房地产

什么是房地产

房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地运用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

房地产受于其自己的特点，即位置的固定性和不可移动性，一般也被称为不动产（real property，也写作realty），与之相对应的是私产，即动产（personal property，也被称作chattel或者personalty）。在技术方面上，一部分人尝试将房地产与土地和设备等其余不动产相分离，同期将房地产所有权与房地产自身相分离。在不动产（immovable property）归于民法权限下的同期，普通法中运用的是房地产（real estate）和不动产（real property）来这类权利。

尽管在英语中用real estate表明不动产，但是不动产与真实（real）的概念并没相关系（也就是说，法律并没有认定不动产比个人动产来得更真实）。这个词起因为君主制下的领土世袭原则，在那时所有的土地均为国王的财产。所以不动产最原始的意思是王室领土（royal estate） 。real来自于法语中royale，是由运用法语的诺曼人在征服英格兰时将这个词带入英语的。

近年来，很多经济专家都认识到有效的不动产法律的缺位将致使在低收入国家的投资面对很大的阻碍。无论一个国家是贫穷依旧富足，土地和依存土地的房产均为社会财富的一个重要构成部分。在大部分发达经济体中，个人和小型公司用来买入或开发土地和建筑物的资金首要来因为银行抵押贷款，也就是用不动产的价值来开发其自身。银行大多非常乐于以比较低的利率发放如此的贷款，由于一旦借款人无法清偿贷款，银行可以取消借款人的抵押物赎回权，然后请求法庭将土地所有权转移给银行并将土地卖出以拿回属于他们的钱。但是很多低收入国家并没有对抵押物赎回的有效法律保障，所以抵押贷款在那里要么没有开展，要么只有特定的社会阶层才可运用。

房地产的类别

受于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物组成，对于土地和房屋可以按下方方法分类：

（一）依据土地的用途分类：

依据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：

居住用地；公用设施用地（含商业用地）；工业用地；仓储用地；对外交通用地；道路广场用地；市政公用设施用地；绿化用地；特殊用地。

（二）依据房屋的用途分类：

依照房屋的运用功能可以分成八类：

住宅；工业厂房和仓库； 商场和店铺；办公楼；宾馆酒店；文体娱乐设施；政府和公用设施；多功能建筑（综合楼宇）。 房地产的特质

每一类拍卖标的都有自己的特殊性，该种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有下方几个特点：

1、位置的固定性和不可移动性。

2、运用的长期性。

3、影响要素多样性。

4、投资大批性。

5、保值升值性。

房地产经济

交易举动种类

伴随个人财产所有权的成长，房地产已经形成商业交易的首要构成部分。买入房地产是一种重要的投资方式。每一块土地都有完全不同的特性，所以不动产业已经衍生出几个截然不同的领域。为了促成交易，一般需要专家执行不动产估价。下面几种是比较常见的房地产经济举动：

估价：专业的价值评价服务。经纪业务：促成买卖双方交易的服务。开发：建造或去除房屋以高达促进土地运用的服务。物业管理：为产权所有人管理不动产的服务。

在每一个领域中又会分为住宅地产，商业地产和工业地产等专业种类。而且差不多每一种商业建筑物全将和房地产相关。

经济范围

依据《经济专家》杂志有关发达国家2002年末总资产的评估，其中：

住宅地产：48万亿美元。商业地产：14万亿美元。 权益：20万亿美元。政府债券：20万亿美元。公司债券：13万亿美元。总额：115万亿美元。

在总资产中，房地产占据54%，金融资产占据46%。银行存款，保险预留款和人力资本都没有计算在上述资产中。同期也不能肯定能否已将所有的负债和权益列示以内。

中国住宅房产沿革

上世纪80年代

上世纪九十年代中后期，中国大陆的房地产市场已经跟不上迅速前进的经济脚步。1999年中央政府开始在全国规模内停止福利分房制度，开始推行住房分配货币化制度，该种制度从1986年开始在烟台执行试点，以提租发券、空转启动为特质。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。

但是受于八十年代末期的高力度通胀（1988年通胀率已高达18.5%），宏观经济全面调整致使银根紧缩，大批房地产企业失去了资金来源，造成了中国改革放开以来的第一个烂尾楼高潮。在该种情形下，住房分配改革与房地产市场的成长的必然是以沉寂告终。

上世纪90年代

1992年邓小平南巡发言以后国家对土地批租的审批权执行适现在放，南方的房地产开发显现了一整年的高速发展。但是如此的疯狂建筑高潮却致使了上游原材料的上行，该种上涨也产生了新的高力度通胀，并造就了第二个烂尾楼高潮。如海南省，广西北海等的烂尾楼大超出当下这一期间。

1994年，《国务院有关深化城镇住房制度改革的决定》公布实行，住房公积金制度开始全面建立。以前这一来自新加坡的房地产分配制度只在上海执行试点。

到了1998年中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后，新建住房原则上只售不租，同期全面推行住房公积金制度。当年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款。

2000年至今

进入本世纪，中国大陆房地产市场改革在新的一轮房地产投资热潮的助推下快速回暖。2001年房地产投资6245亿元，占全社会总投资36898亿元的16.9%，到2004年房地产投资上升到14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%（2005年上半年房地产业投资6193亿元，总投资32895亿元，占比18。8%)。就在此时，政府也出台多项优惠政策，以期望房地产业形成新兴的支柱产业。运用的方法包含，退还个人所得税，减弱交易契税，放宽银行贷款条件，加大房地产业扶持强度等等。在该种环境下，房价开始快速窜升。这波房价波动中最为显著的例子就是中国最大的城市上海。

2000年的上海的房屋每平方米均价为3326元，到2004年时均价已上涨到6385元，升幅高达92%。2001年，上海只有4%的住宅售价胜过8000元/平方米，2003年这一数字高达16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交价格胜过8000元/平方米, 而市中心的房价更大多已经击穿16000元每平方。

而中国大陆其余城市的房价也差不多以同样的增速持续往上：杭州的房价早于上海开始其往上突进的趋势，但也比上海更早遭遇到市场的反击；北京的房价升幅也相当惊人，其中国大陆最高房价城市的地位到2003年初才被上海多出。房价的升幅不但集中于中心城市，同期也蔓延到了一部分二级城市。

压抑房价政策

国家研究机构的学者和大部分经济学者都觉得本轮中国大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产于1997年以前的香港房地产。但是少数学者和大部分的房地产商人则坚持觉得中国大陆房地产市场是不存在泡沫的，这导致长期计划体制以后的正常的上行。但是在2003年6月中国人民银行公布了所谓121号文件以增强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势。但是一个月以后，国务院公布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。房价在政府的自相冲突中继续前进，直到2005年年初高达顶峰。

2005年至今中央政府采取一连串的控制措施以期高达平抑房价平复群众不满情绪的目的。尤其是七部委联合公布的《有关做好平稳住房价格工作的意见》。该意见规定，“对２年内未开工的住房项目，要又一次执行规划审查”，“对持有不足２年的房地产转手交易时以交易全额征收运营税”，“增强经济适用房建设”等等。此政策对中国大陆房地产泡沫的打击非常显著，大批消费者持币待购，对市场有很强的下滑期望。截止条目编制时，上海的房价已经回稳，上涨趋势不再显著，成交亦开始萎缩。

2008下半年，受美国次级贷款危机影响以及本身调整的要求，中国大陆的房地产业开始一次广泛的调整。房地产交易量广泛大幅萎缩，但是平均成交价格并没有下滑。之后中国大量城市纷纷出台有关政策直接补助开发商，并放宽了征地政策，部分城市甚至允许开发商分期付款拿地。在写作本文时候，部分城市的房地产交易量在这些新政策的刺激下开始回暖。