板块内房型相同、品质类似的二手房。但假使二手房价格广泛高估、新盘降价促销,会致使倒挂现象造成。 新盘微涨是主要原因 新开楼盘价格显现反弹,并小幅上涨,这是新房价格胜过二手房的首要原因。早在两个月前,赵先生就开始关注位于金地格林风范城,但当他在开盘当天得知均价为18500元/平方米时,依旧吃了一惊,由于最初工作人士给出的报价只有17500元/平方米,对比以前的报价,提升了1000元/平方米。 不仅仅是在售的楼盘价格显现上涨情形,那些接连推出房源的大盘,也小幅调高售价。如位于宝山南部靠近中环线的某超级大盘,在8月份推出的一批房源,成交均价为19334元/平方米,而其9月末马上又一次推出一批房源,均价为21000元/平方米。 新盘价格的回升,这跟需求放出有着紧密的关系。依据汉宇市场研究部最新一手房报告表明,9月份上半月,全市商品住宅成交量高达54.93万平米,与8月份同期对比,上涨近七成。按此推算,如继续维持目前的活跃势头,9月份,全市商品住宅成交量有希望刷新年内单月高峰,轻松超越百万平米。 美联物业最近特别针对200名最近前来分行年纪在25~65岁的客户执行心态调查,发现买方市场渐渐活跃起来。本轮调查表明,有9%的客户对将来购房的计划安排在一两个月内,基本愿意在金九银十内出手,而选择在半年内购房的则占据总额的19%,计划在一年至三年内购房的则占总额的26%。尽管仍有将差不多46%的受访人员表明还会继续观望,但调查结果表明,与先前两个月对比,考虑购房的比例已经有了很大的提升。 多做比较再作选择 二手房价比新房的单价低,那是不是买二手房就划算呢?这对当前准备入市买房的人群来看,有必要提早弄清楚。一般情形下,二手房的单价差于新房,但也会显现二手房价偏高而倒挂的现象,这是显示二手房价被高估。但买低价的二手房能否就一定合算呢?答案是不一定。 其实,决定房价的原因很多,单纯的价位高低,无法反应出房价的真实水平。比如有些二手房报价的确要比同类型新房低一部分,但房价中还包含其余成本,如税费等,如此反而比新房高。所以专家表明,不管是选择哪种类型的房子,一定要综合顾虑到各种原因,进而计算出最终的“买家到手价”,如此才可作出合理分析。 为了增长各楼盘之间的可比性,应尽量选择品质相同的楼盘执行比较。决定楼盘品质的原因有很多种,比较常见的如所处地段、周边配套、人文环境、建筑质量等,甚至包含物业管理等,全将影响到其品质。 税费成本综合考虑 买新房与买二手房,其税费成本各不相同。该种情形首要是针对同一个楼盘来说。有些开发面积较大的超级大盘,尽管其开发年限较长,但各个期间开发的住宅品质基本能够维持统一。 从名义上看,不管是买新房依旧二手房,买家承受的税费导致契税以及少量的交易手续费。但在二手房买卖过程中,卖家会将包含二手房个税、运营税,甚至包含中介佣金等费用全部计入房价中,所以买家除了自己所应承受的契税、交易手续费、中介佣金等费用外,还要承受卖家转嫁过来的成本,最终的结果是致使购房成本暴涨。 所以专家建议,在选择房源时,得到对方报价之后,综合计算各类支出,新房首要包含契税等,计算出买方的“到手价”。而二手房计算过程则略微复杂一部分,这还要依据对方的报价形式,假使对方报出的是“到手价”,那么要考虑对方的税费如个税、运营税、中介佣金等,以及本身需要承受的契税及交易费用等。 诚然,具体计算过程中还会涉及到不同的报价方式。当前比较常见的是卖家“净到手价”,即卖家具体收到的房款,税费等由买家承受,这需要依据上述方式来估算购房总成本。但假使卖方报的成交价,税费自理,则其计算过程跟新房相似,只需考虑本身的所应承受的税费以及中介佣金等。 土地运用年限勿忽略 针对不同楼盘之间比较,除了税费原因之外,仍需考虑土地运用成本。 金融百科 taobiz.com这是当前购房者最为容易忽略的一个成本。通过综合成本的计算,假使二手房依然实惠一部分,则可初步选定二手房。然而专家警示说,土地运用成本也是购房者务必考虑的一个重要考察原因。 土地成本包含在房价中,而且是一次性付清,加上购房者对土地运用期限并没有是很敏感,所以很多人不大在意这方面的原因。一般情形下,一手房的土地运用权期限一般为70年,假使开发及时,除却开发年限,差不多有67年左右的运用时间。但当前市场上二手房的余下土地运用权期限平均在60年左右,甚至更少。 尽管在短时间内二手房土地运用年限较短的弱点表现得并没有是很显著,但在若干年后影响就不一样了。诚然,在这里需要警示的是,对于分多期开发的超级大盘,其土地运用年限完全相同,所以购房者只需比较其包含税费以内的综合成本。